建住房〔2003〕234號 關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》的通知

關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》的通知

建住房〔2003〕234號

各省、自治區、直轄市建設廳(建委)，直轄市房地局、規劃局，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局：

為了規范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，建設部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》?，F將《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請遵照執行。

各地在執行中遇到的情況和問(wèn)題，請及時(shí)反饋我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。
 

建　設　部 

二○○三年十二月一日

城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)
 

第一條　為規范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規定和國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，制定本意見(jiàn)。

第二條　城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見(jiàn)。

第三條　本意見(jiàn)所稱(chēng)城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷估價(jià))，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估確定。

第四條　拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機構)承擔，估價(jià)報告必須由專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第五條　拆遷估價(jià)應當堅持獨立、客觀(guān)、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結果。

第六條　市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當向社會(huì )公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強、社會(huì )信譽(yù)好的估價(jià)機構，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價(jià)機構的確定應當公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機構評估的，估價(jià)機構之間應當就拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取等進(jìn)行協(xié)調并執行共同的標準。

第七條　拆遷估價(jià)機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價(jià)機構簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。

第八條　受托估價(jià)機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

估價(jià)機構和估價(jià)人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第九條　拆遷當事人有義務(wù)向估價(jià)機構如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機構進(jìn)行實(shí)地查勘。

第十條　受托估價(jià)機構和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應當允許查閱。

第十一條　拆遷估價(jià)目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規模大、分期分段實(shí)施的，以當期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

拆遷估價(jià)的價(jià)值標準為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條　委托拆遷估價(jià)的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問(wèn)題，由市、縣規劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)制定辦法予以解決。

第十三條　市、縣人民政府或者其授權的部門(mén)應當根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

第十四條　拆遷估價(jià)應當參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條　拆遷估價(jià)人員應當對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀(guān)和內部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中作出相應說(shuō)明。

第十六條　拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報告中充分說(shuō)明原因。

第十七條　拆遷評估價(jià)格應當以人民幣為計價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十八條　估價(jià)機構應當將分戶(hù)的初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。

公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶(hù)估價(jià)報告。

第十九條　拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機構咨詢(xún)。估價(jià)機構應當向其解釋拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價(jià)結果產(chǎn)生的過(guò)程。

第二十條　拆遷當事人對估價(jià)結果有異議的，自收到估價(jià)報告之日起5日內，可以向原估價(jià)機構書(shū)面申請復核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機構評估。

第二十一條　拆遷當事人向原估價(jià)機構申請復核估價(jià)的，該估價(jià)機構應當自收到書(shū)面復核估價(jià)申請之日起5日內給予答復。估價(jià)結果改變的，應當重新出具估價(jià)報告；估價(jià)結果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。

拆遷當事人另行委托估價(jià)機構評估的，受托估價(jià)機構應當在10日內出具估價(jià)報告。

第二十二條　拆遷當事人對原估價(jià)機構的復核結果有異議或者另行委托估價(jià)的結果與原估價(jià)結果有差異且協(xié)商達不成一致意見(jiàn)的，自收到復核結果或者另行委托估價(jià)機構出具的估價(jià)報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì ))申請技術(shù)鑒定。

第二十三條　估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價(jià)報告的估價(jià)依據、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、估價(jià)方法選用、參數選取、估價(jià)結果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

估價(jià)報告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應維持估價(jià)報告；估價(jià)報告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機構應當改正錯誤，重新出具估價(jià)報告。

第二十四條　省、自治區建設行政主管部門(mén)和設區城市的市房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其授權的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應當成立由資深專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規劃、法律等方面專(zhuān)家組成的估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )，對拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

第二十五條　受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )應當指派3人以上(含3人)單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價(jià)機構、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應當回避。

原估價(jià)機構應當配合估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )做好鑒定工作。

第二十六條　估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )成員、估價(jià)機構、估價(jià)人員應當回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結果無(wú)效。

拆遷當事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機構實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應當承擔相應責任。

第二十七條　對有下列行為之一的估價(jià)機構和估價(jià)人員，依據《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

(一)出具不實(shí)估價(jià)報告的；

(二)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(五)多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問(wèn)題的；

(六)違反國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和本意見(jiàn)其他規定的；

(七)法律、法規規定的其他情形。

第二十八條　以產(chǎn)權調換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評估，參照本意見(jiàn)執行。

城市規劃區外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，參照本意見(jiàn)執行。

第二十九條　本意見(jiàn)自2004年1月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估價(jià)不適用本意見(jiàn)。

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