國土資發(fā)〔2005〕144號《國土資源部關(guān)于開(kāi)展制訂征地統一年產(chǎn)值標準和征地區片綜合地價(jià)工作的通知》【全文廢止】

國土資源部關(guān)于開(kāi)展制訂征地統一年產(chǎn)值標準和征地區片綜合地價(jià)工作的通知【全文廢止】









國土資發(fā)〔2005〕144號

全文廢止，廢止依據：2020年3月24日發(fā)布的《自然資源部關(guān)于公布第二批已廢止或者失效的規范性文件目錄的公告》（自然資源部公告2020年第14號）

各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局）：

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號下稱(chēng)《決定》）要求各省、自治區、直轄市“制訂并公布各市縣征地的統一年產(chǎn)值標準或區片綜合地價(jià)”。為指導各地貫徹落實(shí)好《決定》精神加快開(kāi)展制訂和公布征地的統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)工作，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下。

一、關(guān)于制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)的必要性

制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)目的是為征地補償提供依據，直接為征地服務(wù)。制訂征地統一年產(chǎn)值標準要考慮被征收耕地的類(lèi)型、質(zhì)量、農民對土地的投入、農產(chǎn)品價(jià)格及農用地等級等因素，在一定區域范圍內（以縣域范圍為主），在主導性農用地類(lèi)別和耕作制度條件下，以前三年主要農產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格及相關(guān)附加收益為主要依據進(jìn)行測算。以統一年產(chǎn)值標準為基數，同時(shí)綜合考慮當地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民生活水平、被征地農民社會(huì )保障需要等其他條件，確定補償倍數，計算征地補償費用。征地區片綜合地價(jià)是征地綜合補償標準，制訂時(shí)要考慮地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等多方面因素進(jìn)行測算。已經(jīng)完成了農用地定級的地區，應充分吸收農用地定級成果。已按《農用地估價(jià)規程》完成農用地征用價(jià)格評估的地區，要充分考慮評估結果。要盡量采用多種方法分析測算，合理確定一定區域范圍內的統一征地區片綜合地價(jià)。

制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)，是依法合理做好征地補償安置工作、維護被征地農民切身利益、保障經(jīng)濟建設健康發(fā)展的重要基礎性工作，是貫徹落實(shí)《決定》和《國土資源部關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見(jiàn)》（國土資發(fā)〔2004〕238號）等文件精神，解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價(jià)、隨意性較大等突出問(wèn)題的重要舉措。各地對此項工作務(wù)必高度重視，認真組織，力爭在2005年年底完成本地區征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)的制訂及公布工作。

二、關(guān)于推行征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)的區域

制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)，是一項政策性和技術(shù)性較強的基礎性工作。各地要本著(zhù)開(kāi)拓創(chuàng )新、因地制宜的原則，積極推進(jìn)這項工作。東部地區城市土地利用總體規劃確定的建設用地范圍，應制訂區片綜合地價(jià)；中、西部地區大中城市郊區和其他有條件的地區，也應積極推進(jìn)區片綜合地價(jià)制訂工作；其他暫不具備條件的地區可制訂征地統一年產(chǎn)值標準。

為指導各地制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)，我部下發(fā)《征地統一年產(chǎn)值標準測算指導性意見(jiàn)》（附件1）和《征地區片綜合地價(jià)測算指導性意見(jiàn)》（附件2），各地應參照執行。執行中的有關(guān)問(wèn)題和建議及時(shí)與部有關(guān)司聯(lián)系。

三、關(guān)于制訂和公布征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)的步驟

（一）制訂方案，加強協(xié)調。各?。▍^、市）國土資源部門(mén)在接到本通知后，要抓緊結合本地工作實(shí)際，擬定本省制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)的工作方案，在征求財政、統計、物價(jià)、農業(yè)等相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后進(jìn)一步修改完善，于2005年8月底前報部耕地保護司。部將予以指導，提出意見(jiàn)。

（二）全面部署，科學(xué)測算。各?。▍^、市）根據工作方案，對各市、縣制訂征地統一年產(chǎn)值標準或區片綜合地價(jià)的工作進(jìn)行全面部署。各市縣國土資源部門(mén)廣泛深入地進(jìn)行實(shí)地調查研究，做好有關(guān)基礎資料和數據的收集和分析工作；在此基礎上，做好征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)的測算工作。在初步確定測算結果后，要依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。

（三）評審驗收，搞好平衡。各?。▍^、市）國土資源部門(mén)對各市縣的制訂工作要具體加以指導，并組織有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)家分別對各市縣制訂的統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)進(jìn)行評審。對?。▍^、市）內各地區征地補償標準要綜合平衡，相互銜接；對分別采用統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)的地區，也要做好標準水平的統一平衡和銜接工作。

（四）審查備案，統一公布。各?。▍^、市）國土資源部門(mén)在對各市、縣制訂標準審核、綜合平衡的基礎上，將本?。▍^、市）不同地區的征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)平均水平報部。部將進(jìn)行?。▍^、市）際間綜合平衡協(xié)調。省級國土資源部門(mén)根據部提出的修正意見(jiàn)，對征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)作進(jìn)一步調整完善，報省級人民政府批準公布。征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)一經(jīng)公布必須嚴格執行。

四、關(guān)于制訂和公布征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)需注意的幾個(gè)問(wèn)題

（一）合理確定不同地區征地補償標準。制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)，要依據國家法律法規和文件的有關(guān)規定，從本地區經(jīng)濟發(fā)展水平、農民生產(chǎn)和生活實(shí)際需要出發(fā)，妥善處理征地補償標準的合法性與合理性、法定補償標準與農民補償要求之間的關(guān)系，切實(shí)維護被征地農民的合法權益，保證原有生活水平不下降、長(cháng)遠生計有保障。要防止以制訂和公布征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)為由，壓低征地補償標準。

（二）做好省域內征地補償標準的總體平衡工作。各?。▍^、市）國土資源部門(mén)要在深入調查研究、科學(xué)測算的基礎上，按照同地同價(jià)的要求，合理確定和平衡省域內各地（市、州）之間及各市（縣）之間征地補償標準的差異；要認真研究處理因各地征地補償標準發(fā)布時(shí)間及測算方法等不同造成標準水平出現差異的機制和方案。

（三）認真依法組織聽(tīng)證工作。按照《國土資源聽(tīng)證規定》，擬訂或者修改區域性征地補償標準必須要組織聽(tīng)證。地方各級國土資源部門(mén)制訂征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)，要在認真做好實(shí)地調研和科學(xué)測算的基礎上，廣泛聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)、農村集體經(jīng)濟組織、農民群眾及社會(huì )各方面的意見(jiàn)和建議。

（四）注意與過(guò)去征地補償標準的銜接。測算征地統一年產(chǎn)值標準和區片綜合地價(jià)，應注意對過(guò)去依法確定的征地補償標準，尤其是對1999年至2004年期間征地補償標準進(jìn)行認真分析和客觀(guān)借鑒，防止新、老征地補償標準之間差距過(guò)大而導致矛盾，維護社會(huì )穩定。

國土資源部

2005年7月23日

征地統一年產(chǎn)值標準測算指導性意見(jiàn)（暫行）

一、概念及內涵

征地統一年產(chǎn)值標準是在一定區域范圍內（以市、縣行政區域為主），綜合考慮被征收農用地類(lèi)型、質(zhì)量、等級、農民對土地的投入以及農產(chǎn)品價(jià)格等因素，以前三年主要農產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據測算的綜合收益值。

統一年產(chǎn)值標準是計算征地補償費用的主要依據。征地補償費用在統一年產(chǎn)值標準的基礎上，根據土地區位、當地農民現有生活水平和社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平、原征地補償標準等因素確定相應的土地補償費和安置補助費倍數進(jìn)行計算。

統一年產(chǎn)值標準適用于集體農用地征收補償測算，集體建設用地征收補償和國有農用地補償測算可參照執行。

二、基本原則

（一）主導性原則。選擇主導的地類(lèi)和耕作制度進(jìn)行測算，用主導農用地收益反映測算范圍內的農用地客觀(guān)收益。

（二）適當從高原則。在依據現狀農作物產(chǎn)值測算的同時(shí)，適當考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。

（三）協(xié)調平衡原則?？紤]土地等級狀況，與當地征地區片綜合地價(jià)水平相協(xié)調，與原征地補償標準相銜接。

（四）公開(kāi)聽(tīng)證原則。根據《國土資源聽(tīng)證規定》要求，依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取各有關(guān)部門(mén)、農村集體經(jīng)濟組織、農民及社會(huì )各方面的意見(jiàn)和建議。

三、基本要求

（一）統一年產(chǎn)值標準分兩個(gè)層次制訂，一是市（縣）統一年產(chǎn)值標準，以市（縣）行政區域為基本單元制訂；二是市（縣）內分區域年產(chǎn)值標準，把市（縣）劃分為不同區域，確定各區域年產(chǎn)值標準。

（二）市（縣）統一年產(chǎn)值標準為控制性標準，在省內進(jìn)行綜合平衡；市（縣）分區域年產(chǎn)值標準在市（縣）統一年產(chǎn)值標準的基礎上形成。

（三）分區域年產(chǎn)值標準不設地塊修正體系。

（四）統一年產(chǎn)值標準應設定基準時(shí)點(diǎn)，一般3～5年調整一次。

四、工作步驟

1．確定測算范圍；

2．確定主導耕作制度和主要農作物年產(chǎn)量；

3．確定主要農作物價(jià)格和年產(chǎn)值；

4．確定市（縣）統一年產(chǎn)值標準；

5．確定市（縣）分區域的統一年產(chǎn)值標準。

五、主導耕作制度和主要農作物年產(chǎn)量的確定

（一）主導耕作制度的確定

主導耕作制度包括土地主要復種方式和主要農作物種類(lèi)。其中，主要土地復種方式根據土地的復種面積比例情況確定，主要農作物種類(lèi)在土地復種方式的基礎上根據種植面積進(jìn)行判斷。

注意事項：

1．確定主要土地復種方式時(shí)，如果某種復種方式（如一年一熟）的面積超過(guò)市（縣）范圍內耕種土地的６0％，可以確定該復種方式為主要復種方式；如果市（縣）范圍內具有一種以上主要復種方式（面積超過(guò)30％），可選擇其中2～3種作為主要復種方式。

2．確定主要農作物種類(lèi)時(shí)，如果某一種農作物種植面積超過(guò)70％，可以直接確定其為主要農作物；如果有一種以上主要農作物（超過(guò)30％），可選擇其中2～3種作為主要農作物。

3．主導耕作制度還可以通過(guò)查閱《農用地分等規程》附表得到。

（二）主要農作物年產(chǎn)量的確定

主要農作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農作物年產(chǎn)量數據通過(guò)抽樣調查采集。

注意事項：

1．在具體調查時(shí)要考慮抽樣點(diǎn)分布的均勻性和代表性，同時(shí)還要對農用地的附加收入（如養殖、間作和多種經(jīng)營(yíng)等）、種植成本以及災害情況等進(jìn)行調查，便于數據分析處理。

2．農作物年產(chǎn)量數據要按照三個(gè)年份、復種類(lèi)型和農作物類(lèi)型分別進(jìn)行統計和分析。

六、主要農作物價(jià)格和年產(chǎn)值的確定

（一）主要農作物價(jià)格的確定

主要農作物價(jià)格在調查市場(chǎng)價(jià)格和國家收購價(jià)格的基礎上，選擇兩者中較高價(jià)格確定。

注意事項：

1．市場(chǎng)價(jià)格在調查主要農作物年產(chǎn)量同時(shí)，采用抽樣的方式調查；國家收購價(jià)格通過(guò)查閱相關(guān)統計資料得到。

2．主要農作物價(jià)格數據要按照價(jià)格類(lèi)型、復種類(lèi)型和農作物類(lèi)型分別進(jìn)行統計和分析。

（二）主要農作物年產(chǎn)值的確定

主要農作物年產(chǎn)值為主要農作物平均年產(chǎn)量與平均價(jià)格的乘積。在具有一種以上農作物組合和復種方式的情況下，采用加權平均方法計算。

七、市（縣）統一年產(chǎn)值標準的確定

市（縣）統一年產(chǎn)值在主要農作物年產(chǎn)值的基礎上，根據土地附加收益情況（其他種植、養殖等多種經(jīng)營(yíng)）適當向上調整后確定。

八、分區域統一年產(chǎn)值標準的確定

分區域統一年產(chǎn)值標準在市（縣）統一年產(chǎn)值標準的基礎上通過(guò)區域條件修正測算確定。

各地可以根據當地實(shí)際情況，在鄉鎮行政界限的基礎上，綜合考慮區域間的地形、地貌、主要農作物類(lèi)別以及多種經(jīng)營(yíng)水平等因素劃分區域，并確定區域條件修正系數。

九、聽(tīng)證和驗收

根據《國土資源聽(tīng)證規定》，統一年產(chǎn)值標準必須依法組織聽(tīng)證，并根據聽(tīng)證情況進(jìn)行修改，報省級國土資源部門(mén)評審驗收，綜合平衡。

十、成果要求

提交結果報告和技術(shù)報告。

（一）結果報告的主要內容：

1．統一年產(chǎn)值測算說(shuō)明，包括統一年產(chǎn)值內涵、測算時(shí)間、測算范圍、基準時(shí)點(diǎn)及有關(guān)名詞解釋等；

2．統一年產(chǎn)值標準表；

3．統一年產(chǎn)值標準分布圖；

4．統一年產(chǎn)值標準使用說(shuō)明等。

（二）技術(shù)報告的主要內容：

1．測算范圍及其基本情況；

2．測算原則與依據；

3．測算技術(shù)路線(xiàn)與方法；

4．測算過(guò)程與測算結果；

5．測算結果分析與應用建議等。

征地區片綜合地價(jià)測算指導性意見(jiàn)（暫行）

一、概念及內涵

征地區片綜合地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征地區片價(jià)）是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片并測算的征地綜合補償標準原則上不含地上附著(zhù)物和青苗的補償費。

征地區片價(jià)測算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用地規模范圍內，但各地可以根據征地需要和實(shí)際情況擴展到城市郊區或更大范圍。

二、基本原則

（一）維護被征地農民合法權益原則。征地區片價(jià)要確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，并體現長(cháng)遠生計和未來(lái)發(fā)展的需要。

（二）同地同價(jià)原則。在同一區片內，不同宗地的征地補償標準相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差異。

（三）協(xié)調平衡原則。征地區片價(jià)不得低于當地原征地補償標準，省級行政區域內各市縣的征地區片價(jià)應相互銜接。

（四）公開(kāi)聽(tīng)證原則。根據《國土資源聽(tīng)證規定》，征地區片價(jià)要依法組織聽(tīng)證，廣泛聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)、農村集體經(jīng)濟組織、農民及社會(huì )各方面的意見(jiàn)和建議。

三、基本要求

（一）征地區片價(jià)作為征地補償實(shí)施過(guò)程中的執行標準，一般情況下不設定宗地補償費修正體系；確需設定修正體系的，要嚴格限定修正因素并控制修正系數，修正體系應一并公布。

（二）一個(gè)市（縣）的征地區片價(jià)原則上控制在4～６個(gè)級別。

（三）征地區片價(jià)應設定對應的基準時(shí)點(diǎn)，一般3～5年更新一次。

四、工作步驟

1．確定測算范圍；

2．劃定區片；

3．測算區片綜合地價(jià)；

4．對區片綜合地價(jià)進(jìn)行驗證和調整；

5．測算結果聽(tīng)證和修改；

６．確定征地區片價(jià)；

7．整理與編制成果。

五、區片的劃定

（一）有農用地定級成果市（縣）的區片劃定

已經(jīng)根據《農用地定級規程》完成農用地定級工作的市（縣），在農用地級別的基礎上，按照《國土資源部關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見(jiàn)》國土資發(fā)〔2004〕238號的精神，考慮人均耕地數量、土地區位、土地供求關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，對農用地級別進(jìn)行修正和調整，劃分區片。

（二）沒(méi)有農用地定級成果市（縣）的區片劃定

沒(méi)有開(kāi)展農用地定級工作的市（縣），可以行政村為基本單元，根據地類(lèi)、人均耕地數量、土地區位等因素對基本單元進(jìn)行綜合評價(jià)和調整，劃定區片。

注意事項：

1．對基本單元綜合評價(jià)應考慮地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區位、人均耕地數量、土地供需關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，并確定合理的權重。

2．區片邊界線(xiàn)一般以村行政界線(xiàn)為依據劃定；需打破行政界線(xiàn)的，可依線(xiàn)狀地物及地類(lèi)分界線(xiàn)確定。

3．基本農田保護區、生態(tài)保護區和其他資源保護區等不得劃入征地區片價(jià)測算范圍。

六、測算方法

征地區片價(jià)可采用農地價(jià)格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數等方法進(jìn)行測算，也可以根據本地區實(shí)際情況采用其他合適的方法進(jìn)行測算。征地區片價(jià)原則上應在兩種或者三種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。

（一）農地價(jià)格因素修正測算法

征地區片價(jià)以農地價(jià)格為基礎，同時(shí)考慮人均耕地數量和城鎮居民最低生活保障水平等因素進(jìn)行修正。

具體步驟：

1．計算區片的農地價(jià)格；

2．確定修正因素和系數；

3．計算征地區片價(jià)。

注意事項：

1．已經(jīng)根據《農用地估價(jià)規程》完成農用地基準地價(jià)測算的地區，參照農用地基準地價(jià)確定區片的農地價(jià)格；沒(méi)有完成農用地基準地價(jià)測算的地區，在農地年產(chǎn)值的基礎上采用收益還原法評估區片的農地價(jià)格。

2．修正因素主要考慮土地區位、人均耕地數量、土地供求關(guān)系、當地經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素。

（二）征地案例比較測算法

根據本區片和其他可比區片征地案例的實(shí)際補償標準，進(jìn)行比較確定征地區片價(jià)。

具體步驟：

1．選擇征地案例；

2．統一可比內涵；

3．進(jìn)行比較修正；

4．計算征地區片價(jià)。

注意事項：

1．征地案例要選擇近三年之內發(fā)生的征地項目。

2．征地案例的可比內涵要與征地區片價(jià)的設定內涵一致。

3．對征地案例的比較修正應考慮區域因素、個(gè)別因素和時(shí)間因素等。

（三）年產(chǎn)值倍數測算法

根據年產(chǎn)值倍數分別計算土地補償費和安置補助費確定征地區片價(jià)。

具體步驟：

1．確定區片土地年產(chǎn)值；

2．確定土地補償倍數和安置補助倍數；

3．計算區片土地補償費和安置補助費；

4．計算征地區片價(jià)。

注意事項：

1．區片土地年產(chǎn)值依據統一年產(chǎn)值標準或者通過(guò)調查前三年產(chǎn)值確定。

2．土地補償倍數和安置補助倍數，應根據《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規定，并考慮當地經(jīng)濟發(fā)展水平和基本生活保障水平確定。

七、驗證和調整

征地區片價(jià)初步結果必須與現行征地補償水平和被征地農民現有生活水平進(jìn)行比較和驗證，測算的征地區片價(jià)低于現行征地補償水平和農民現有生活水平的，不足以支付失地農民社會(huì )保障費用的，需要進(jìn)行調整。

注意事項：

1．現行征地補償水平通過(guò)對近期征地樣點(diǎn)調查統計得到。

2．農民現有生活水平主要根據統計部門(mén)的農村居民收入水平數據，并結合實(shí)地樣點(diǎn)調查資料確定；失地農民的社會(huì )保障費用根據當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平確定。

3．征地區片價(jià)須折算成年度收益后，才能與農民現有生活水平相比較。

4．征地區片價(jià)要與周邊地區征地補償標準相銜接。

八、聽(tīng)證和驗收

根據《國土資源聽(tīng)證規定》，征地區片價(jià)必須依法組織聽(tīng)證，并根據聽(tīng)證情況進(jìn)行修改，報省級國土資源部門(mén)綜合平衡，評審驗收。

九、測算成果要求

提交結果報告和技術(shù)報告。

（一）結果報告的主要內容

1．征地區片價(jià)說(shuō)明，包括區片價(jià)內涵、基準時(shí)點(diǎn)、測算時(shí)間、測算范圍、區片分布、有關(guān)名詞解釋等；

2．征地區片價(jià)表，表中內容包括各區片編號、區片價(jià)、位置、范圍描述等；

3．征地區片價(jià)分布圖；

4．征地區片價(jià)使用說(shuō)明。

（二）技術(shù)報告的主要內容

1．測算范圍及其基本情況；

2．測算原則與依據；

3．測算技術(shù)路線(xiàn)與方法；

4．測算過(guò)程與測算結果；

5．測算結果分析與應用建議等。

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