延政辦發(fā)〔2020〕7號《延安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈國有土地上房屋征收與補償管理指導意見(jiàn)〉的通知》

《延安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈國有土地上房屋征收與補償管理指導意見(jiàn)〉的通知》










延政辦發(fā)〔2020〕7號

延規〔2020〕006-市政辦004

各縣（市、區）人民政府，市政府各工作部門(mén)、各直屬機構：

《國有土地上房屋征收與補償管理指導意見(jiàn)》已經(jīng)市政府第44次常務(wù)會(huì )議研究同意，現印發(fā)給你們，請認真遵照執行。

　　

延安市人民政府辦公室

2020年7月7日

國有土地上房屋征收與補償管理指導意見(jiàn)

為了規范我市國有土地上房屋征收與補償活動(dòng)，維護公共利益，保障被征收人合法權益，根據國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、省住建廳《陜西省國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評估機構選定辦法》《陜西省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》《陜西省國有土地上房屋征收住房保障辦法》（陜建發(fā)〔2018〕121號）等文件精神，結合我市實(shí)際，制定本指導意見(jiàn)。

一、征收補償原則

（一）為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、集體、個(gè)人的房屋，對被征收房屋所有權人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)被征收人）給予公平補償。

（二）房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當、結果公開(kāi)的原則，依據被征收房屋區位、用途、結構、成新、面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格進(jìn)行征收與補償。

二、征收主體與實(shí)施、監督部門(mén)

（一）市人民政府負責市城市規劃區范圍內房屋征收與補償工作。

（二）市房屋征收管理局作為房屋征收管理部門(mén)，負責監督、指導、管理全市房屋征收工作，組織實(shí)施市城市規劃區范圍內國有土地上房屋征收與補償工作，整理制定《延安市房屋征收建筑面積勘測計算規則》。

（三）市發(fā)改委、財政局、審計局、公安局、住建局、城管局、自然資源局（規劃、不動(dòng)產(chǎn)登記）、行政審批服務(wù)局、工信局、國資委、司法局、市場(chǎng)監管局、稅務(wù)局、信訪(fǎng)局、機關(guān)事務(wù)中心、城改辦等有關(guān)部門(mén)單位及寶塔區人民政府應當按照職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作順利進(jìn)行。

（四）禁止建設單位參與房屋搬遷活動(dòng)，違反規定參與房屋搬遷活動(dòng)、拆除房屋的，由市房屋征收管理局責令停止違法活動(dòng)并依法查處。

（五）為體現陜北地域文化特色，征收山體以上建筑物時(shí)，對外觀(guān)較好、結構安全的窯洞建筑應予適當修繕保留。

三、征收決定與征收程序

（一）為保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展等公共利益需要，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定。

（二）房屋征收需具備下列條件：

1.市行政審批服務(wù)局出具的項目批準、核準、備案文件和建設項目選址意見(jiàn)書(shū)；

2.市自然資源局出具的國有土地使用權批準文件或確認項目符合土地利用總體規劃的相關(guān)文件；

3.用于征收補償的費用足額到位，安置房源落實(shí)；

4.提供項目社會(huì )穩定風(fēng)險評估報告以及維穩預案。

（三）房屋征收應當遵循以下程序

1.市人民政府作出房屋征收決定前，由市房屋征收管理局依法對征收范圍內房屋的權屬、區位、結構、用途、成新、建筑面積等情況組織調查摸底和編制補償費用預算，被征收人應予配合。

2.市房屋征收管理局擬定房屋征收補償方案，在征收范圍征求公眾意見(jiàn)不少于30日。

3.市房屋征收管理局對具備實(shí)施征收條件的項目，報請市人民政府作出房屋征收決定并印發(fā)房屋征收補償方案，房屋征收決定作出后應當及時(shí)公告。

4.房屋征收決定公告發(fā)布后，由市房屋征收管理局牽頭，與市自然資源局、城管執法局、城改辦、街道辦事處（鄉鎮政府）等單位組成聯(lián)合工作組，共同對征收范圍內建筑物進(jìn)行調查認定。對無(wú)產(chǎn)權證件的房屋，街道辦事處（鄉鎮政府）書(shū)面確認具體建設時(shí)間，由聯(lián)合工作組共同認定。對認定為合法建筑和未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償。

經(jīng)聯(lián)合工作組認定，對中共中央、國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布之日（2016年2月6日）之前修建的房屋，參照合法建筑予以補償；對2016年2月6日之后修建的房屋，原則上認定為違法建筑，不予補償，由城管執法局、街道辦事處（鄉鎮政府）根據《城鄉規劃法》《行政強制法》規定，作出處理決定并組織拆除。

5.被征收房屋的權屬、結構、用途、成新、建筑面積由市房屋征收管理局依照房屋產(chǎn)權證件登記內容并結合實(shí)際調查、勘測確定。

6.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實(shí)施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等意圖增加補償費用的行為；違反規定實(shí)施的，不予補償。

7.對于城區內用途登記為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋，原則上不允許從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對已經(jīng)實(shí)際從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)多年，具有合法、有效的營(yíng)業(yè)執照或者登記證，且營(yíng)業(yè)執照或登記證上載明的住所（營(yíng)業(yè)場(chǎng)所）為被征收房屋，已辦理稅務(wù)登記并有納稅憑證和近半年納稅記錄，因征收房屋造成了停產(chǎn)停業(yè)損失的，由市房屋征收管理局牽頭，市市場(chǎng)監管局、稅務(wù)局、不動(dòng)產(chǎn)登記局等單位參與，對房屋用途進(jìn)行共同認定。對于臨商業(yè)街道和城市道路兩側符合條件的房屋，參照生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋進(jìn)行補償，給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償。對于不臨商業(yè)街道和城市道路兩側符合條件的房屋，房屋用途仍認定為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償。一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準在房屋征收補償方案中予以明確。

對不符合上述要求的住宅性質(zhì)房屋，房屋用途仍認定為住宅，不予補償一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。如法律、法規有其他規定的，根據法律、法規規定予以認定和補償。

8.市房屋征收管理局應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、結構、用途、建筑面積等情況組織調查登記并在征收范圍內向被征收人公布，被征收人應當予以配合。被征收人不配合的,由市房屋征收管理局書(shū)面通知不動(dòng)產(chǎn)登記局提供被征收房屋的產(chǎn)籍資料，根據產(chǎn)籍資料進(jìn)行確定，或者在街道辦事處（鄉鎮政府）等相關(guān)單位見(jiàn)證下對被征收房屋進(jìn)行勘測、登記，確定被征收房屋的權屬、結構、用途、建筑面積。

9.對被征收房屋價(jià)值的補償由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構按照中、省房屋征收相關(guān)規定評估確定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構須充分考慮房屋折舊等因素，確保被征收房屋的評估價(jià)格公平合理；被征收人應當在規定的期限內從市房屋征收管理局公布的符合規定的評估機構名單中協(xié)商選定評估機構；若被征收人協(xié)商不成或不選定時(shí)，由市房屋征收管理局組織被征收人采取投票、抽簽、搖號等方式從符合規定的評估機構中公證確定。

10.房地產(chǎn)價(jià)格評估機構對被征收房屋作出評估報告后，市房屋征收管理局應當將被征收房屋評估結果在征收范圍內向被征收人公布，接受被征收人及廣大群眾監督。被征收人對房屋評估結果有異議的，可向原評估機構申請復核評估，對復核結果有異議的，可向市房屋征收評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。

11.市房屋征收管理局與被征收人依照房屋征收補償方案的規定，簽訂補償協(xié)議。在房屋征收補償方案和征收公告確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議的，由市房屋征收管理局報請市人民政府按照房屋征收補償方案作出補償決定。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內不搬遷的，由市人民政府申請人民法院依法執行。

四、征收補償與安置

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調換。

（一）貨幣補償

按照房地產(chǎn)評估機構根據被征收房屋的區位、結構、用途、成新、建筑面積等因素出具的房地產(chǎn)評估報告，對被征收人補償房屋補償費。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評估機構出具的評估報告補償裝飾裝修費。同時(shí)，給予搬遷補助費、院落空地補償費和附屬設施補償費，營(yíng)業(yè)用房給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，符合條件的給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

（二）產(chǎn)權調換

1.補償：按照房地產(chǎn)評估機構根據被征收房屋的區位、結構、用途、成新、建筑面積等因素出具的房地產(chǎn)評估報告，對被征收人補償房屋補償費。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評估機構出具的評估報告補償裝飾裝修費。同時(shí)，給予搬遷補助費、院落空地補償費和附屬設施補償費，住宅類(lèi)用房給予臨時(shí)安置補助費，營(yíng)業(yè)用房給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，符合條件的給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

2.安置：根據城市總體規劃和建設工程的性質(zhì)，確定就地安置或異地安置。按照被征收房屋的合法建筑面積、用途由項目建設單位在確定的安置小區內對被征收人進(jìn)行安置。安置房?jì)r(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結算，互補差價(jià)。

（三）補償、補助標準

1.臨時(shí)安置補助費：征收住宅、庫房、辦公用房，被征收人選擇產(chǎn)權調換的，臨時(shí)安置補助費標準根據被征收房屋區位、租賃市場(chǎng)價(jià)格等因素結合實(shí)際在房屋征收補償方案中確定，具體過(guò)渡期限在房屋征收補償方案中確定，現房安置的過(guò)渡期限原則上不超過(guò)6個(gè)月，期房安置的過(guò)渡期限原則上不超過(guò)36個(gè)月。因建設單位的責任未按期安置的，自逾期之日起按原標準繼續支付臨時(shí)安置補助費；安置房竣工驗收、符合居住使用條件，因被征收人的原因不按期辦理安置手續的，不再支付臨時(shí)安置補助費。已對被征收人提供過(guò)渡周轉用房的不再支付臨時(shí)安置補助費。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費：征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房造成停產(chǎn)停業(yè)、被征收人選擇貨幣補償的，按照被征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋的房屋補償費10%對被征收人補償停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。被征收人選擇產(chǎn)權調換的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償費按照被征收房屋的區位、結構、建筑面積、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益、租賃價(jià)格等因素，在房屋征收補償方案中確定；具體過(guò)渡期限在房屋征收補償方案中確定，現房安置的過(guò)渡期限原則上不超過(guò)6個(gè)月，期房安置的過(guò)渡期限原則上不超過(guò)36個(gè)月；因建設單位的責任未按期安置的，按照陜建發(fā)〔2018〕121號文件關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的規定，自逾期之日起按原標準雙倍支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費；安置房竣工驗收、符合使用條件，因被征收人的原因不按期辦理安置手續的，不再支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

3.搬遷補助費：因征收房屋造成搬遷的，應當向被征收人支付搬遷補助費。實(shí)行貨幣補償的，搬遷補助費按征收合法建筑面積每平方米10元標準給予補助，每戶(hù)不足500元的補足500元；實(shí)行產(chǎn)權調換的，搬遷補助費按征收合法建筑面積每平方米20元標準給予補助，每戶(hù)不足1000元的補足1000元。若被征收房屋地段特殊、搬遷財物數量較多的，根據實(shí)際情況確定搬遷補助費標準。

4.院落空地補償費和附屬設施補償費：對以劃撥方式取得的國有土地使用權院落空地，按照區位、地段等因素一次性給予補償，各項目的具體補償標準在房屋征收補償方案中予以明確。對通過(guò)掛牌、拍賣(mài)等方式有償取得使用權的出讓土地，由市自然資源局委托有資質(zhì)的評估機構進(jìn)行評估，根據評估報告給予補償。附屬設施的補償標準在房屋征收補償方案中予以確定。

5.對于被征收房屋分攤土地由原劃撥土地變更為出讓用地的補償：根據《延安市以劃撥形式取得國有土地使用權的不動(dòng)產(chǎn)出讓、轉讓、抵押的意見(jiàn)》（延政函〔2019〕106號）規定：經(jīng)適房、公有住房等原劃撥土地出讓、轉讓、抵押的應按照房屋評估價(jià)的3%繳納土地出讓金，其分攤土地變更為出讓用地。房屋征收公告發(fā)布時(shí)，對于此類(lèi)已變更為出讓用地的被征收房屋，另外對被征收人給予房屋補償費3%的補償。

五、搬遷獎勵與住房保障

（一）被征收人選擇貨幣補償的，在房屋征收補償方案和房屋征收公告規定的期限內配合勘測、簽訂協(xié)議和搬遷的，按照房屋補償費的20%對被征收人給予獎勵；在規定期限內不配合征收搬遷的，不予獎勵。

（二）在房屋征收補償安置過(guò)程中，對于經(jīng)濟、住房等特別困難的動(dòng)遷戶(hù)，需要住房保障的，由被征收人向市房屋征收管理局提出書(shū)面申請，按照《陜西省國有土地上房屋征收住房保障辦法》規定，按程序審核后，對符合住房保障條件的，由市房屋征收管理局書(shū)面通知住房保障主管部門(mén)對其給予住房保障。

（三）因房屋征收造成被征收人搬遷，被征收人要求在居住地落戶(hù)、子女就近入學(xué)的，公安、教育等部門(mén)應當給予優(yōu)先辦理。

六、附則

（一）本指導意見(jiàn)自2020年7月15日起施行，2025年7月14日廢止。

（二）本指導意見(jiàn)印發(fā)前已啟動(dòng)實(shí)施的征收項目，繼續按照該項目《房屋征收補償方案》和原有規定執行。

（三）各縣（市、區）人民政府及房屋征收部門(mén)結合本縣（市、區）實(shí)際情況，可參照本《指導意見(jiàn)》執行。

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