青政辦發(fā)〔2021〕4號《青島市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》

青島市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)









青政辦發(fā)〔2021〕4號

各區、市人民政府，青島西海岸新區管委，市政府各部門(mén)，市直各單位：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2020〕23號）和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)山東省深入推進(jìn)城鎮老舊小區改造實(shí)施方案的通知》（魯政辦字〔2020〕28號），加快推進(jìn)我市城鎮老舊小區改造工作，經(jīng)市政府研究同意，現提出以下實(shí)施意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì )精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，不斷改善城鎮老舊小區人居環(huán)境和品質(zhì)，提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，加快建設開(kāi)放、現代、活力、時(shí)尚的國際大都市。

（二）基本原則。

以民為本、政府主導。在尊重居民意愿前提下，以區（市）政府為責任主體，發(fā)動(dòng)居民共同參與城鎮老舊小區改造，實(shí)現決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

因勢利導、整合資源。鼓勵社會(huì )資本、產(chǎn)權單位、專(zhuān)營(yíng)單位、金融機構積極參與，引導居民合理出資，實(shí)現多渠道融資。

盡力而為、量力而行。結合實(shí)際，合理確定改造內容和標準，科學(xué)編制改造規劃和年度計劃，循序漸進(jìn)提升城鎮老舊小區居民生活品質(zhì)。

應改盡改、一步到位。對于列入改造計劃的小區，合理確定項目改造方案，集中資金和資源，將應當改造的內容一次性改造到位。

立足當前、著(zhù)眼長(cháng)遠。將改造提升與長(cháng)效有序管理相結合。探索創(chuàng )建黨組織、居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多主體參與小區管理模式，維護城鎮老舊小區改造成果。

（三）工作目標。到“十四五”期末，力爭基本完成2000年12月31日前建成的城鎮老舊小區改造，按照急緩程度、結合財力狀況推進(jìn)2005年12月31日前建成的城鎮老舊小區改造，改善居民住房條件，促進(jìn)區域經(jīng)濟發(fā)展，提升基層治理能力。

二、改造范圍和內容

（一）改造范圍。城鎮老舊小區是指2005年12月31日前在城市國有土地上建成，失養失修失管?chē)乐?、市政配套設施不完善、公共服務(wù)和社會(huì )服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。城鎮老舊小區改造是指對城鎮老舊小區及相關(guān)區域的建筑、環(huán)境、配套設施等進(jìn)行的改造、完善和提升（不含住宅拆除新建）。符合條件的部隊零散公寓應納入改造。

（二）改造內容。按照基礎、完善、提升三類(lèi)，對城鎮老舊小區和周邊區域進(jìn)行豐富和提升。

1.基礎類(lèi)。主要包括拆違拆臨，改造安防、環(huán)衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖設施，進(jìn)行建筑物修繕、管線(xiàn)規整（入地）、垃圾分類(lèi)等。

2.完善類(lèi)。主要包括完善社區和物業(yè)服務(wù)用房、公安警務(wù)用房、智能信包箱和文化、體育健身、無(wú)障礙、衛生健康、交通安全設施，實(shí)施建筑節能改造、海綿化改造、加裝電梯、停車(chē)場(chǎng)建設等。

3.提升類(lèi)。主要包括提升養老、托育、托幼、家政、商業(yè)以及智慧社區等服務(wù)功能。

三、統籌實(shí)施

（一）制定改造規劃。按照“實(shí)施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，組織各區（市）完成城鎮老舊小區的全面調查摸底，建立城鎮老舊小區數據庫。按照居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時(shí)序，編制城鎮老舊小區改造五年規劃（2021-2025年）。

（二）年度計劃申報與實(shí)施。

1.計劃申報。

（1）征集改造需求。各區（市）結合城鎮老舊小區改造五年規劃和本區（市）財政承受能力，對轄區內當年存在改造需求且符合政策規定的城鎮老舊小區進(jìn)行調查摸底。在街道、社區黨組織領(lǐng)導下，建立城鎮老舊小區改造工作協(xié)調小組，經(jīng)問(wèn)卷調查，業(yè)主對改造方案及內容的認可率達到法定要求后，形成城鎮老舊小區改造計劃項目臺賬。改造計劃項目臺賬應將專(zhuān)營(yíng)設施設備升級改造、節能保暖改造、海綿化改造、加裝電梯、停車(chē)場(chǎng)建設、公共服務(wù)設施完善列為重點(diǎn)改造內容，并征求相關(guān)部門(mén)和單位意見(jiàn)。

（2）制定初步方案。根據城鎮老舊小區改造計劃項目臺賬，由各區（市）城鎮老舊小區改造牽頭部門(mén)或所在街道通過(guò)向專(zhuān)業(yè)機構購買(mǎi)服務(wù)等方式，編制初步改造方案及預算；同步制定資金籌集方案以及物業(yè)維修資金、房屋專(zhuān)項維修資金補建或續籌、物業(yè)服務(wù)引進(jìn)等長(cháng)效管理方案。

（3）改造項目聯(lián)審。簡(jiǎn)化城鎮老舊小區改造項目審批流程，改造方案征求居民意見(jiàn)后，由區（市）城鎮老舊小區改造牽頭部門(mén)、發(fā)展改革、財政、自然資源和規劃、園林和林業(yè)等部門(mén)聯(lián)合審查批準。

（4）申報改造計劃。各區（市）城鎮老舊小區改造牽頭部門(mén)或所在街道在項目范圍內對初步改造方案組織公示不少于5個(gè)工作日。公示結束后，對符合條件的項目，各區（市）于每年8月底前向市住房城鄉建設局申報下一年度改造計劃。

2.計劃確定。由市住房城鄉建設局組織專(zhuān)家或第三方評估機構對申報的改造項目進(jìn)行評審，確定下一年度項目安排、資金預算，編制改造計劃，報經(jīng)市政府同意后，由住房城鄉建設、發(fā)展改革、財政聯(lián)合上報省主管部門(mén)，確定后公布。同等條件下，優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高、出資占比高的小區實(shí)施改造。

3.項目實(shí)施。按照年度改造計劃，由各區（市）牽頭開(kāi)展項目實(shí)施。

（1）方案設計與審查。項目建設單位依法委托設計單位依據《青島市城鎮老舊小區改造技術(shù)導則（試行）》開(kāi)展方案設計，由轄區牽頭部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)、單位進(jìn)行聯(lián)合審查。

（2）招投標。由建設單位向招標管理機構提出施工、監理招投標申請。所在區（市）招標管理機構可根據項目特點(diǎn)和實(shí)際情況出臺相應的招標制度，將城鎮老舊小區改造項目統一納入招標平臺招標。

（3）工程實(shí)施和監管。建設單位要嚴格按照相關(guān)法律法規和規范標準組織實(shí)施，相關(guān)部門(mén)、街道、社區等要全力配合，為施工提供必要條件。所在區（市）牽頭部門(mén)應根據城鎮老舊小區改造工作的特點(diǎn)，督促建設單位落實(shí)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等管理要求。

4.項目驗收。項目完工后，由建設單位組織相關(guān)部門(mén)、參建單位、居民代表進(jìn)行項目聯(lián)合竣工驗收和評估。驗收和評估通過(guò)后，應及時(shí)完成竣工財務(wù)決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。

（三）強化長(cháng)效管理。由街道辦事處會(huì )同區（市）物業(yè)管理部門(mén)在征求居民意見(jiàn)的基礎上對擬納入改造的城鎮老舊小區先予確定物業(yè)管理方式，推行社區黨組織領(lǐng)導下的社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)事務(wù)共商、協(xié)調聯(lián)動(dòng)的管理模式。改造后的老舊小區實(shí)行分類(lèi)施策管理，建立健全城鎮老舊小區房屋專(zhuān)項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進(jìn)改造后的小區實(shí)現自我管養。

四、落實(shí)資金保障

（一）落實(shí)財政資金。各區（市）要做好項目立項等準備工作，積極爭取中央補助資金。各級財政在預算中統籌安排資金用于城鎮老舊小區改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用。各區（市）要將城鎮老舊小區改造納入政府專(zhuān)項債券重點(diǎn)支持，通過(guò)發(fā)行專(zhuān)項債券籌措改造資金。

（二）加大信貸支持。鼓勵政策性金融機構在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，加大對城鎮老舊小區改造項目的金融服務(wù)力度，提供信貸資金支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，依法合規為城鎮老舊小區改造項目及居民戶(hù)內改造和消費提供融資支持。

（三）鼓勵專(zhuān)營(yíng)單位投資。城鎮老舊小區內入戶(hù)端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供暖（包括串聯(lián)改并聯(lián)）、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施，產(chǎn)權屬于專(zhuān)營(yíng)單位的，由專(zhuān)營(yíng)單位負責改造；產(chǎn)權不屬于專(zhuān)營(yíng)單位的，政府通過(guò)“以獎代補”等方式，支持專(zhuān)營(yíng)單位出資改造，與城鎮老舊小區改造同步設計、同步實(shí)施，并由專(zhuān)營(yíng)單位負責后續的維護管理。

（四）引入社會(huì )資本。對于養老、托育、托幼、停車(chē)、助餐、便利店、家政保潔等能夠形成現金流的改造內容，鼓勵通過(guò)市場(chǎng)化方式，引入企業(yè)投資改造和運營(yíng)。各區（市）在改造方案設計過(guò)程中，要充分挖掘城鎮老舊小區現有資源，為引入企業(yè)投資創(chuàng )造條件。

（五）引導居民出資。鼓勵居民通過(guò)申請房屋專(zhuān)項維修資金、提取住房公積金、銀行信貸、捐資捐物等方式籌集改造資金，依法合規用于居民單元防盜門(mén)加裝或更換、加裝電梯、結合外墻節能改造更換密封窗、屋面防水、樓梯間公共設施更新、戶(hù)內水電氣暖設施等改造。

（六）創(chuàng )新融資模式。通過(guò)“4+N”投融資模式，拓寬資金籌集渠道，即大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內自求平衡、政府引導的多元化投入以及結合實(shí)際探索的其他模式。

五、完善支持政策

（一）規劃土地政策。對在城鎮老舊小區內及周邊新建、改擴建公共服務(wù)和社會(huì )服務(wù)設施的，在不違反國家有關(guān)強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標。因改造利用公共空間新建、改建各類(lèi)設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見(jiàn)基礎上一事一議予以解決。建立支持大片區統籌改造或跨片區組合改造、城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)項目統籌謀劃、深入挖掘城鎮老舊小區內空間和周邊零星碎片化土地資源等相應的土地出讓支持政策。

（二）產(chǎn)權政策。城鎮老舊小區內增加公共建筑的，實(shí)施單位立項前與小區業(yè)委會(huì )、居委會(huì )等相關(guān)方達成權屬協(xié)議，在產(chǎn)權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動(dòng)產(chǎn)登記的具體做法。

（三）稅費政策。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務(wù)的機構，提供養老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現行規定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動(dòng)產(chǎn)登記費等。

（四）其他政策。利用民政、住房城鄉建設、城市管理、文化、衛生、商務(wù)、體育等政策資源和機關(guān)、企事業(yè)單位的空置房屋等社會(huì )資源，在城鎮老舊小區內及周邊健全社區養老、托育、托幼、醫療、停車(chē)場(chǎng)、體育健身、文化、小型開(kāi)放綠地等公共服務(wù)設施，完善家政、助餐、便民市場(chǎng)、便利店、智慧社區等社會(huì )服務(wù)設施，按規定標準建設完善社區黨群服務(wù)中心（站）。

六、強化保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。由市住房城鄉建設局牽頭，市相關(guān)部門(mén)和單位依據職能做好城鎮老舊小區改造相關(guān)工作。各區（市）政府作為城鎮老舊小區改造組織主體和第一責任單位，主要領(lǐng)導是第一責任人，要建立領(lǐng)導協(xié)調機構，成立工作專(zhuān)班，制定工作方案，扎實(shí)推進(jìn)城鎮老舊小區改造各項工作。

（二）廣泛宣傳引導。通過(guò)新聞媒體報道、現場(chǎng)政策張貼、社區開(kāi)會(huì )答疑、專(zhuān)家政策解讀、居民現身說(shuō)法等各種形式，大力宣傳各種利好政策、改造后預期等，動(dòng)員群眾、企業(yè)、社會(huì )力量積極參與改造。

（三）嚴格檢查督導。建立績(jì)效考核獎懲機制，由市住房城鄉建設局負責督促各區（市）改造規劃和年度計劃落實(shí)，并加強日?？己斯ぷ?。對工作推進(jìn)不力、不能按期完成任務(wù)的區（市）、部門(mén)和單位，提請市政府進(jìn)行約談，并責令限期整改。






附件：青島市城鎮老舊小區改造內容清單





 

青島市人民政府辦公廳

2021年1月8日

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