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山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)山東省深入推進(jìn)城鎮老舊小區改造實(shí)施方案的通知
魯政辦字〔2020〕28號
各市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構，各大企業(yè)，各高等院校：
《山東省深入推進(jìn)城鎮老舊小區改造實(shí)施方案》已經(jīng)省委、省政府同意，現印發(fā)給你們，請結合實(shí)際認真貫徹落實(shí)。
山東省人民政府辦公廳
2020年3月6日
為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，深入推進(jìn)城鎮老舊小區改造，制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，把城鎮老舊小區改造作為重大的民生工程和發(fā)展工程，結合城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)，補齊城市配套設施和人居環(huán)境短板，完善社區管理和服務(wù)，創(chuàng )新政府引導、市場(chǎng)運作的可持續改造模式，提升居民居住環(huán)境和生活質(zhì)量。
（二）改造范圍。老舊小區是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管?chē)乐?、市政配套設施不完善、公共服務(wù)和社會(huì )服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。老舊小區改造是指對老舊小區及相關(guān)區域的建筑、環(huán)境、配套設施等進(jìn)行改造、完善和提升的活動(dòng)（不含住宅拆除新建）。
（三）工作目標。到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務(wù)，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務(wù)便民、和諧共享的“美好住區”。
二、統籌實(shí)施
（一）編制老舊小區改造計劃。市、縣（市、區）政府要對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區數據庫。堅持居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時(shí)序，逐級生成縣（市、區）、市、省老舊小區改造總體計劃（2020-2025）和分年度計劃。
（二）因地制宜制定改造標準。制定《全省老舊小區改造提升技術(shù)導則》，分基礎、完善、提升三類(lèi)，對老舊小區和周邊區域的改造內容進(jìn)行豐富和提升?；A類(lèi)改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線(xiàn)規整等，突出解決基礎設施老化、環(huán)境臟亂差問(wèn)題；完善類(lèi)改造主要是完善社區和物業(yè)用房、建筑節能改造、加裝電梯、停車(chē)場(chǎng)、文化、體育健身、無(wú)障礙設施等；提升類(lèi)改造主要是完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業(yè)設施以及智慧社區等。由市、縣（市、區）確定老舊小區改造標準。
（三）引導小區群眾積極參與。加強社區黨建工作，提高基層治理水平，堅持共同締造原則，廣泛發(fā)動(dòng)群眾共謀共建共管共評，實(shí)現改造成果共享。社區黨組織、居委會(huì )組織業(yè)主委員會(huì )等基層組織，征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業(yè)管理模式，實(shí)行“一小區一策”。引導居民通過(guò)住宅專(zhuān)項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進(jìn)住戶(hù)戶(hù)內門(mén)窗、裝修等消費。
（四）強化專(zhuān)營(yíng)設施協(xié)同改造。老舊小區內入戶(hù)端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施，產(chǎn)權屬于專(zhuān)營(yíng)單位的，由專(zhuān)營(yíng)單位負責改造；產(chǎn)權不屬于專(zhuān)營(yíng)單位的，政府通過(guò)“以獎代補”等方式，支持專(zhuān)營(yíng)單位出資改造，與老舊小區改造同步設計、同步實(shí)施。改造后的專(zhuān)營(yíng)設施產(chǎn)權移交給專(zhuān)營(yíng)單位，并由專(zhuān)營(yíng)單位負責維護管理。政府對相關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位、負責人的經(jīng)營(yíng)考核中應充分考慮企業(yè)此類(lèi)支出負擔。
（五）完善社區服務(wù)設施。集約高效利用土地，深入挖掘小區內空間資源，整合小區周邊零星碎片化土地，利用機關(guān)企事業(yè)單位的空置房屋等社會(huì )資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車(chē)場(chǎng)、體育健身、文化、應急救援站等公共服務(wù)設施，完善家政、助餐、便民市場(chǎng)、便利店等社會(huì )服務(wù)設施，按規定標準建設完善社區黨群服務(wù)中心。
（六）提高項目審批效率。簡(jiǎn)化老舊小區改造項目審批，征求居民意見(jiàn)編制的改造方案，由縣（市、區）住房城鄉建設、發(fā)展改革、財政、自然資源和規劃部門(mén)聯(lián)合審查批準。在不新增建設用地、不新增污染物排放的情況下，優(yōu)化老舊小區改造土地、環(huán)評等手續。
（七）加強工程建設管理和物業(yè)管理。鼓勵以街道或社區為單位對區域內的老舊小區聯(lián)動(dòng)改造，統一設計、招標、建設和竣工驗收，確保工程質(zhì)量和施工安全。建立老舊小區改造評價(jià)機制和信息管理系統。推行社區黨組織領(lǐng)導下的社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共商事務(wù)、協(xié)調互通的管理模式。建立分類(lèi)施策的老舊小區物業(yè)管理模式，改造后的老舊小區實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋。
三、創(chuàng )新改造方式和融資模式
按照不增加政府隱性債務(wù)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展、培育形成相對穩定現金流、引入社會(huì )資本的原則，結合城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng )新老舊小區及小區外相關(guān)區域“4+N”改造方式和融資模式。
（一）大片區統籌平衡模式。把一個(gè)或多個(gè)老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶(hù)區、舊廠(chǎng)區、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，加大片區內D級、C級危房改造力度，做到項目?jì)炔拷y籌搭配，實(shí)現自我平衡。
（二）跨片區組合平衡模式。將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實(shí)現資金平衡。
（三）小區內自求平衡模式。在有條件的老舊小區內新建、改擴建用于公共服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性設施，以未來(lái)產(chǎn)生的收益平衡老舊小區改造支出。
（四）政府引導的多元化投入改造模式。對于市、縣（市、區）有能力保障的老舊小區改造項目，可由政府引導，通過(guò)居民出資、政府補助、各類(lèi)涉及小區資金整合、專(zhuān)營(yíng)單位和原產(chǎn)權單位出資等渠道，統籌政策資源，籌集改造資金。
（五）鼓勵各地結合實(shí)際探索多種模式。引入企業(yè)參與老舊小區改造，吸引社會(huì )資本參與社區服務(wù)設施改造建設和運營(yíng)等。
四、創(chuàng )新支持政策和配套措施
（一）加強規劃統籌。市、縣（市、區）住房城鄉建設、自然資源和規劃部門(mén)組織編制老舊片區改造實(shí)施方案，測算所需投資和未來(lái)收益，合理劃分改造區域，優(yōu)化資源配置，策劃、設計可以產(chǎn)生現金流的老舊片區改造項目。對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務(wù)設施的，在不違反國家有關(guān)強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標。
（二）探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施。把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)項目統籌謀劃，并結合實(shí)際給予相應政策支持。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)整理騰出的土地，優(yōu)先用于建設社區服務(wù)設施。
（三）創(chuàng )新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統籌安排資金用于老舊小區改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區改造試點(diǎn)任務(wù)或“4+N”融資試點(diǎn)任務(wù)的項目擇優(yōu)給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用于老舊小區改造；嚴格執行專(zhuān)項債券用于有收益的公益性資本支出的規定，對符合條件的老舊小區改造項目可通過(guò)發(fā)行地方政府專(zhuān)項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區的民政、城市建設和管理、文化、衛生、商務(wù)、體育等渠道相關(guān)資金，統籌投入老舊小區改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產(chǎn)權單位按居民約定比例出資。
（四）創(chuàng )新不動(dòng)產(chǎn)登記做法。小區內增加公共建筑的，立項前與小區業(yè)委會(huì )、居委會(huì )等相關(guān)方達成權屬協(xié)議，在產(chǎn)權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動(dòng)產(chǎn)登記的具體做法。
（五）加大信貸支持。國家開(kāi)發(fā)銀行山東省分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行山東省分行在依法合規、風(fēng)險可控的前提下，加大對老舊小區改造項目的金融服務(wù)力度，優(yōu)化貸款流程和授信進(jìn)度，提供信貸資金支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，為老舊小區改造項目及居民戶(hù)內改造和消費提供融資支持。
五、強化實(shí)施保障
省級建立老舊小區改造工作協(xié)調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區）政府為實(shí)施主體，建立協(xié)調機制和工作專(zhuān)班，層層壓實(shí)責任，推動(dòng)工作落實(shí)。
附件：重點(diǎn)任務(wù)分工表
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