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中山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)中山市商品房預售款監管辦法的通知
中府辦〔2019〕37號 中府辦規字〔2019〕7號
火炬開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，翠亨新區管委會(huì )，各鎮政府、區辦事處，市各有關(guān)單位：
現將《中山市商品房預售款監管辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。執行過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請徑向市住房城鄉建設局反映。
中山市人民政府辦公室
2019年10月23日
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中山市商品房預售款監管辦法
第一章 總 則
第一條 為加強商品房預售款監督管理，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，保障預售商品房購房人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規及政策規定，結合我市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內經(jīng)批準預售的商品房項目，其預售款的收存、使用和監督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)預售人，是指預售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
本辦法所稱(chēng)預購人，是指購買(mǎi)預售商品房的單位和個(gè)人。
本辦法所稱(chēng)監管銀行，是指開(kāi)設商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)并與預售人簽訂《商品房預售款監管協(xié)議書(shū)》的項目所在地商業(yè)銀行。
本辦法所稱(chēng)商品房預售款，是指預售人將其開(kāi)發(fā)的商品房，在獲得預售許可后、交付使用前依法出售，由預購人按合同約定支付的首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。
本辦法所稱(chēng)商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)，是指預售人在監管銀行設立的專(zhuān)門(mén)用于存取商品房預售款的賬戶(hù)。
第四條 中山市房地產(chǎn)交易管理事務(wù)中心為商品房預售款監管部門(mén)，其職責為：
（一）負責組織實(shí)施本市商品房預售款收存和使用的監督管理工作；
（二）負責審核預售人的用款申請資料并作出答復；
（三）受理預購人及其他組織和個(gè)人對商品房預售款違法違規行為的投訴，會(huì )同相關(guān)部門(mén)處理各種違法違規收取和使用商品房預售款的行為。
第五條 對我市商品房預售款監管工作建立共同責任機制。中山市住房城鄉建設局、中山銀保監分局、中國人民銀行中山市中心支行按照各自職責共同做好商品房預售款監管工作，并對監管中發(fā)現的違法、違規行為進(jìn)行處理。
第六條 監管銀行應按本辦法的規定，配合做好商品房預售款監管工作，其職責為：
（一）建立商品房預售款的收入、支出臺賬，并進(jìn)行日常管理；
（二）協(xié)助履行商品房預售款的收取和劃撥義務(wù)；
（三）配合預售人做好商品房預售款收取和劃撥情況的月報表，并及時(shí)報商品房預售款監管部門(mén)備案；
（四）《商品房預售款監管協(xié)議書(shū)》規定的其他事項。
第二章 設立商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)
第七條 預售人申請商品房預售許可前，應當在監管銀行設立商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)。
一個(gè)預售許可原則上可設立1-3個(gè)商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)。取得商品房預售許可后，對應商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)不足3個(gè)的，可增加設立。
第八條 預售人應在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明監管銀行及商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)信息，并在售樓場(chǎng)所予以公示，以便相關(guān)部門(mén)和預購人查詢(xún)、使用和監督。
第九條 項目預售過(guò)程中，監管銀行及商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)原則上不得變更。因預售項目轉讓確需變更的，憑已辦理變更手續的《商品房預售許可證》等資料向預售款監管部門(mén)申請辦理相關(guān)變更手續，其他情況需要變更的，應征得全部預購人同意。
商品房預售款監管部門(mén)批準賬戶(hù)變更的，預售人必須將原賬戶(hù)的結余資金全部劃轉到新賬戶(hù)，相關(guān)銀行配合做好有關(guān)交接工作。
第十條 預售人在開(kāi)始銷(xiāo)售商品房前，應與商品房預售款監管部門(mén)及監管銀行簽訂《商品房預售款監管協(xié)議書(shū)》，明確各自的權利義務(wù)?！渡唐贩款A售款監管協(xié)議書(shū)》格式文本由中山市住房城鄉建設局擬定。
第三章 商品房預售款監督管理
第十一條 商品房預售款應直接存入相應的商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)，預售人不得以其他任何形式收存商品房預售款，變相逃避監管。
第十二條 預售人為預購人辦理商品房預售合同網(wǎng)上備案手續前，由預購人按合同約定支付的首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款需進(jìn)行進(jìn)賬審核。
商品房預售款的首期款占總房?jì)r(jià)的比例應不低于國家辦理商品房銀行按揭規定進(jìn)賬。
第十三條 預購人申請貸款購買(mǎi)商品房的，發(fā)放貸款的銀行應將貸款直接劃入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明的商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù)。
第十四條 商品房預售款只能通過(guò)銀行轉賬支取。商品房預售款在項目竣工之前，只能用于購買(mǎi)項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用。
具體費用范圍為：土建工程、電氣工程（動(dòng)力、照明、弱電）、衛生技術(shù)（水、暖、通風(fēng)）工程、工業(yè)管道工程、綠化苗木工程、市政工程（小區用地范圍內的市政道路、給、排水工程、土石方工程）及特殊構筑物工程費用；材料設備、裝修成本費用；設計費、工程監理費及與項目建設有關(guān)的其他費用；為項目建設和銷(xiāo)售所繳納的稅款。
第十五條 預售人首次申請使用商品房預售款前，應當明確預售項目的工程建設費用和法定稅費，并根據項目建設方案及施工進(jìn)度按取得預售許可、結構封頂、竣工驗收、完成首次登記四個(gè)節點(diǎn)三個(gè)階段編制《商品房預售項目用款計劃書(shū)》。
《商品房預售項目用款計劃書(shū)》由監理單位審核后，作為申請撥付商品房預售資金的依據。
第十六條 預售人可在完成相應節點(diǎn)建設任務(wù)后申請支取該節點(diǎn)的用款額度，在預售項目辦理商品房首次登記前，預售款專(zhuān)用賬戶(hù)結余金額不得少于已收存商品房預售款總額的5%。
第十七條 預售人申請使用商品房預售款時(shí)，應當向商品房預售款監管部門(mén)提交下列材料，并對所提交材料的真實(shí)性負責：
（一）《商品房預售項目用款計劃書(shū)》（首次提供）；
（二）《中山市商品房預售款使用申請表》；
（三）監管銀行出具加蓋印鑒的專(zhuān)用賬戶(hù)銀行對賬單；
（四）用于支付施工單位工程款的，應當提供施工合同（首次提供）、相關(guān)證明材料以及施工單位和監理單位確認的監管項目《施工進(jìn)度款使用證明》；
（五）用于支付購買(mǎi)建筑材料、設備的，提供《其它材料、設備費使用證明》和材料、設備的購銷(xiāo)合同、相關(guān)證明材料；
（六）用于支付設計、監理費用、行政事業(yè)性收費及繳納稅費的，須提供合同或相關(guān)證明材料；
（七）項目規劃總平面圖（首次提供）；
（八）《中山市預售項目施工現場(chǎng)查勘表》（結構封頂階段需監理單位確認，并提供現場(chǎng)圖片）；
（九）《中山市商品房預售款撥付申請確認表》；
（十）施工方《收款憑證》；
（十一）《中山市商品房預售許可證》、《中山市規劃許可證》、《中山市建設施工許可證》復印件；
（十二）提供企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執照復印件（原件核對）、法定代表人或負責人身份證明書(shū)及身份證明復印件；企業(yè)委托辦事人員的委托書(shū)及受托人身份證明原件及復印件。
第十八條 預售項目結構封頂前，預售人應按照本辦法第十七條規定的方式支取預售款。
預售項目結構封頂，施工現場(chǎng)完成全部外墻工程且外排架及垂直運輸設備離場(chǎng)后，經(jīng)施工單位確認預售人按照約定支付工程進(jìn)度款的，預售人可選擇根據中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠信平臺上的誠信等級差異化管理方式支取預售款，具體措施如下：
（一）經(jīng)建設、監理、施工單位書(shū)面確認，由住房城鄉建設部門(mén)核實(shí)施工現場(chǎng)進(jìn)度情況屬實(shí)的，預售人提交預售款用款申請經(jīng)商品房預售款監管部門(mén)同意，專(zhuān)用賬戶(hù)內金額按一定比例預留后，可支取預售款用于支付工程進(jìn)度費用。其中，預售項目在取得《中山市建設工程竣工驗收備案登記證》前，被評為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級A級的預售人，專(zhuān)用賬戶(hù)內金額按已備案金額的10%預留，被評為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級B級的預售人，專(zhuān)用賬戶(hù)內金額按已備案金額的15%預留；預售項目在取得《中山市建設工程竣工驗收備案登記證》后，被評為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級A級或B級的預售人，專(zhuān)用賬戶(hù)內金額按已備案金額的5%預留。
（二）被評為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級C級及以下的和納入“中山市問(wèn)題樓盤(pán)名單”以及涉維穩問(wèn)題的預售人，需嚴格按本辦法第十七條規定的方式申請用款。
（三）預售人申報繳納房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程的相關(guān)稅收，經(jīng)主營(yíng)稅務(wù)機關(guān)審核并出具協(xié)辦函，預售人可以申請專(zhuān)用賬戶(hù)應預留金額以外的款項清繳稅款。
第十九條 企業(yè)可憑項目所在地商業(yè)銀行出具的無(wú)條件的“見(jiàn)索即付”現金保函免除同等額度的商品房預售款監管資金，并在達到保函約定注銷(xiāo)條款前，不可撤銷(xiāo)。
第二十條 辦理預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同注銷(xiāo)備案手續的，可申請將專(zhuān)用賬戶(hù)內相應款項退回。
第二十一條 預售款監管部門(mén)應當在受理預售人申請用款之日起5個(gè)工作日內完成審核工作。審核通過(guò)的，向預售人核發(fā)《中山市商品房預售款使用（核準）證明書(shū)》，由預售人送監管銀行辦理預售款撥付手續，監管銀行按核準數額撥付。
第二十二條 有下列情形之一的，監管部門(mén)不予核準用款申請：
（一）預售人存在違法違規行為導致項目停工的；
（二）預售項目工程建設存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題的；
（三）收款單位營(yíng)業(yè)范圍與申請用款用途不符的；
（四）預售人未將預售款全部轉入專(zhuān)用賬戶(hù)的；
（五）專(zhuān)用賬戶(hù)扣除用款后賬戶(hù)余額少于已收存商品房預售款總金額5%的；
（六）預售人提供虛假材料或不符合審核標準材料的；
（七）預售款監管部門(mén)認定應當暫停撥付的其他情形。
第二十三條 預售人及監管銀行應按月將項目預售資金的收入、支出情況制定月度報表，報商品房預售款監管部門(mén)備案。
第二十四條 預售人對《商品房預售許可證》范圍內的商品房預售項目辦理商品房首次登記后，憑《關(guān)于核準國有建設用地使用權/房屋所有權首次登記的通知》及《中山市商品房預售款賬戶(hù)解除監管申請表》到監管部門(mén)申請解除專(zhuān)用賬戶(hù)的監管，監管部門(mén)應書(shū)面通知預售人和監管銀行解除對專(zhuān)用賬戶(hù)的監管。
第四章 責任追究
第二十五條 預售人違反本辦法第十四條規定使用商品房預售款和違反本辦法第十一條規定直接收存商品房預售款的，主管部門(mén)應當責令其改正，降低或注銷(xiāo)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項10%-20%罰款。
第二十六條 銀行違反本條例第二十一條支付商品房預售款的，上一級主管部門(mén)應當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。
第二十七條 預售人違反第十四條規定給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。
第二十八條 預售款監管部門(mén)和其他有關(guān)行政管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。
第五章 附 則
第二十九條 本辦法自2019年11月23日起實(shí)施，有效期5年。原《中山市商品房預售款監管辦法》（中府辦〔2015〕58號）同時(shí)廢止。
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