財稅字〔1995〕48號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》【條款失效】

財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知【條款失效】

財稅字〔1995〕48號

【提示】：依據財稅〔2015〕5號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》，本法規第一條、第三條2015年1月1日至2017年12月31日失效。

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，揚州培訓中心、長(cháng)春稅務(wù)學(xué)院：

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)細則）的規定，現對土地增值稅一些具體問(wèn)題規定如下：

一、【條款失效】關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。

二、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

三、【條款失效】關(guān)于企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

四、關(guān)于細則中“贈與”所包括的范圍問(wèn)題

細則所稱(chēng)的“贈與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過(guò)中國境內非營(yíng)利的社會(huì )團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì )團體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì )、希望工程基金會(huì )、宋慶齡基金會(huì )、減災委員會(huì )、中國紅十字會(huì )、中國殘疾人聯(lián)合會(huì )、全國老年基金會(huì )、老區促進(jìn)會(huì )以及經(jīng)民政部門(mén)批準成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

五、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題

對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問(wèn)題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，如果代收費用是計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時(shí)不允許扣除代收費用。

七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規定。

八、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問(wèn)題

（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規定執行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；

（二）對于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

九、關(guān)于計算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題

細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》【全文失效】的有關(guān)規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉讓時(shí)繳納的印花稅。

十、關(guān)于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問(wèn)題

轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時(shí)扣除的問(wèn)題

對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題

納稅人轉讓舊房及建筑物時(shí)因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時(shí)予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時(shí)予以扣除。

十三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計稅的問(wèn)題

對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。

十四、關(guān)于預售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問(wèn)題

根據細則的規定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當地稅務(wù)機關(guān)規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務(wù)機關(guān)規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

十五、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問(wèn)題

對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實(shí)際收款日或收款當月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。

十六、關(guān)于納稅期限的問(wèn)題

根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉讓?zhuān)催^(guò)戶(hù)及登記）手續之前。

十七、關(guān)于財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號）【全文廢止】適用范圍的問(wèn)題。

該通知規定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規定。

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