洛政辦〔2011〕138號《洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于做好應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》

洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于做好應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知






洛政辦〔2011〕138號

各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關(guān)部門(mén)，洛陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，洛陽(yáng)新區管委會(huì )辦公室，各有關(guān)單位：

為規范存量房交易稅收征管工作，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據《河南省人民政府辦公廳關(guān)于做好應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（豫政辦〔2011〕84號）要求，經(jīng)市政府同意，決定在全市開(kāi)展應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作?，F就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、充分認識應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管的重要意義

目前，在存量房交易過(guò)程中存在著(zhù)低報成交價(jià)格偷逃稅款的現象，影響了稅法的嚴肅性，削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策效果。應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管，通過(guò)加強部門(mén)之間的信息交換，建立房地產(chǎn)估價(jià)模型，運用計算機信息技術(shù)手段，科學(xué)評估存量房交易申報價(jià)格，可有效防止交易雙方采取簽訂“陰陽(yáng)合同”等方式逃避納稅義務(wù)。其核心環(huán)節是建立存量房交易申報價(jià)格比對系統，對各類(lèi)存量房地產(chǎn)進(jìn)行評估，以評估值的一定比例作為計稅參考值。申報價(jià)格低于計稅參考值的，如果納稅人不能夠按要求陳述、舉證，提出正當理由，則以計稅參考值作為計稅價(jià)格。這是財稅征收機關(guān)在征管實(shí)踐中探索建立的行之有效的稅收風(fēng)險防范機制。做好應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，有利于防止交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，堵塞稅收漏洞，防止稅款流失，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控作用，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。各級、各有關(guān)部門(mén)要統一思想，提高認識，互相配合，密切協(xié)作，切實(shí)做好應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。

二、切實(shí)加強組織領(lǐng)導

為推動(dòng)工作順利開(kāi)展，成立洛陽(yáng)市應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導小組，市委常委、常務(wù)副市長(cháng)吳中陽(yáng)任組長(cháng)，市政府副秘書(shū)長(cháng)王守國任副組長(cháng)，市地稅局局長(cháng)王學(xué)榮、市財政局局長(cháng)谷樹(shù)森、市發(fā)展改革委主任李躍民、市國土資源局局長(cháng)丁新務(wù)、市住房城鄉建設委主任孟紅兵、市城鄉規劃局局長(cháng)馬朝信、市統計局局長(cháng) 張尚君任成員。領(lǐng)導小組下設辦公室，辦公室設在市地稅局，王學(xué)榮兼任辦公室主任。

各縣（市、區）也要成立由政府牽頭，發(fā)展改革、財政、地稅、住房城鄉建設、國土資源等相關(guān)部門(mén)參加的聯(lián)席會(huì )議制度、日常聯(lián)絡(luò )員制度、房地產(chǎn)數據信息交換制度等。各部門(mén)要明確一名信息聯(lián)絡(luò )員，定期交換數據，確保評估所需數據及時(shí)更新，滿(mǎn)足工作需要。

地稅部門(mén)要在應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作中發(fā)揮主體作用，按照“政府領(lǐng)導、部門(mén)配合、專(zhuān)家介入、中介參與”的總體要求，制定科學(xué)合理、嚴謹細致的工作方案，保證工作扎實(shí)有效、平穩有序開(kāi)展。在工作中，要加強組織協(xié)調和督促指導，合理調配力量，強化業(yè)務(wù)培訓，切實(shí)做好房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)方案確定、計算機評估軟件系統本地化改造和房地產(chǎn)估價(jià)信息采集、整理等重點(diǎn)工作，保證評估工作統一規范、評估結果客觀(guān)公正。

三、總體工作要求

各級、各有關(guān)部門(mén)要將其納入年度重點(diǎn)工作，強化措施，大力推進(jìn)。地稅部門(mén)要牽頭建立部門(mén)合作機制，吸收發(fā)展改革、財政、住房城鄉建設、國土資源等相關(guān)部門(mén)及院校、評估機構共同參與房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，以提高征管效率、評稅的社會(huì )公信力和納稅遵從度；要多渠道、多形式采集、梳理和加工房地產(chǎn)信息，全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，建立房地產(chǎn)信息數據庫并納入金稅工程規劃。住房城鄉建設部門(mén)要向地稅部門(mén)提供進(jìn)行存量房交易計稅價(jià)格評估所必需的房地產(chǎn)基本信息資料。國土資源部門(mén)要向地稅部門(mén)提供進(jìn)行存量房交易計稅價(jià)格評估所必需的國土基本信息資料。發(fā)展改革部門(mén)（物價(jià)部門(mén)）要做好對存量房申報價(jià)格評估異議的認證和裁定工作。財政部門(mén)要為軟件開(kāi)發(fā)、硬件配備、信息采集等提供必要的經(jīng)費支持。其他有關(guān)部門(mén)要根據實(shí)際工作需要，積極支持地稅部門(mén)開(kāi)展工作，形成工作合力，加強房地產(chǎn)稅收管理，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。

各級、各有關(guān)部門(mén)要注意及時(shí)總結行之有效的經(jīng)驗、做法，逐步建立規范化、制度化、常態(tài)化的房地產(chǎn)數據信息部門(mén)交換長(cháng)效機制，不斷提高信息共享、協(xié)調聯(lián)動(dòng)的水平。要認真執行《中華人民共和國稅收征管法》及相關(guān)法律、法規的規定，保障納稅人的知情、陳述、申辯、復議等合法權益，促進(jìn)公正執法，強化納稅服務(wù)。要加大對應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的宣傳力度，取得納稅人和社會(huì )各界的理解和支持，為開(kāi)展應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作營(yíng)造良好的輿論氛圍和社會(huì )環(huán)境。

附件：應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作實(shí)施方案

二〇一一年十月八日

附件

應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收

征管工作實(shí)施方案

為深入開(kāi)展應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，根據上級有關(guān)文件精神，結合我市實(shí)際，制定如下實(shí)施方案。

一、指導思想

以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以提高稅法遵從度為目標，堅持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)手段入手，充分發(fā)揮稅收職能作用，建立健全存量房交易申報價(jià)格評估機制，加強存量房交易稅收征管，探索房地產(chǎn)稅制改革新思路及稅收征管新模式。

二、工作原則

（一）合法性原則。應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，應按照國家法律法規的規定進(jìn)行；所依據的數據和資料必須合法有效；方法必須符合國家有關(guān)規定。

（二）公平性原則。存量房交易申報價(jià)格評估的標準及評稅時(shí)點(diǎn)要一致，評估的結果要客觀(guān)公正。

（三）效率性原則。將該項工作與現代信息技術(shù)手段相結合，使其標準化、批量化、科學(xué)化，能夠簡(jiǎn)便、快捷地進(jìn)行存量房交易申報價(jià)格評估及批量評稅。

（四）適用性原則。該項工作應以全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況為基礎，從我市房地產(chǎn)現狀及特點(diǎn)出發(fā)，研究制定符合我市存量房交易稅收征管的工作方法、技術(shù)標準及征管手段。

三、工作目標

2012年3月評估系統上線(xiàn)試運行，2012年7月實(shí)現對存量房交易環(huán)節稅收征管。同時(shí)，創(chuàng )建新型房地產(chǎn)稅收管理機制，在評估技術(shù)、數據資料和人才儲備等方面為新稅制實(shí)施做好準備。

四、工作內容

（一）完成房地產(chǎn)價(jià)值評估工作。利用房產(chǎn)、土地管理部門(mén)的產(chǎn)權產(chǎn)籍、地籍資料，獲取評估所需要的房地產(chǎn)基礎數據，建立我市標準房基準價(jià)格數據庫。

（二）建立存量房交易申報價(jià)格評估機制。運用評稅技術(shù)，建立存量房交易申報價(jià)格評估機制，結合房地產(chǎn)一體化管理模式，以契稅為重點(diǎn)，加強存量房流轉環(huán)節稅收管理，增加地方財政收入。

（三）規范存量房交易環(huán)節稅收管理。在存量房交易環(huán)節稅收征管中，用評估值與申報值進(jìn)行比對，對申報值偏低且無(wú)正當理由的，以評估值為計稅依據，征收存量房交易環(huán)節的稅收。

（四）在現行法律框架下，制定適合我市情況的爭議處理辦法，建立存量房交易申報價(jià)格評估系統爭議解決機制。

（五）實(shí)現對稅源的嚴密控管。利用房產(chǎn)、土地管理部門(mén)及中介機構采集的信息資料，建立房地產(chǎn)稅征管數據庫。通過(guò)納稅人申報數據與房地產(chǎn)基礎數據的自動(dòng)比對，實(shí)現對稅源的嚴密控管，加強現行房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅的征收管理。

五、工作區域、對象和方法

（一）存量房交易申報價(jià)格評估范圍為洛陽(yáng)市所轄行政區。

（二）存量房交易申報價(jià)格評估的對象以住宅為主，同時(shí)探索對其他類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行評估。

（三）評估方法以間接比較法為主，兼顧其他方法。評估以計算機批量評估為主、個(gè)案評估為輔。

六、工作步驟

（一）準備階段（2011年10月9日-10月25日）

1．對全市房地產(chǎn)基礎數據和資料進(jìn)行初步調查。

2．與專(zhuān)家溝通，探討合作合同，明確工作重點(diǎn)和時(shí)間要求。

3．確定前期技術(shù)標準，根據估價(jià)方法確定前期數據收集的項目，按類(lèi)別編制表格，制定數據采集方案。

4．對相關(guān)人員進(jìn)行存量房相關(guān)知識和數據采集方案的培訓。

（二）實(shí)施階段（2011年10月26日-12月31 日 ）

1．采集相關(guān)數據，建立房地產(chǎn)數據信息庫。市地稅局成立招投標小組，邀請相關(guān)中介機構參與投標，確定協(xié)作單位。中標中介機構組織按照數據采集方案的要求開(kāi)展普查，收集存量房交易申報價(jià)格評估所需各項有效基礎數據。地稅部門(mén)向住房城鄉建設、國土等部門(mén)提出數據需求，獲取個(gè)案房地產(chǎn)的基礎數據，滿(mǎn)足存量房交易申報價(jià)格評估的需要。住房城鄉建設部門(mén)負責提供近年來(lái)相關(guān)房地產(chǎn)數據信息。國土部門(mén)負責提供工業(yè)、商業(yè)、住宅及其他土地基準地價(jià)等。

2．制定技術(shù)細則（分區制作技術(shù)標準）。確定我市的數據項和數據采集標準，并建立評估技術(shù)細則。地稅、住房城鄉建設等相關(guān)部門(mén)協(xié)調配合，獲取本地存量房產(chǎn)信息數據；選定評估機構，對評估模型涉及的調整參數等進(jìn)行本地化設置，全面采集全市住宅小區房產(chǎn)信息，由稅務(wù)機關(guān)審核確認標準房?jì)r(jià)格；在評估區位劃分、標準存量房設立、可比實(shí)例庫建立、修正系數確定的基礎上，制定科學(xué)、可行的技術(shù)細則。

3．開(kāi)展數據審核、錄入、評稅結果分析及上線(xiàn)前培訓工作。對采集數據進(jìn)行集中審核、錄入，將評估結果與存量房實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行比對，找出價(jià)格差異原因，進(jìn)一步修訂技術(shù)標準和業(yè)務(wù)需求。對前臺操作人員進(jìn)行系統上線(xiàn)前的操作培訓。

4．建立統一的評估信息庫。按照有關(guān)要求，建立統一的評估信息庫，實(shí)行一窗式管理、一站式征收，提高稅收征管質(zhì)量。

（三）驗收階段（2012年1月1日-7月31日）

1．開(kāi)展評估結果檢驗。3月實(shí)行正式上線(xiàn)前試運行，保障評估結果的公平性和準確性。

2．上線(xiàn)運行。將評估系統與稅收征管系統進(jìn)行有條件的對接。

3．建立評稅結果爭議解決機制。建立各項評估運行機制，包括價(jià)格爭議處理辦法、系統信息缺失處理辦法等。

七、工作要求

（一）提高認識，加強領(lǐng)導。存量房交易價(jià)格申報評估工作是一項系統工程，涉及面廣、工作量大，必須切實(shí)加強領(lǐng)導。洛陽(yáng)市應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導小組要總體把握工作進(jìn)展，做好部門(mén)之間的溝通配合，統籌協(xié)調，定期研究解決工作中出現的問(wèn)題；各相關(guān)部門(mén)要按照要求，明確分工，細化責任，確保此項工作順利完成。

（二）組織培訓，掌握技術(shù)。加強人員培訓，學(xué)習相關(guān)房地產(chǎn)評估方面的理論和技能，學(xué)習吸取試點(diǎn)單位先進(jìn)經(jīng)驗。結合實(shí)際情況，拓寬工作思路，大膽探索，不斷創(chuàng )新，建立適合我市實(shí)際的加強存量房交易稅收征管的工作模式。

（三）精心組織，認真實(shí)施。各有關(guān)部門(mén)要迅速安排部署，精心組織實(shí)施，制定切實(shí)可行的具體實(shí)施方案，加強人力、物力、財力保障，及時(shí)發(fā)現、解決工作中出現的問(wèn)題，確保該項工作按時(shí)、保質(zhì)保量完成。