您當前的位置：《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規程〉的公告》國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號
《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規程〉的公告》
國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號
為加強土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規程》）?，F予以發(fā)布，自2020年1月1日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
2019年11月25日
國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規程
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則等有關(guān)法律法規，制定本規程。
第二條 土地增值稅的主管稅務(wù)機關(guān)是房地產(chǎn)所在地的區稅務(wù)局（含深汕合作區稅務(wù)局）。各區稅務(wù)局負責轄區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目、自建房、存量房等土地增值稅具體管理，包括土地增值稅項目管理、預征申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報、稅收優(yōu)惠管理等工作（蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負責個(gè)人存量房土地增值稅征收）。
各稽查局負責查處我市范圍內土地增值稅偷、逃、抗等稅收違法行為。
第二章 房地產(chǎn)項目管理
第三條 主管稅務(wù)機關(guān)應加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的日常稅收管理，實(shí)施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應從納稅人取得土地使用權開(kāi)始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開(kāi)發(fā)同步。
第四條 納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以規劃部門(mén)審批的建設用地規劃許可證中的項目名稱(chēng)辦理項目登記。城市更新項目可結合城市更新項目批復、社會(huì )投資項目備案證等情況辦理項目登記。
對于分期開(kāi)發(fā)的項目，主管稅務(wù)機關(guān)可結合建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證以及納稅人會(huì )計核算情況，經(jīng)集體合議后，確認按分期建設的項目進(jìn)行項目登記。
納稅人項目登記后，因有關(guān)事項發(fā)生變化，確需變更的，應于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起30日內向主管稅務(wù)機關(guān)申請變更項目登記，并報送有關(guān)材料，主管稅務(wù)機關(guān)應通過(guò)集體合議的方式確認是否變更項目登記。
第五條 納稅人應按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用；分期開(kāi)發(fā)項目的，應按照分期開(kāi)發(fā)項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
第六條 納稅人在取得房地產(chǎn)項目建設用地規劃許可證等項目立項、規劃材料之日起30日內向主管稅務(wù)機關(guān)辦理項目信息登記，并向主管稅務(wù)機關(guān)提供以下資料：
（一）房地產(chǎn)項目建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或城市更新項目批復、社會(huì )投資項目備案證等項目立項、規劃資料；
（二）土地出讓?zhuān)ㄞD讓?zhuān)┖贤?、國有土地使用權證等權屬資料；
（三）項目開(kāi)發(fā)計劃（包含開(kāi)發(fā)時(shí)間、竣工時(shí)間、分期開(kāi)發(fā)計劃、項目分期的方法及理由等）；合作開(kāi)發(fā)相關(guān)資料（包含合作方、分配比例、分配方式等）。
第七條 納稅人在取得以下資料之日起30日內，向主管稅務(wù)機關(guān)提供：
（一）建筑工程預算書(shū)、施工合同、建筑工程施工許可證；
（二）房地產(chǎn)預售（銷(xiāo)售）許可證、月度銷(xiāo)售情況表；
（三）工程造價(jià)情況備案表、工程量清單；
（四）工程竣工結算、工程竣工綜合驗收備案材料。
稅務(wù)機關(guān)已通過(guò)政府部門(mén)信息共享獲取上述第六條和第七條所列項目資料的，無(wú)需納稅人報送。
第八條 主管稅務(wù)機關(guān)應建立與轄區城市更新、規劃國土等部門(mén)的溝通機制，定期獲取房地產(chǎn)項目立項批復、預售銷(xiāo)售明細情況，掌握房地產(chǎn)項目稅源情況；定期將已辦理項目登記名單與政府立項審批部門(mén)審批立項名單進(jìn)行比對，對應進(jìn)行項目登記未登記的納稅人，及時(shí)通知納稅人辦理項目登記。對未按照規定辦理項目登記的，可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規定進(jìn)行處罰。
第三章 項目預繳申報管理
第九條 房地產(chǎn)項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結算前開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和轉讓房地產(chǎn)取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。
第十條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)項目預繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內繳納。未按預征規定期限預繳稅款的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。
第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓經(jīng)政府部門(mén)批準建設的保障性住房暫不預征土地增值稅,應在取得收入的次月15日內到主管稅務(wù)機關(guān)備案。
第四章 項目清算申報管理
第十二條 土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅收法律、法規、規章及其他有關(guān)土地增值稅的規定，自行計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當繳納的土地增值稅額，根據已預繳土地增值稅數額，確定補繳或退稅額，填寫(xiě)《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算申報，結清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應當繳納土地增值稅稅款的行為。
納稅人應如實(shí)申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實(shí)性、準確性和完整性負法律責任。
第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目以在主管稅務(wù)機關(guān)登記的項目為單位進(jìn)行清算。
第十四條 符合下列情形之一的，納稅人應當進(jìn)行土地增值稅的清算：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十五條 對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的（起始時(shí)間為最后一張預售許可證取得時(shí)間）；
（三）申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)日常征管工作中發(fā)現問(wèn)題，認為需要進(jìn)行土地增值稅清算的。
第十六條 對于符合第十四條規定的項目，納稅人應當在滿(mǎn)足第十四條規定之日起90日內向主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報。
第十七條 對符合第十五條情形的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應在該項目符合第十五條情形起1年內制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過(guò)集體合議。
對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應及時(shí)通知納稅人清算。納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報。
第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報時(shí)，應提供下列資料：
（一）《土地增值稅納稅申報表》及其附表；
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算說(shuō)明，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售、視同銷(xiāo)售、共同成本費用的計算和分攤方法、關(guān)聯(lián)方交易、融資、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納、保障房建設、公共配套設施處理、減免稅以及房屋可售建筑面積、非可售建筑面積的具體構成情況；
（三）與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的資料，包括項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷(xiāo)合同統計表等材料，主管稅務(wù)機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；
（四）納稅人可委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構代理申報、審核鑒證。已委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構出具的清算鑒證報告；必要時(shí)主管稅務(wù)機關(guān)可要求專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構提供清算鑒證報告的審核工作底稿。
第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書(shū)。
納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應發(fā)出限期提供資料通知書(shū)，通知納稅人在收到通知書(shū)之日起15日內補齊清算資料。納稅人在限期內補齊全部資料的，予以受理。逾期未能補齊資料的，確因客觀(guān)原因造成資料難以補齊的，由納稅人書(shū)面確認后，予以受理。對未按照規定期限報送清算材料的，可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規定進(jìn)行處罰。
第二十條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時(shí)，計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應當根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及相關(guān)法律法規的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，應當提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
第二十一條 納稅人辦理清算申報時(shí)，對同一開(kāi)發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，如納稅人申請享受免征普通標準住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。
第五章 清算管理
第二十二條 主管稅務(wù)機關(guān)根據納稅人的清算申報以及提供的相關(guān)資料進(jìn)行土地增值稅項目審核，依法征收土地增值稅。
主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表等相關(guān)材料后，應成立項目清算審核組，對銷(xiāo)售收入、土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費用、稅金等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審核，清算審核組應記錄審核過(guò)程，并按照檔案管理要求進(jìn)行保存。
第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)應在項目清算受理之日起90日內對納稅人土增稅申報情況完成清算審核,并將審核結果書(shū)面通知納稅人，納稅人應在收到通知書(shū)之日起30日內辦理補、退稅。如清算審核在90日內完成確有困難的，經(jīng)區稅務(wù)局批準，可延期90日完成。
第二十四條 按本規程第十四條規定應當進(jìn)行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機關(guān)依據本規程第十五條規定通知清算的納稅人,在規定期限屆滿(mǎn)未辦理清算申報的，主管稅務(wù)機關(guān)應責令納稅人限期改正，要求其在30日內進(jìn)行清算申報；逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規定處理；涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門(mén)進(jìn)行處理。
各稽查局發(fā)現按本規程第十四條規定應當進(jìn)行清算的納稅人未在規定期限內清算、已清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目未如實(shí)清算等涉及稅收違法行為的，應就土地增值稅繳納情況進(jìn)行查處。
第六章 核定清算管理
第二十五條 主管稅務(wù)機關(guān)在日常管理、各稽查局在稅務(wù)稽查工作中，發(fā)現納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（三）擅自銷(xiāo)毀賬簿的；
（四）拒不提供收入、成本、費用等納稅資料的；
（五）符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍拒不清算的；
（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。
對核定征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，不得享受任何土地增值稅減免稅優(yōu)惠。
第二十六條 確定銷(xiāo)售收入。主管稅務(wù)機關(guān)從國土產(chǎn)權管理部門(mén)取得該房地產(chǎn)項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的銷(xiāo)售收入。
第二十七條 核定征收率或核定開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費用。
（一）主管稅務(wù)機關(guān)可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規模、開(kāi)發(fā)模式相近的納稅人在同一地區、同一年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負水平核定征收率。
（二）主管稅務(wù)機關(guān)可按照以下方法核定開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費用：
1.確定土地價(jià)款。以國土產(chǎn)權管理部門(mén)提供的土地價(jià)款或同期該地塊基準地價(jià)為準。
2.核定開(kāi)發(fā)成本。成本核定可選擇以下方式確定：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上報政府相關(guān)部門(mén)審定或備案的房地產(chǎn)投資總規模、土地成本、工程造價(jià)成本等相關(guān)數據或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國土產(chǎn)權管理部門(mén)辦理產(chǎn)權初始登記中有關(guān)土地成本以及開(kāi)發(fā)成本等相關(guān)數據。
（2）參照住房建設部門(mén)公布的建筑工程造價(jià)成本。
（3）同一地區、同一類(lèi)型、同一年度、銷(xiāo)售檔次相近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
3.核定開(kāi)發(fā)費用。開(kāi)發(fā)費用=（土地價(jià)款＋已核定開(kāi)發(fā)成本）×10%。
第二十八條 對采取核定清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)集體合議后確定。納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。
第二十九條 主管稅務(wù)機關(guān)啟動(dòng)核定清算程序后，應當在90日內完成核定清算，并將核定結果書(shū)面通知納稅人，納稅人應在收到通知書(shū)之日起30日內辦理補、退稅。
第七章 清算后尾盤(pán)管理
第三十條 在土地增值稅清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，清算后再轉讓的，納稅人應按月匯總，并在次月納稅期限內申報繳納土地增值稅。
第三十一條 清算后尾盤(pán)申報時(shí)，扣除項目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉讓的面積再加上清算后轉讓時(shí)繳納的與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。
單位建筑面積成本費用(不含與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目總扣除項目金額（不含與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的總可售建筑面積。
第三十二條 主管稅務(wù)機關(guān)應加強清算后尾盤(pán)管理，輔導納稅人進(jìn)行尾盤(pán)申報。
第八章 舊房轉讓征收管理
第三十三條 納稅人轉讓從房地產(chǎn)二級市場(chǎng)購入超過(guò)1年（不含1年）的房產(chǎn)、自建房使用超過(guò)1年（不含1年）的房產(chǎn)以及從房地產(chǎn)三級市場(chǎng)購入的房產(chǎn)，適用舊房轉讓土地增值稅政策。
從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為自用、出租等用途超過(guò)1年（不含1年）的，轉讓時(shí)適用舊房轉讓土地增值稅政策。
第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評估價(jià)作為扣除項目的，按政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除項目。
扣除項目具體包括：建筑物重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，取得土地使用權所支付的地價(jià)款，按國家統一規定交納的有關(guān)費用，以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。按評估價(jià)作為扣除項目，評估價(jià)是指建筑物的評估價(jià)，不包含土地價(jià)款。
第三十五條 納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認，可以按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計1年;超過(guò)1年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同1年。
扣除項目具體包括：購買(mǎi)原價(jià)、加計扣除數額、按國家統一規定交納的有關(guān)費用，以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金。
第三十六條 納稅人轉讓從房地產(chǎn)二級市場(chǎng)購入未超過(guò)1年（含1年）、自建房使用未超過(guò)1年（含1年）的房產(chǎn)，不適用舊房轉讓土地增值稅政策。
扣除項目具體包括：取得土地使用權支付的地價(jià)、購買(mǎi)原價(jià)、自建房建造價(jià)格、按國家統一規定交納的有關(guān)費用，以及轉讓環(huán)節繳納的稅金。
第三十七條 對轉讓舊房過(guò)程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式計征土地增值稅：
（一）未能提供合法、有效的房屋購買(mǎi)合同和構成房屋原值的相關(guān)憑證，不能正確計算房屋原值的；
（二）未能提供支付合理費用的相關(guān)憑證，不能正確計算合理費用的。
第三十八條 核定征收包括核定扣除項目、核定征收率：
（一）核定扣除項目，指納稅人不能提供購房發(fā)票，主管稅務(wù)機關(guān)在確定其加計扣除基數時(shí)可以依據不動(dòng)產(chǎn)證登記價(jià)格或在國土產(chǎn)權管理部門(mén)查詢(xún)的原購買(mǎi)價(jià)格核定。
屬于自建房（含適用舊房政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）的，主管稅務(wù)機關(guān)可以依據房產(chǎn)建造價(jià)格以及原地價(jià)款，核定加計扣除的基數。
（二）核定征收率，指按照核定征收率計算應當繳納的土地增值稅。核定征收率僅適用于個(gè)人轉讓存量房土地增值稅征收，具體核定征收率可適用《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（深地稅發(fā)〔2009〕460號）的有關(guān)規定。
第九章 附則
第三十九條 本規程規定的“集體合議”機制由各區稅務(wù)局自行確定，合議成員至少包括3人。
第四十條 本規程自2020年1月1日起施行。
第四十一條 本規程由國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局負責解釋。
掃描二維碼 關(guān)注我們
打印
關(guān)閉