長(cháng)政辦發(fā)〔2018〕28號《長(cháng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)長(cháng)沙市國有建設用地使用權二級市場(chǎng)交易管理暫行辦法的通知》

《長(cháng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)長(cháng)沙市國有建設用地使用權二級市場(chǎng)交易管理暫行辦法的通知》



長(cháng)政辦發(fā)〔2018〕28號

長(cháng)沙市人民政府辦公廳

關(guān)于印發(fā)長(cháng)沙市國有建設用地使用權二級市場(chǎng)交易管理暫行辦法的通知

長(cháng)政辦發(fā)〔2018〕28號

各區縣（市）人民政府，市直機關(guān)各單位：

《長(cháng)沙市國有建設用地使用權二級市場(chǎng)交易管理暫行辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現印發(fā)給你們，請認真遵照執行。

長(cháng)沙市人民政府辦公廳

2018年6月11日

長(cháng)沙市國有建設用地使用權二級市場(chǎng)交易管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為規范長(cháng)沙市土地二級市場(chǎng)秩序，加強市場(chǎng)管理，優(yōu)化土地資源配置，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規的規定，及《關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的試點(diǎn)方案》（國土資發(fā)〔2017〕12號），結合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱(chēng)國有建設用地使用權二級市場(chǎng)（以下稱(chēng)土地二級市場(chǎng)），是國有建設用地使用權人之間的交易行為，是國有建設用地使用權人將土地使用權轉讓、出租、抵押等交易的總稱(chēng)。

第三條 土地二級市場(chǎng)交易與服務(wù)，應當遵循政府指導和公開(kāi)、公平、公正的原則。

第四條 本辦法適用于本市行政管轄范圍內的土地二級市場(chǎng)交易。本市所轄以出讓、劃撥、作價(jià)出資（入股）或授權經(jīng)營(yíng)方式取得的國有建設用地使用權發(fā)生轉讓、出租、抵押交易，應當在土地二級市場(chǎng)進(jìn)行。

第五條 國土資源主管部門(mén)依法對土地二級市場(chǎng)進(jìn)行管理和監督。

長(cháng)沙市國土資源市場(chǎng)管理中心為市級土地二級市場(chǎng)管理機構，具體承辦市級土地二級市場(chǎng)交易相關(guān)工作；縣（市）國土資源主管部門(mén)設立的土地交易機構為各縣（市）土地二級市場(chǎng)管理機構，具體承辦各縣（市）行政區內土地二級市場(chǎng)交易相關(guān)工作。

第二章 交易市場(chǎng)建設

第六條 土地二級市場(chǎng)包括線(xiàn)下市場(chǎng)和線(xiàn)上市場(chǎng)，由土地二級市場(chǎng)交易大廳和二級市場(chǎng)交易系統組成。交易大廳應當具備交易的基本條件，并建立完善的工作制度和管理制度。交易系統應具備信息發(fā)布、咨詢(xún)、實(shí)施土地交易、土地交易審批、交易過(guò)程監管等相關(guān)功能。

第七條 長(cháng)沙市國土資源市場(chǎng)管理中心負責全市土地二級市場(chǎng)交易系統的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和管理；縣（市）國土資源主管部門(mén)設立的土地交易機構使用全市統一的土地二級市場(chǎng)交易系統。

第八條 土地二級市場(chǎng)管理機構利用土地二級市場(chǎng)，承辦轉讓、出租、抵押等具體事務(wù)和轉讓、出租、抵押等業(yè)務(wù)的信息收集、錄入和歸集。

第九條 在市、縣（市）二級土地市場(chǎng)交易大廳內，不動(dòng)產(chǎn)登記、金融等相關(guān)部門(mén)或機構設立辦事窗口，為交易各方提供“一站式”服務(wù)，提高辦事效率和服務(wù)水平。

第三章 國有建設用地使用權轉讓

第十條 本辦法所稱(chēng)國有建設用地使用權轉讓?zhuān)侵竿恋厥褂脵嗳藢薪ㄔO用地使用權再轉移的行為，包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資等，以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或者其他組織合并或分立等形式的建設用地使用權轉移。國有建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。

第十一條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓時(shí)，應當符合下列條件：

（一）國有建設用地使用權人為公司、企事業(yè)單位或其他經(jīng)濟組織；

（二）已辦理不動(dòng)產(chǎn)權登記；

（三）法律、法規規定的其他條件。

第十二條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，報市、縣（市）人民政府審批，準予轉讓的，可以不辦理土地使用權出讓手續，轉讓方應當按規定繳納土地收益金，土地使用權保留劃撥方式。

以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，報市、縣（市）人民政府審批，準予轉讓的，應當由受讓方依法依規辦理土地使用權出讓手續，繳納土地出讓收入。

第十三條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權進(jìn)入二級市場(chǎng)轉讓時(shí)，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地價(jià)款，并取得不動(dòng)產(chǎn)權登記證（國有建設用地使用權）；地上有建筑物、其他附著(zhù)物已建成的，還應當取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權登記證；

（二）不改變出讓合同規定的土地用途并符合城市規劃要求；

（三）法律、法規規定的其他條件。

原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

第十四條 符合本辦法第十三條 規定的，國有建設用地使用權轉讓可以通過(guò)土地二級市場(chǎng)以委托掛牌、招標和拍賣(mài)等方式公開(kāi)轉讓?zhuān)辉鲎尯贤瑢D讓條件另有約定的，從其約定。

第十五條 租賃地承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，經(jīng)國土資源主管部門(mén)同意或根據租賃合同約定，可將承租的國有建設用地使用權轉讓。原租賃合同對轉讓條件沒(méi)有約定的，租賃地國有建設用地使用權轉讓可以自行協(xié)商辦理協(xié)議轉讓?zhuān)部梢酝ㄟ^(guò)土地二級市場(chǎng)以委托掛牌、招標和拍賣(mài)等方式公開(kāi)轉讓?zhuān)辉赓U合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

第十六條 有下列情形之一的，不予辦理國有建設用地使用權轉讓手續：

（一）經(jīng)有權機關(guān)依法裁定、凍結、決定查封或者以其他形式禁止轉讓的；

（二）閑置土地尚未處置的；

（三）共有土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（四）存在權屬爭議的；

（五）未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的；

（六）國有建設用地使用權涉及抵押未解除的，但經(jīng)抵押權人同意的除外；

（七）非國有資產(chǎn)監督管理機構監管的行政事業(yè)單位及下屬企業(yè)國有建設用地使用權公開(kāi)轉讓的，未經(jīng)同級財政部門(mén)或人民政府批準的；

（八）法律、法規規定或出讓合同約定轉讓時(shí)收回國有建設用地使用權的；

（九）法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。

第十七條 國有建設用地使用權轉讓前需辦理完費審核。需要追繳有關(guān)稅費收入的，依照相關(guān)規定及合同約定，予以追繳。

第十八條 國有建設用地使用權轉移，轉讓人與受讓人應當簽訂民事協(xié)議，約定支付成交款、移交土地、移交地面附著(zhù)物、移交產(chǎn)權資料、明確爭議解決方式等事項。

第十九條 出讓國有建設用地土地使用權轉讓成交價(jià)低于標定地價(jià)80% 的，市、縣（市）人民政府或者委托其土地儲備機構可以行使優(yōu)先收購權。

第二十條 以作價(jià)出資（入股）或授權經(jīng)營(yíng)方式取得的國有建設用地使用權轉讓?zhuān)?jīng)原作價(jià)出資（入股）或授權經(jīng)營(yíng)批準機關(guān)同意后，方可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易，參照以出讓方式取得國有建設用地使用權轉讓有關(guān)規定辦理。

第二十一條 國有建設用地使用權分割轉讓的，除不違反本辦法第十七條 規定外，轉讓地塊還應經(jīng)規劃部門(mén)審核，應具備單獨建設條件，方可分割轉讓。

第二十二條 鼓勵涉及司法處置的土地，進(jìn)入土地二級市場(chǎng)進(jìn)行轉讓處置。

第二十三條 國有資產(chǎn)監督管理機構所監管企業(yè)進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)，涉及建設用地使用權轉移的，在公開(kāi)交易前應取得國土資源部門(mén)對土地轉讓審查同意的意見(jiàn)。

第四章 國有建設用地使用權出租

第二十四條 本辦法所稱(chēng)國有建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著(zhù)物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十五條 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權出租時(shí)，應當符合以下條件：

（一）國有建設用地使用權人為公司、企事業(yè)單位或其他經(jīng)濟組織；

（二）取得不動(dòng)產(chǎn)權登記證（或國有土地使用證、房屋所有權證）；

（三）土地使用權人和房屋所有權人必須一致；

（四）已按劃撥決定書(shū)約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地；

（五）不得違反國家法律、法規規定和劃撥決定書(shū)的約定。

第二十六條 以出讓方式取得的國有建設用地使用權出租時(shí)，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地價(jià)款，并取得不動(dòng)產(chǎn)權登記證（或國有土地使用證、房屋所有權證）；

（二）土地使用權人和房屋所有權人必須一致；

（三）已按國有建設用地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地；

（四）不得違反國家法律、法規規定和國有建設用地使用權出讓合同的約定。

第二十七條 以租賃方式取得的國有建設用地使用權轉租時(shí)，應當符合以下條件：

（一）按照租賃合同約定已經(jīng)支付全部土地租金，并取得不動(dòng)產(chǎn)權登記證；

（二）土地使用權人和房屋所有權人必須是一致；

（三）已按國有建設用地使用權租賃合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地；

（四）不得違反國家法律、法規規定和國有建設用地使用權租賃合同的約定。

第二十八條 出租國有建設用地使用權的，出租人與承租人應當在土地二級市場(chǎng)交易系統簽訂出租合同，明確雙方的權利和義務(wù)。

第二十九條 出租以劃撥、租賃方式取得的國有建設用地使用權，出租人應當向國土資源主管部門(mén)提出申請。準予出租的，還應當按照有關(guān)規定繳納土地收益。

第三十條 出租國有建設用地使用權，出租人應當在土地二級市場(chǎng)交易系統與承租人簽訂出租合同后十五日內，向國土資源主管部門(mén)申請國有建設用地使用權出租備案。

第三十一條 國有建設用地使用權出租期間，因國家建設需要收回國有建設用地使用權的，出租人應當在國家收回國有建設用地使用權前解除出租合同，并向國土資源主管部門(mén)申請注銷(xiāo)備案。

第五章 國有建設用地使用權抵押

第三十二條 本辦法所稱(chēng)國有建設用地使用權抵押，是指國有建設用地使用權人（抵押人）以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人（抵押權人）履行債務(wù)做出的擔保行為。

國有建設用地使用權抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著(zhù)物隨之抵押；地上建筑物、其他附著(zhù)物抵押時(shí)，其使用范圍內的國有建設用地使用權隨之抵押。

第三十三條 自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實(shí)現，依法以國有建設用地使用權設定抵押的，可以由當事人持不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。

第三十四條 國有建設用地使用權抵押，可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易系統申請辦理。

第三十五條 下列情形之一，國有建設用地使用權不得抵押：

（一）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育用地、醫療衛生用地和其他社會(huì )公益用地；

（二）國有建設用地使用權權屬不明或者有爭議的；

（三）依法被查封、扣押、監管的國有建設用地使用權；

（四）法律、行政法規規定不得抵押的其他國有建設用地使用權。

第三十六條 設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)時(shí)，應當從拍賣(mài)所得價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

第三十七條 國有建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該國有建設用地使用權實(shí)現抵押權時(shí)，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得價(jià)款，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。

第三十八條 土地二級市場(chǎng)管理機構應建立國有建設用地抵押登記信息臺賬，與法院、住房城鄉建設、金融等相關(guān)單位共享信息資源。

第六章 交易市場(chǎng)監督與管理

第三十九條 逐步引入社會(huì )中介組織，為土地二級市場(chǎng)交易各方提供咨詢(xún)、估價(jià)、測繪及代理經(jīng)紀等服務(wù)。土地二級市場(chǎng)管理機構制訂土地二級市場(chǎng)社會(huì )中介組織管理規則，建立中介組織的引入、簽約、履約、講評、質(zhì)疑和退出機制。

第四十條 建立土地二級市場(chǎng)統計監測分析制度，全面掌握土地轉讓、出租、抵押的數量、結構、價(jià)款、時(shí)序等信息。土地二級市場(chǎng)管理機構可委托第三方于每個(gè)季度的第一個(gè)星期完成上一季度監測分析報告。

第四十一條 土地二級市場(chǎng)成交價(jià)格實(shí)行申報制度，由轉讓方、出租方、抵押方向土地二級市場(chǎng)管理機構主動(dòng)申報。

第四十二條 凡發(fā)生國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押等轉移、異動(dòng)，以及需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的，應當依法申報、繳納有關(guān)稅費。

第四十三條 土地二級市場(chǎng)管理機構負責土地二級市場(chǎng)信用評價(jià)，建立土地二級市場(chǎng)誠信評價(jià)系統及交易主體誠信檔案。

第四十四條 土地二級市場(chǎng)管理機構對土地二級市場(chǎng)交易資金、過(guò)程進(jìn)行監管，并將交易結果錄入土地二級市場(chǎng)交易系統。

第四十五條 土地二級市場(chǎng)管理機構應將土地二級市場(chǎng)交易管理辦法、辦事指南、運作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等內容在顯要位置張貼、陳設，接受群眾監督。

第四十六條 政府機關(guān)工作人員和交易機構工作人員，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，涉嫌構成犯罪的，依法移送有權機關(guān)處理；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附 則

第四十七條 長(cháng)沙市地下空間建設用地使用權轉讓、出租、抵押，適用關(guān)于地下空間開(kāi)發(fā)利用管理的規定和本辦法。

第四十八條 本辦法自2018年7月1日起施行。

抄送：市委有關(guān)部門(mén)，長(cháng)沙警備區。

市人大常委會(huì )辦公廳，市政協(xié)辦公廳，市中級人民法院，

市人民檢察院。

各民主黨派市委。

長(cháng)沙市人民政府辦公廳 2018年6月11日印發(fā)

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