瓊建房〔2018〕80號《海南省住房和城鄉建設廳關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應體系的意見(jiàn)》

海南省住房和城鄉建設廳海南省規劃委員會(huì )海南省國土資源廳海南省物價(jià)局中國人民銀行?？谥行闹兄袊y行業(yè)監督管理委員會(huì )海南監管局關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應體系的意見(jiàn)





瓊建房〔2018〕80號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

為深入貫徹習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想，貫徹黨的十九大和省第七次黨代會(huì )、省委七屆二次、三次全會(huì )精神，落實(shí)省政府《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》（瓊府〔2017〕76號）要求，經(jīng)省政府同意，現就進(jìn)一步完善我省住房保障和供應體系提出以下意見(jiàn)。

一、總體原則和要求

認真貫徹落實(shí)黨的十九大和省第七次黨代會(huì )精神，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照本省居民的基本性需求由政府來(lái)保障，投資性需求靠制度來(lái)限制，省外享受性需求由市場(chǎng)來(lái)調節的思路，進(jìn)一步完善住房保障和供應體系。通過(guò)發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房，以及實(shí)施棚戶(hù)區改造，滿(mǎn)足本地困難群眾基本住房需求；發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租購并舉的住房制度，滿(mǎn)足省內外居民的租賃住房需求；有序開(kāi)發(fā)商品住宅，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓人民住有所居，并向住有宜居邁進(jìn)。

二、繼續做好住房保障，滿(mǎn)足本地困難群眾基本住房需求

（一）公共租賃住房

公共租賃住房是指政府給予土地、財稅、信貸政策支持，通過(guò)地方政府直接投資和組織建設、企事業(yè)單位自建或開(kāi)發(fā)企業(yè)等社會(huì )機構建設等方式建設（籌集）的各類(lèi)政策性租賃住房。

公共租賃住房的供應對象為城鎮中等偏低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮穩定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等住房困難者，對城鎮低收入住房困難家庭要應保盡保。通過(guò)新建、改建、收購、租賃等方式多渠道籌集公共租賃住房房源，同時(shí)加快推進(jìn)公共租賃住房貨幣化，健全公共租賃住房實(shí)物保障與租賃補貼并舉的機制。

公共租賃住房實(shí)行統一管理。新建公共租賃住房套型建筑面積不超過(guò)60平方米。公共租賃住房租金實(shí)行政府指導價(jià)管理，綜合考慮房屋折舊費、維修費、管理費、貸款利息，以及當地經(jīng)濟發(fā)展狀況和承租人支付能力等因素制定和調整。各市縣政府可采取投資補助、貸款貼息等方式，降低投資成本，控制租金價(jià)格。公共租賃住房保障對象的收入線(xiàn)標準、住房困難標準，以及各類(lèi)保障對象的具體租金標準由各市縣政府結合實(shí)際制定。

（二）共有產(chǎn)權住房

共有產(chǎn)權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開(kāi)發(fā)建設，銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住宅價(jià)格水平，并限定使用和處分權利，實(shí)行政府與購房人按份額共有產(chǎn)權的政策性住房。

共有產(chǎn)權住房供應對象為本市（縣）城鎮中等偏低收入住房困難居民家庭，并優(yōu)先向其無(wú)房居民家庭出售。共有產(chǎn)權住房供應對象的具體收入線(xiàn)標準、住房困難標準由各市縣政府按省有關(guān)規定并結合實(shí)際制定。

共有產(chǎn)權住房套型建筑面積以60-90平方米為主，最大不超過(guò)100平方米。共有產(chǎn)權住房選址應選擇在交通便利、配套完善、就業(yè)集中的區域。建設用地采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式出讓?zhuān)裱偁?、擇?yōu)、公平的原則優(yōu)選建設單位，并實(shí)行建設標準和工程質(zhì)量承諾制。銷(xiāo)售均價(jià)實(shí)行政府指導價(jià)管理，以項目開(kāi)發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，考慮居民家庭購房支付能力等因素綜合確定。

共有產(chǎn)權住房的購房人產(chǎn)權份額，參照項目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)商品住宅價(jià)格的比例確定。各市縣政府應確定共有產(chǎn)權住房的專(zhuān)門(mén)管理機構，代表政府持有共有產(chǎn)權住房政府份額。共有產(chǎn)權住房項目銷(xiāo)售均價(jià)和共有份額比例，應分別在共有產(chǎn)權住房項目土地上市前和房屋銷(xiāo)售前，由市縣政府指定的機構委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，經(jīng)市縣政府有關(guān)部門(mén)審核后確定。

（三）棚戶(hù)區改造

各市縣要以改善群眾住房條件為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，繼續穩步推進(jìn)國有工礦棚戶(hù)區、墾區危房、城市危房、城市棚戶(hù)區、城市建成區內城中村等各類(lèi)棚戶(hù)區改造。同時(shí)，通過(guò)棚戶(hù)區改造，進(jìn)一步改變城市面貌，提升城市品質(zhì)，構建和諧社會(huì )，助力美好新海南建設，大力提升海南國際旅游島發(fā)展水平。要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住宅庫存量較小、去化期較短的市縣，棚戶(hù)區改造應控制貨幣化安置比例，以實(shí)物安置為主。商品住宅庫存量較大、去化期較長(cháng)的市縣，可適當提高棚戶(hù)區改造貨幣化安置比例。

三、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租購并舉的住房制度

各市縣要支持企業(yè)通過(guò)新建、自持、租賃、購買(mǎi)或改造等方式增加租賃住房供給。充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，在把控風(fēng)險的前提下，探索發(fā)展房地產(chǎn)投資長(cháng)期融資工具，支持專(zhuān)業(yè)化、規?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。加快搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供便捷高效的租賃信息服務(wù)。完善相關(guān)配套政策，保護租賃利益相關(guān)方合法權益，使承租人平等享有同產(chǎn)權人一樣的公共服務(wù)。

積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。落實(shí)國家稅收、金融等相關(guān)支持政策，鼓勵企業(yè)和個(gè)人盤(pán)活存量住宅，促進(jìn)閑置房源轉化為租賃住房，提高資源使用效率。允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。對人口凈流入的市縣，可積極探索研究利用存量集體建設用地開(kāi)發(fā)建設租賃住房。

從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省住房城鄉建設廳在下達商品住宅年度建設指導性計劃時(shí)，將同時(shí)提出租賃住房建設計劃，明確租售比例。非公共租賃住房的租金實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。開(kāi)發(fā)區、產(chǎn)業(yè)園區等人口就業(yè)集中的區域，可根據實(shí)際需求情況開(kāi)發(fā)建設租賃住房，解決區域就業(yè)人口住房問(wèn)題。對公共租賃住房房源不足的市縣，要結合住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，引導保障對象到市場(chǎng)租房，政府給予補貼。

四、有序開(kāi)發(fā)商品住宅，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展

（一）開(kāi)發(fā)面向本地居民的限售商品住房

為滿(mǎn)足本地居民家庭住房基本需求和改善性需求，逐步實(shí)現由住有所居向住有宜居邁進(jìn)，各市縣政府應有序有計劃地開(kāi)發(fā)限售商品住房，銷(xiāo)售對象為本市（縣）城鎮居民家庭中無(wú)房戶(hù)、人均住房面積低于本市（縣）城鎮居民家庭人均住房面積的家庭，或經(jīng)省人才管理部門(mén)認定的引進(jìn)的人才。限售商品住房套型建筑面積以90-120平方米為主，最大不超過(guò)140平方米。限售商品住房銷(xiāo)售價(jià)格應低于周邊同地段、同品質(zhì)商品住宅價(jià)格。

（二）高品質(zhì)開(kāi)發(fā)面向省內外居民銷(xiāo)售的商品住宅

繼續落實(shí)“兩個(gè)暫停”政策，逐步減少面向省內外居民銷(xiāo)售的商品住宅開(kāi)發(fā)量，進(jìn)一步調整優(yōu)化房地產(chǎn)區域結構、產(chǎn)品結構、租售結構，嚴控低端供應，完善配套設施，提升開(kāi)發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、轉型發(fā)展。

嚴格執行海南省總體規劃，從規劃源頭控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邊界和空間布局，加強對海岸帶、中部生態(tài)核心區、各類(lèi)保護區等重點(diǎn)區域開(kāi)發(fā)的規劃管控。嚴格實(shí)行商品住宅年度建設指導性計劃和用地計劃管理，每年下達非中部生態(tài)核心區商品住宅建設指導性計劃，控制好商品住宅開(kāi)發(fā)總量和節奏，對人口規模大、資源條件好、配套設施完善、開(kāi)發(fā)結構優(yōu)、產(chǎn)品品質(zhì)高的市縣，給予適當傾斜和支持。

永久停止四個(gè)中部生態(tài)核心區市縣開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項目，按照相關(guān)處置方案規定，妥善解決存量商品住宅用地處置問(wèn)題。

五、加強開(kāi)發(fā)建設、交易和退出管理，進(jìn)一步規范住房市場(chǎng)秩序

（一）規劃和計劃管理

各市縣應當根據城鎮居民家庭住房狀況調查、在建在售住房規模等情況，摸清公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房、租賃住房等各類(lèi)住房需求，并立足當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，加快編制本市（縣）的住房發(fā)展規劃，對各類(lèi)住房的建設規模、建設比例等作出統籌安排，報省住房城鄉建設廳備案后，向社會(huì )公布。

同時(shí)，各市縣要建立和完善住房統計監測機制，以及居民家庭保障性住房申請常態(tài)化機制，動(dòng)態(tài)掌握居民家庭住房需求變化情況，并根據本市（縣）住房發(fā)展規劃和需求變化等，組織編制年度住房實(shí)施計劃，報省住房城鄉建設廳備案后組織實(shí)施，實(shí)行總量控制、計劃管理、動(dòng)態(tài)調整。

（二）土地供應管理

各市縣要根據住房發(fā)展規劃及年度實(shí)施計劃，結合存量住宅用地清理處置情況，對各類(lèi)住房年度用地實(shí)行計劃管理。

對新出讓用于建設公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房、租賃住房的土地，市縣政府在土地供應前應組織當地國土、規劃、住建、房管等部門(mén)，明確提出該地塊所建住宅的開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售或租賃管理等相關(guān)限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件。市縣國土部門(mén)在核發(fā)公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房或租賃住房國有土地使用權證時(shí)，必須注明項目用地類(lèi)型。

增加保障類(lèi)居住用地供應渠道，研究非房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權的土地，在權屬不變情況下，對符合土地、城市規劃的，轉為保障類(lèi)居住用地辦法。

（三）規劃、建設、銷(xiāo)售（租賃）和不動(dòng)產(chǎn)登記管理

市縣國土、規劃、住建、房管等部門(mén)應依職責督促建設單位嚴格按所開(kāi)發(fā)住宅類(lèi)型的相關(guān)規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)管理。市縣規劃、住建部門(mén)在核發(fā)公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房、租賃住房項目建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證時(shí)，必須注明項目類(lèi)型。市縣房管（住建）部門(mén)在核發(fā)共有產(chǎn)權住房、限售商品住房預售許可證或現售備案表時(shí)，必須注明項目類(lèi)型。市縣不動(dòng)產(chǎn)登記機構在辦理公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房、租賃住房的不動(dòng)產(chǎn)權首次登記時(shí)，必須注明項目類(lèi)型。租賃住房不得銷(xiāo)售和分割轉讓?zhuān)荒苡糜诔鲎饨?jīng)營(yíng)。

公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房實(shí)行輪候分配制度，按抽簽、搖號或者打分等方式確定輪候及分房順序。對以往政策性住房（含單位房改房或集資房、經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房），以及共有產(chǎn)權住房、限售商品住房，一個(gè)家庭只能購買(mǎi)1套，且購買(mǎi)后不得再次購買(mǎi)上述任何一類(lèi)住房。

市縣房管（住建）部門(mén)應在辦理共有產(chǎn)權住房、限售商品住房交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)，嚴格審查購房對象資格是否符合本意見(jiàn)要求，對不符合要求的不予辦理網(wǎng)簽備案。市縣不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應積極配合市縣房管（住建）部門(mén)開(kāi)展網(wǎng)簽備案購房資格審查工作。

（四）轉讓管理

購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房、限售商品住房的，購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權證之日起5年內不得轉讓?zhuān)蝗〉貌粍?dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年后，購房人可以轉讓其購買(mǎi)的共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權份額，或轉讓其購買(mǎi)的限售商品住房，但轉讓對象須符合共有產(chǎn)權住房或限售商品住房的購房條件。

市縣房管（住建）部門(mén)在共有產(chǎn)權住房、限售商品住房再次轉讓辦理二手房交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)，須進(jìn)行購房資格審查。

商品住宅轉讓管理按照我省和當地市縣相關(guān)政策執行。

（五）退出管理

建立和完善公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房退出機制。對虛報瞞報戶(hù)籍、家庭人口、收入、財產(chǎn)、住房等情況騙取上述住房的，取消享受資格，解除購房合同或租賃合同，責令騰退相關(guān)住房。

已承租公共租賃住房后又購買(mǎi)其他住房的，應在購房合同簽約前書(shū)面承諾按期騰退所租住房屋，到期拒不退出的，取消購房資格。

違反本意見(jiàn)規定，應當退出公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房而拒不退出的，由市縣有關(guān)部門(mén)依法申請人民法院強制執行。

對公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房申請家庭成員存在上述違法違規或嚴重失信行為的，由市縣有關(guān)部門(mén)記入不良信用記錄，并禁止其家庭在5年內申請上述住房。

六、其他事項

（一）新建公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房、限售商品住房、租賃住房、列入省棚戶(hù)區改造計劃的項目在拆除舊房的原址上建設的商品住宅項目，不受我省商品住宅年度建設指導性計劃限制。

（二）棚戶(hù)區改造項目用于安置棚改居民的商品住宅，以及租賃住房的套型建筑面積不受限制。

（三）共有產(chǎn)權住房、限售商品住房供應對象中的本市（縣）城鎮居民家庭，是指本市（縣）城鎮戶(hù)籍居民家庭、在本市（縣）累計繳納60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險的非本市（縣）戶(hù)籍常住城鎮居民家庭、經(jīng)省人才管理部門(mén)認定的引進(jìn)的人才。

（四）本意見(jiàn)印發(fā)之日前，已開(kāi)工建設的經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房項目，繼續按原政策規定執行；未開(kāi)工建設的經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房并軌至共有產(chǎn)權住房，或轉軌到限售商品住房，按照共有產(chǎn)權住房或限售商品住房相關(guān)規定進(jìn)行管理。

（五）省住房管理部門(mén)牽頭制定出臺居民申辦租賃、購買(mǎi)各類(lèi)保障性住房、限售商品住房的具體操作管理辦法，明確住房供應對象、申請流程、資格審查、公示、轉讓、退出、違規懲戒等具體要求；各市縣政府嚴格審查各類(lèi)住房的申請資格，嚴格加強管理，對有關(guān)政府工作人員違規分配住房的，要依法依規嚴肅處理和追責。

公共租賃住房建設管理和棚戶(hù)區改造的其他要求，按國家和我省有關(guān)政策規定執行。

此前省直有關(guān)部門(mén)、各市縣政府相關(guān)規定與本意見(jiàn)不一致的，以本意見(jiàn)為準。

各市縣可結合實(shí)際另行制定具體實(shí)施細則。

本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。




 

海南省住房和城鄉建設廳

海南省規劃委員會(huì )

海南省國土資源廳

海南省物價(jià)局

中國人民銀行?？谥行闹?br />
中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )海南監管局

2018年3月30日

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