銀監發(fā)〔2004〕57號 關(guān)于印發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的通知

中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )

 

關(guān)于印發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的通知

銀監發(fā)〔2004〕57號
 

 

各銀監局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

現將《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》印發(fā)給你們，請遵照執行。

請各銀監局將本通知轉發(fā)至轄內各城市商業(yè)銀行、城市信用社，農村商業(yè)銀行、農村合作銀行、農村信用社縣級聯(lián)社，外資銀行。
 

 

二○○四年八月三十日
 

 

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引
 

 

第一章      總則
 

第一條 為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力，根據有關(guān)銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。

第二條 本指引所稱(chēng)房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費活動(dòng)有關(guān)的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

本指引所稱(chēng)土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開(kāi)發(fā)的機構。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個(gè)人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買(mǎi)、建造和大修理各類(lèi)型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類(lèi)型房產(chǎn)的貸款。
 

第二章      風(fēng)險控制
 

第三條 商業(yè)銀行應建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險政策及其不同類(lèi)型貸款的操作審核標準，明確不同類(lèi)型貸款的審批標準、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內容。

商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等予以關(guān)注，建立相應的風(fēng)險管理及內控制度。

第四條 商業(yè)銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風(fēng)險政策及不同類(lèi)型貸款的操作審核標準。

第五條 商業(yè)銀行應根據房地產(chǎn)貸款的專(zhuān)業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節分別制定各自的職業(yè)道德標準和行為規范，明確相應的權責和考核標準。

第六條 商業(yè)銀行應對內部職能部門(mén)和分支機構房地產(chǎn)貸款進(jìn)行年度專(zhuān)項稽核，并形成稽核報告?；藞蟾鎽ㄒ韵聝热荩?br />
（一）內部職能部門(mén)和分支機構上年度發(fā)放貸款的整體情況；

（二）稽核中發(fā)現的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)；

（三）內部職能部門(mén)和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。

第七條 商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機構的選擇，應著(zhù)重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內聲譽(yù)和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應有明確的賠償措施。

第八條 商業(yè)銀行應建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險予以關(guān)注。第九條商業(yè)銀行應建立完善的房地產(chǎn)貸款統計分析平臺，對所發(fā)放貸款的情況進(jìn)行詳細記錄，并及時(shí)對相關(guān)信息進(jìn)行整理分析，保證貸款信息的準確性、真實(shí)性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。

第十條 商業(yè)銀行應逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監管部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)的統計或信貸登記咨詢(xún)系統，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會(huì )征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。
 

第三章      土地儲備貸款的風(fēng)險管理
 

第十一條 商業(yè)銀行對資本金沒(méi)有到位或資本金嚴重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。

第十二條 商業(yè)銀行發(fā)放土地儲備貸款時(shí)，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質(zhì)、權屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開(kāi)發(fā)計劃是否相符等。

第十三條 商業(yè)銀行應密切關(guān)注政府有關(guān)部門(mén)及相關(guān)機構對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來(lái)用途及有關(guān)規劃、計劃等方面的政策和研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導致的貸款風(fēng)險。

第十四條 商業(yè)銀行應對發(fā)放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專(zhuān)戶(hù)，加強對土地經(jīng)營(yíng)收益的監控。
 

第四章      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險管理
 

第十五條 商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。

第十六條 商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應要求其開(kāi)發(fā)項目資本金比例不低于35％。

第十七條 商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進(jìn)行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿(mǎn)足當地城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。

第十八條 商業(yè)銀行應對申請貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構成、資質(zhì)信用等級等基本背景，近三年的經(jīng)營(yíng)管理和財務(wù)狀況，以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和開(kāi)發(fā)項目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)等。對資質(zhì)較差或以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應審慎發(fā)放；對經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題、不具備相應資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的，貸款發(fā)放應嚴格限制。對于依據項目而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目公司，應根據其自身特點(diǎn)對其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)管理和財務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進(jìn)行深入調查審核。

第十九條 商業(yè)銀行應嚴格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的擔保，確保擔保真實(shí)、合法、有效。第二十條商業(yè)銀行應建立完備的貸款發(fā)放、使用監控機制和風(fēng)險防范機制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后，可根據項目的進(jìn)度和進(jìn)展狀況，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監控，防止貸款挪作他用。同時(shí)，積極采取措施應對項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現的項目自身的變化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時(shí)發(fā)現并制止違規使用貸款情況。

第二十一條 商業(yè)銀行應嚴密監控建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款使用情況，防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目墊資。

第二十二條 商業(yè)銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售款進(jìn)行監控，在收回貸款本息之前，防止將銷(xiāo)售款挪作他用。

第二十三條 商業(yè)銀行應密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況，確保對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

第二十四條 商業(yè)銀行應密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權受償等潛在的法律風(fēng)險。

第二十五條 商業(yè)銀行應密切關(guān)注國家政策及市場(chǎng)的變化對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的影響，利用市場(chǎng)風(fēng)險預警預報機制、區域市場(chǎng)分類(lèi)的指標體系，建立針對市場(chǎng)風(fēng)險程度和風(fēng)險類(lèi)型的階段監測方案，并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險。
 

第五章      個(gè)人住房貸款的風(fēng)險管理
 

第二十六條 商業(yè)銀行應嚴格遵照相關(guān)個(gè)人住房貸款政策規定，不得違反有關(guān)貸款年限和貸款與房產(chǎn)價(jià)值比率等方面的規定。

第二十七條 商業(yè)銀行制定的個(gè)人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素（其中具體項目?jì)热輩⒁?jiàn)附件一）。

第二十八條 商業(yè)銀行應確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說(shuō)明其所提供的個(gè)人信息（包括借款人所提交的所有文件資料和個(gè)人資產(chǎn)負債情況）將經(jīng)過(guò)貸款審核人員的調查確認，并要求借款人據此簽署書(shū)面聲明。

第二十九條 商業(yè)銀行應將經(jīng)貸款審核人員確認后的所有相關(guān)信息以風(fēng)險評估報告的形式記錄存檔。上述相關(guān)信息包括個(gè)人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風(fēng)險審核及對抵押品的評估情況（具體內容參見(jiàn)附件二）。

第三十條 商業(yè)銀行的貸款經(jīng)辦人員對借款人的借款申請初審同意后，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實(shí)性、準確性及合法性進(jìn)行復審。

第三十一條 商業(yè)銀行應通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；應通過(guò)借款人的收入水平、財務(wù)情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過(guò)了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據此對貸款申請做整體分析。

第三十二條 商業(yè)銀行應對每一筆貸款申請做內部的信息調查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。

第三十三條 商業(yè)銀行應通過(guò)對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門(mén)、工商管理部門(mén)以及征信機構等獨立的第三方進(jìn)行調查，審核貸款申請的真實(shí)性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負債情況、信用記錄等。

商業(yè)銀行對自雇人士（即自行成立法人機構或其他經(jīng)濟組織，或在上述機構內持有超過(guò)10％股份，或其個(gè)人收入的主要來(lái)源為上述機構的經(jīng)營(yíng)收入者）申請個(gè)人住房貸款進(jìn)行審核時(shí)，不能僅憑個(gè)人開(kāi)具的收入證明來(lái)判斷其還款能力，應通過(guò)要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對帳單、財務(wù)報表、稅單證明和實(shí)地調查等方式，了解其經(jīng)營(yíng)情況和真實(shí)財務(wù)狀況，全面分析其還款能力。

第三十四條 對以個(gè)人身份申請的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應要求借款人提供公司財務(wù)報表，業(yè)務(wù)資料并進(jìn)行審核。

第三十五條 商業(yè)銀行應根據各地市場(chǎng)情況的不同制定合理的貸款成數上限，但所有住房貸款的貸款成數不超過(guò)80％。

第三十六條 商業(yè)銀行應著(zhù)重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）。

房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入

所有債務(wù)與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入

上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實(shí)，同時(shí)對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務(wù)一并計入。

第三十七條 商業(yè)銀行應通過(guò)調查非國內長(cháng)期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調查核實(shí)的基礎上評估借款人的償還能力和償還意愿。

第三十八條 商業(yè)銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)或評估價(jià)的較低者為準。

商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應對新建房進(jìn)行整體性評估，可根據各行實(shí)際情況選擇內部評估，但要由具有房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格的專(zhuān)業(yè)人士出具意見(jiàn)書(shū)，或委托獨立的具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的評估機構進(jìn)行評估；對于精裝修樓盤(pán)以及售價(jià)明顯高出周邊地區售價(jià)的樓盤(pán)的評估要重點(diǎn)關(guān)注。

對再交易房，應對每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨立評估。

第三十九條 商業(yè)銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的見(jiàn)證簽署。

商業(yè)銀行應向房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)擬抵押房屋的權屬狀況，決定發(fā)放抵押貸款的，應在貸款合同簽署后及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第四十條 商業(yè)銀行對未完全按照前述要求發(fā)放的貸款，應有專(zhuān)門(mén)的處理方法，除將發(fā)放原因和理由記錄存檔外，還應密切關(guān)注及監控該筆貸款的還款記錄。

第四十一條 商業(yè)銀行應建立逾期貸款的催收系統和催收程序。應將本行內相關(guān)的個(gè)人信用資料包括逾期客戶(hù)名單等實(shí)行行內共享。
 

第六章      風(fēng)險監管措施
 

第四十二條 銀監會(huì )及其派出機構定期對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規模、資產(chǎn)質(zhì)量、償付狀況及催收情況、風(fēng)險管理和內部貸款審核控制進(jìn)行綜合評價(jià)，并確定監管重點(diǎn)。

第四十三條 銀監會(huì )及其派出機構根據非現場(chǎng)監管情況，每年至少選擇兩家商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)貸款的下列事項進(jìn)行全面或者專(zhuān)項檢查：（一）貸款質(zhì)量；（二）償付狀況及催收情況；（三）內部貸款審核控制；（四）貸后資產(chǎn)的風(fēng)險管理；（五）遵守法律及相關(guān)規定；（六）需要進(jìn)行檢查的其他事項。

第四十四條 銀監會(huì )及其派出機構對現場(chǎng)檢查中發(fā)現的房地產(chǎn)貸款管理存在嚴重問(wèn)題的商業(yè)銀行，將組織跟蹤檢查。

第四十五條 銀監會(huì )及其派出機構或銀行業(yè)自律組織對介入房地產(chǎn)貸款的中介機構，一旦發(fā)現其有違背行業(yè)規定和職業(yè)道德的行為，將及時(shí)予以通報。
 

第七章      附則
 

第四十六條 本指引由銀監會(huì )負責解釋。

第四十七條 本指引自發(fā)布之日起施行。
 

 

附件：

一.XX銀行個(gè)人購房借款申請書(shū)

二.風(fēng)險評估書(shū)

本文鏈接：http://www.jumpstarthappiness.com/law/11567.html

本文關(guān)鍵詞： 銀監發(fā), 商業(yè)銀行, 房地產(chǎn), 貸款, 風(fēng)險, 管理指引, 通知