洛政辦〔2012〕125號《洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造實(shí)施辦法的通知》

洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造實(shí)施辦法的通知






洛政辦〔2012〕125號

各縣（市、區）人民政府，市人民政府有關(guān)部門(mén)，洛陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，洛陽(yáng)新區管委會(huì )辦公室，各有關(guān)單位：

《洛陽(yáng)市城中村改造實(shí)施辦法》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議（第128次）研究通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真遵照執行。

2012 年10月26日

洛陽(yáng)市城中村改造實(shí)施辦法

第一章總則

第一條為了推進(jìn)和規范城中村改造工作，加快我市城鎮化進(jìn)程，改善人居環(huán)境，根據有關(guān)法律、法規，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱(chēng)城中村，是指在本市建成區范圍內，使用集體土地并以村民委員會(huì )為組織形式的農民聚居村落或社區。

第三條本辦法所稱(chēng)安置房，是指按照規定的征遷補償安置標準，經(jīng)區人民政府（管委會(huì )，下同）認定的用于安置村民的新建住宅和安置村組織辦公用房、村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營(yíng)用房的新建房屋。

第四條城中村改造的基本目標：通過(guò)城中村改造，使原村民聚居村落或街區成為規劃合理、公共服務(wù)設施配套、居住條件改善、城市形象提升、基礎設施完善的城市社區。

第五條城中村改造的基本方針：政府主導、區級負責、市場(chǎng)運作、群眾自愿、因村制宜、注重實(shí)效。

第六條城中村改造的方式：根據實(shí)際情況，可以由村自行組織改造，或由村聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同實(shí)施改造，也可引進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施改造。市人民政府鼓勵區、鄉、村在保證村組織及村民合法利益的前提下，積極探索新的改造方式。

自行實(shí)施改造的村組織，應成立集體性質(zhì)或村民入股性質(zhì)的開(kāi)發(fā)公司具體負責操作。

納入改造范圍的城中村，在完成整體規劃編制的前提下，可以一次性整體改造，也可以分步實(shí)施改造。

第七條城中村改造由市人民政府統一領(lǐng)導，各區人民政府具體負責組織實(shí)施，日常工作由市舊城開(kāi)發(fā)改造（城中村改造）工作領(lǐng)導小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市舊改辦）牽頭負責。市城鄉規劃、國土資源、住房和城鄉建設、財政、文物、公安、民政、人力資源與社會(huì )保障、教育、發(fā)展改革、環(huán)境保護、人防、公用事業(yè)、電力、通訊等有關(guān)部門(mén)和單位在各自職責范圍內，做好城中村改造的管理和服務(wù)工作。

第八條城中村改造應按照統一政策、統一規劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設的原則，充分調動(dòng)各方面的積極性，依法保護村組織及村民的合法權益，統籌兼顧國家、集體及投資者的利益。

第二章 規劃管理

第九條需改造的城中村，應將該村的全部土地納入整村改造的統一規劃。確因改造需要，城中村周邊與城中村相交叉的地塊，可一并納入城中村改造的規劃范圍，享受相應的改造政策。

第十條城中村改造規劃的編制，應按照《城鄉規劃法》的要求，委托具有相應資質(zhì)的規劃設計單位進(jìn)行。

第十一條城中村改造應在規劃的指導下確定合理的安置開(kāi)發(fā)比。安置開(kāi)發(fā)比由市舊改辦根據市場(chǎng)情況及相關(guān)政策變化情況確定。本辦法所稱(chēng)安置開(kāi)發(fā)比，是指安置房的建筑面積與配套開(kāi)發(fā)商品房的建筑面積之比。

第十二條城中村改造堅持整體規劃，可以分步實(shí)施。為加快推進(jìn)城中村改造安置房建設進(jìn)程，安置地塊修建性詳細規劃可以與城中村控制性詳細規劃同步編制、同步協(xié)調完善。

第十三條市、區兩級人民政府主導城中村改造規劃的編制、改造方案的確定、配套設施的配建要求以及征遷安置房建設，由市舊改辦統籌負責具體推進(jìn)工作。

第十四條城中村改造安置地塊項目，在滿(mǎn)足國家及地方相關(guān)技術(shù)規定的基礎上，區人民政府可以先編制地塊的修建性詳細規劃（總圖、方案），經(jīng)過(guò)“四議兩公開(kāi)”程序由村民代表大會(huì )討論通過(guò)后，報市城鄉規劃部門(mén)審核，經(jīng)市級規劃會(huì )議審議通過(guò)后，市城鄉規劃部門(mén)可先將修建性詳細規劃（總圖、方案）批復給區人民政府，然后依據修建性詳細規劃指標完善控制性詳細規劃，并可依據控規提出規劃技術(shù)要點(diǎn)。

第十五條城中村改造開(kāi)發(fā)地塊項目的規劃手續在建設單位取得土地使用權后，方可報批。城中村改造安置地塊項目報批要有區人民政府申請及市舊改辦的立項，并提供由市舊改辦審核通過(guò)的含有城中村改造項目中安置用地規模、安置戶(hù)數、安置面積（含住宅面積、商業(yè)面積等）的資料。

第十六條區人民政府在收到城中村改造安置地塊項目的修建性詳細規劃（總圖、方案）批復后，要抓緊組織實(shí)施，待取得土地使用權后，按照《城鄉規劃法》的規定辦理后續規劃審批手續。

第三章土地管理

第十七條城中村改造用地納入全市用地計劃。除城市基礎設施和公用設施建設項目之外，城中村現有土地原則上應全部用于城中村改造，不再審批與城中村改造無(wú)關(guān)的項目。

第十八條城中村改造用地，不論由村自行組織改造，或由村聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同實(shí)施改造，或引進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施改造的，均需依法辦理用地手續。

第十九條城中村改造范圍內市政基礎設施及公共設施用地以劃撥方式供地。安置房建設用地可采取招標、拍賣(mài)、掛牌方式供地，也可采取劃撥方式供地。

第二十條擬改造城中村的全部土地不能滿(mǎn)足改造需要時(shí)，由所在區人民政府調劑轄區內其它地塊供改造使用。超出規定安置開(kāi)發(fā)比以外的土地，由市人民政府統一收購儲備。

第四章征收補償和建設

第二十一條城中村改造集體土地上房屋補償安置，應當遵循決策民主、程序正當、標準公開(kāi)、結果公示、接受群眾監督的原則。

第二十二條城中村改造集體土地上房屋征收補償工作要在市人民政府統一領(lǐng)導下，由市國土資源管理部門(mén)或各區人民政府具體負責組織實(shí)施，市住建、規劃、發(fā)改、財政、舊改、文物、房屋征收等部門(mén)要根據職責分工，互相配合，保障征收與補償安置工作順利進(jìn)行。

第二十三條各城市區人民政府應指定或成立具有獨立法人資格的、不以營(yíng)利為目的的征收補償實(shí)施機構，接受市國土資源管理部門(mén)或區人民政府的委托，承擔房屋征收補償安置的具體工作。

第二十四條各城市區人民政府要按照國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專(zhuān)項規劃的要求，將城中村改造項目的年度計劃和“十二五”期間的改造規劃上報市城中村改造工作領(lǐng)導小組辦公室匯總，按法定程序上報審批。當年的城中村改造項目要列入市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展年度計劃。

第二十五條凡列入改造范圍的城中村，不再審批新的建設項目。凡未經(jīng)批準的新建、擴建、改建房屋以及裝飾裝修，打井、種植等地面附著(zhù)物，在城中村改造時(shí)不予補償。

第二十六條市、區人民政府在對城中村房屋進(jìn)行征收補償之前，應當組織有關(guān)部門(mén)對改造范圍內的地面附著(zhù)物及裝飾裝修等進(jìn)行調查登記，對征收范圍內的房屋及其它建筑物的合法性予以認定，違法違章建筑一律不予補償。

第二十七條非城中村村民或在本村已有宅基地的村民購買(mǎi)村集體或個(gè)人宅基地上所建房屋，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策。具體補償安置辦法由各區人民政府制定，報市舊改辦批準。

第二十八條對村組織合法的辦公用房、集體經(jīng)濟用房和其他集體用房進(jìn)行征收時(shí)，應按照不低于市場(chǎng)評估價(jià)的標準給予補償或安置。

第二十九條城中村集體土地上房屋征收實(shí)行貨幣補償、房屋安置、貨幣補償與房屋安置相結合三種方式，被征收人可以自主選擇。

第三十條需補償安置房屋的認定標準：村民持有宅基證，宅基地范圍內兩層以下（含兩層）的房屋主體的建筑面積，認定為應補償安置面積。

第三十一條對認定標準范圍內房屋主體的補償

1.被征收人選擇貨幣補償的：

對兩層以下（含兩層）的房屋主體按市場(chǎng)評估價(jià)予以貨幣補償。為鼓勵被征收人選擇貨幣補償異地購房，在被征收人按期搬遷時(shí)，再按被征收房屋主體貨幣補償額的30%給予購房補貼。

2.被征收人選擇房屋安置的：

（1）對兩層以下（含兩層）的房屋主體，原則上等面積予以房屋安置。若被征收人房屋兩層以下（含兩層）的房屋主體建筑面積超過(guò)人均50平方米，且單戶(hù)兩層以下（含兩層）的房屋建筑面積超過(guò)200平方米以上部分，按照被征收房屋市場(chǎng)評估價(jià)給予貨幣補償。

（2）被征收房屋兩層以下（含兩層）建筑面積人均不足40平方米的，按人均建筑面積40平方米給予補差安置，補差的面積按被征收房屋重置成本價(jià)結算。

（3）戶(hù)安置面積相對應安置戶(hù)型、若就近靠上超出應安置面積10平方米以?xún)龋ê?0平方米）的部分，按安置房成本價(jià)結算。超出10平方米以上的部分，按安置房市場(chǎng)評估價(jià)結算。

3.對被征收人的搬遷、過(guò)渡費用，參照洛陽(yáng)市國有土地上房屋征收補償標準執行。

對被征收人地上其它附著(zhù)物的補償，按照市有關(guān)規定執行。

第三十二條對被征收人在補償安置方案規定的搬遷期限內按期或提前搬遷的應當給予適當獎勵。獎勵和補助辦法由各城市區人民政府參照洛陽(yáng)市國有土地上房屋征收獎勵標準并結合本區實(shí)際制定，報市城中村改造工作領(lǐng)導小組辦公室批準后執行。

第三十三條各城市區人民政府要制訂城中村村民長(cháng)遠生計保障辦法，并報市城中村改造工作領(lǐng)導小組辦公室審核后公布執行。

第三十四條市人民政府從城中村改造土地收益中提取5%的獎勵和補助資金、10%的村民長(cháng)遠生計保障資金，劃撥給進(jìn)行改造的城中村所在區人民政府專(zhuān)款專(zhuān)用，在轄區內進(jìn)行統籌平衡，不足部分由區人民政府從土地收益留成和城中村改造項目長(cháng)遠收益中彌補，節余部分留區人民政府用于城中村改造項目基礎設施建設。

對于用實(shí)物進(jìn)行村民長(cháng)遠生計保障的城中村，要對實(shí)物進(jìn)行市場(chǎng)評估，按照實(shí)物評估總價(jià)款從10%保障資金中列支。

市財政部門(mén)會(huì )同市舊改、監察等部門(mén)，對上述資金使用情況進(jìn)行檢查，對不按規定使用的要予以追回，并追究相關(guān)責任人的責任。

第三十五條因能源、交通、水利等基礎設施建設的需要，或因教育、衛生、環(huán)保、文物、市政、公用等公共事業(yè)的需要，征收暫未實(shí)施整村改造的城中村集體土地上房屋的，要嚴格按照本方案規定的標準予以補償，其獎勵和補助以及村民長(cháng)遠生計保障，應比照所在城市區類(lèi)似城中村改造的補償辦法執行。

第三十六條城中村改造實(shí)施前，要按照國家、省、市相關(guān)法律法規和本辦法的規定，制訂征收補償安置方案，征收補償安置方案必須經(jīng)過(guò)“四議兩公開(kāi)”民主決策程序，由全體村民或村民代表會(huì )議通過(guò)。

第三十七條實(shí)施搬遷和房屋拆除前，村組織和征收補償實(shí)施機構要與被征遷人按照征收補償安置方案正式簽訂征遷補償安置協(xié)議。

第三十八條城中村改造房屋征收補償安置工作，要按照“四公開(kāi)三公示一監督”的要求進(jìn)行操作，即征收補償安置政策公開(kāi)，征收補償安置方案公開(kāi)，安置房房源戶(hù)型公開(kāi)，現場(chǎng)工作人員和監督電話(huà)公開(kāi)；丈量登記和計算結果公示，補償及獎勵補助結果公示，安置房分配結果公示；接受群眾監督。

第三十九條要按照《洛陽(yáng)市人民政府關(guān)于加快舊城城中村改造中拆遷安置房建設的通知》（洛政﹝2010﹞134號）的規定，加快村民安置房建設。安置房建設在符合規劃，確保安全、質(zhì)量、消防要求的前提下，可以先期開(kāi)工建設。做到安置房用地優(yōu)先征遷、資金優(yōu)先保障、工程優(yōu)先建設、住房?jì)?yōu)先竣工交付使用。

第四十條積極支持城中村改造項目的安置房建設，各職能部門(mén)在市舊改辦建立綠色審批通道，提高辦事效率。區人民政府應制定具體的安置房建設計劃，明確項目建設責任人，確保按期完成村民安置房建設任務(wù)。

第四十一條加強對全市城中村改造項目安置房建設的監督管理，凡是村民安置房未開(kāi)工建設的項目，商品房不能開(kāi)工建設。

第四十二條城中村改造項目要按照相關(guān)規定配建一定面積的公共租賃房，用于解決困難戶(hù)的住房問(wèn)題。

第五章優(yōu)惠政策

第四十三條城中村改造安置房建設享受以下優(yōu)惠政策：

1.凡以出讓方式獲得安置房建設用地使用權的，土地出讓金扣除上繳省3%之外，余額部分經(jīng)市城中村改造工作領(lǐng)導小組審核并報主管財政的市領(lǐng)導批準后，由市財政局在10個(gè)工作日內撥付項目所在區人民政府，用于被征遷村民的補償安置及改造區域公共、基礎設施配套建設。

2.安置房建設中涉及的人防工程易地建設費參照經(jīng)濟適用房的政策執行；文物鉆探費、考古發(fā)掘費除人工費用外全免；城市基礎設施配套費（含水、氣、暖）減半征收；房屋初次交易費、房屋土地權屬初次登記費等行政事業(yè)性收費和新型墻體材料專(zhuān)項基金、散裝水泥專(zhuān)項基金等政府性基金，一律免繳。

3.市、區人民政府有關(guān)部門(mén)管轄單位收取的其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費用，按規定低限減半繳納。

第四十四條城中村改造規定的安置開(kāi)發(fā)比以?xún)扰涮组_(kāi)發(fā)商品房享受以下優(yōu)惠政策：

1.土地出讓金扣除上繳3%和省以下其他綜合費用14%以外，余額部分經(jīng)市城中村改造工作領(lǐng)導小組審核并報主管財政的市領(lǐng)導批準后，由市財政局在10個(gè)工作日內撥付項目所在區人民政府，用于被征遷村民的補償安置及改造區域公共、基礎設施配套建設。

2.商品房建設中涉及的人防工程易地建設費參照經(jīng)濟適用房的政策執行；文物鉆探費、考古發(fā)掘費除人工費用外全免；城市基礎設施配套費（含水、氣、暖）按規定標準的70%征收，并按相關(guān)程序報批；房屋初次交易費、房屋土地權屬初次登記費等行政事業(yè)性收費按標準的30%繳納；新型墻體材料專(zhuān)項基金、散裝水泥專(zhuān)項基金等政府性基金按規定繳納。

3.市、區人民政府有關(guān)部門(mén)管轄單位收取的其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費用，按規定低限的70%繳納。

第四十五條城中村改造規定的安置開(kāi)發(fā)比以外的其他商品房，按照規定收繳土地出讓金及其他費用。

第六章村民利益保障

第四十六條各城市區人民政府要妥善安排好實(shí)施改造的城中村群眾在征遷過(guò)渡安置期間的就學(xué)、困難群眾的生活等問(wèn)題。

第四十七條貫徹以人為本原則，積極穩妥地推進(jìn)城中村改制工作。堅持戶(hù)籍制度、管理體制、經(jīng)濟組織形式和土地性質(zhì)同步轉變的原則，使城中村改造后群眾的生產(chǎn)、生活得到長(cháng)遠保障。

第四十八條城中村村民的農業(yè)戶(hù)口轉為城市居民戶(hù)口、集體資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資、集體經(jīng)濟體制改革、撤銷(xiāo)村委會(huì )建立城市社區居委會(huì )等工作，由各城市區人民政府按照市人民政府相關(guān)文件的統一安排，依照法定程序組織實(shí)施，市直各有關(guān)部門(mén)按照職責分工做好相關(guān)工作。

第四十九條城中村村民轉為城市居民后，要納入城市醫療、就學(xué)、養老等社會(huì )保障體系和城市就業(yè)管理范圍。因城中村改造增加的就業(yè)崗位，要優(yōu)先安排原村村民。符合條件的未就業(yè)原城中村村民，可享受市、區人民政府有關(guān)就業(yè)扶持政策。

各城市區人民政府要建立城中村原村民的就業(yè)、創(chuàng )業(yè)扶持資金，資金可從上級撥付給區人民政府的土地收益和本轄區內城中村改造形成的財政收入中提取。

第五十條城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，應及時(shí)納入城鎮最低生活保障。對尚未改制的城中村中的困難群眾，凡符合城市居民最低生活保障條件的，可參照城市居民標準享受城市最低生活保障。

第七章組織領(lǐng)導

第五十一條市舊城開(kāi)發(fā)改造（城中村改造）工作領(lǐng)導小組負責城中村改造工作的組織領(lǐng)導和政策制定。

市舊改辦負責城中村改造項目審批以及協(xié)調、督查、考核等日常工作。

第五十二條各城市區人民政府應成立相應的組織管理機構，具體負責本轄區城中村改造工作。

第八章 城中村改造的審批程序

第五十三條改造條件成熟的城中村，應向所在鄉（鎮）、街道辦事處、區人民政府逐級申請進(jìn)行城中村改造。

區人民政府應按照本辦法和市人民政府的統一要求，組織對計劃改造的城中村的基本情況進(jìn)行調查登記認定，擬定城中村改造方案。城中村改造集體土地上房屋征收補償安置方案要經(jīng)過(guò)“四議兩公開(kāi)”民主決策程序，由全體村民或村民代表會(huì )議通過(guò)，并在村范圍內予以公示。

區人民政府向市舊改辦提出城中村改造項目立項的申請，并附按照程序通過(guò)的房屋征收補償安置方案，經(jīng)市舊改辦審核批準后實(shí)施。

第九章保障措施

第五十四條城中村改造項目審批工作，實(shí)行“一站式”辦公，在市舊改辦建立項目審批綠色通道，提高辦事效率。

第五十五條城中村改造實(shí)施過(guò)程中出現的特殊情況，由市城中村改造工作領(lǐng)導小組或區人民政府按照權限，采取“一事一議”的方式予以解決。

第五十六條實(shí)行城中村改造安置保證金制度。凡實(shí)施改造的城中村，在改造征遷之前，開(kāi)發(fā)建設企業(yè)應向所在區人民政府交納該項目安置房建設保證金，實(shí)現安置房建設資金的有效保障。待被征遷村民安置到位后，安置保證金退回。

第五十七條實(shí)行城中村改造征遷安置資金監管制度。各城市區人民政府對參與城中村改造的開(kāi)發(fā)建設企業(yè)所需投入的征收補償安置資金要實(shí)行全額監管，其管理辦法參照洛陽(yáng)市國有土地房屋征收補償安置資金監管辦法執行。

第五十八條對于前期已介入城中村改造但未競得該城中村土地使用權的企業(yè)，或在城中村開(kāi)發(fā)改造過(guò)程中非正常退出的企業(yè)，由所在區人民政府與開(kāi)發(fā)建設企業(yè)在介入城中村改造前共同協(xié)商解決辦法并以協(xié)議形式約定。

第五十九條要充分利用新聞媒體采取開(kāi)辟專(zhuān)欄、專(zhuān)題、專(zhuān)訪(fǎng)等形式，進(jìn)一步加大城中村改造宣傳力度，創(chuàng )造濃厚的輿論氛圍，以取得全市上下更加廣泛的支持。

第六十條建立城中村改造激勵約束機制。城中村改造工作應列入市、區年度工作計劃，實(shí)行目標管理，嚴格進(jìn)行考核，并按相關(guān)規定給予獎懲。

第六十一條對未取得合法手續在城中村集體所有土地上擅自開(kāi)工建設的，市規劃、國土、住建等部門(mén)和城中村所在區人民政府、街道辦事處、鄉（鎮）、村應當予以制止并依法查處。

第六十二條在城中村改造工作中，相關(guān)國家工作人員有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄等違法違紀行為的，由有關(guān)部門(mén)依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

開(kāi)發(fā)建設企業(yè)在城中村改造工作中有違法違規行為的，由有關(guān)部門(mén)依法予以處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

若被征遷人采取圍攻、漫罵、毆打工作人員等非法行為無(wú)理阻擾征遷工作正常進(jìn)行的，由公安機關(guān)依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第十章附則

第六十三條本市城郊村、城邊村改造參照本辦法執行。

第六十四條本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期為3年。2009年7月12日印發(fā)的《洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市城中村改造實(shí)施辦法的通知》（洛政辦〔2009〕76號）同時(shí)廢止。本市印發(fā)的其它城中村改造文件中與本辦法不一致的，以本辦法為準。