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濟南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效建設用地再開(kāi)發(fā)工作的實(shí)施意見(jiàn)
濟政辦字〔2019〕61號
各區縣人民政府，市政府有關(guān)部門(mén)（單位）：
為深入推進(jìn)我市城鎮低效建設用地再開(kāi)發(fā)工作，進(jìn)一步提升建設用地綜合利用水平，根據原國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導意見(jiàn)（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于節約集約用地保障重大項目建設的意見(jiàn)》（魯政辦字〔2019〕90號）、《濟南市人民政府印發(fā)關(guān)于落實(shí)國土資源節約集約示范省創(chuàng )建工作的實(shí)施方案的通知》（濟政發(fā)〔2018〕32號）等文件精神，經(jīng)市政府同意，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、適用范圍
城鎮低效建設用地是指位于規劃確定的城鎮建設用地范圍內，布局散亂、利用粗放、用途不合理、權屬清晰且不存在爭議的存量建設用地。城鎮低效用地由各區縣政府（含代管鎮、街道的功能區管理機構，下同）委托專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行綜合效益評估后認定，具體包括以下6種類(lèi)型：
（一）不符合現有國家產(chǎn)業(yè)政策、安全、環(huán)保、能耗等要求的產(chǎn)業(yè)用地；
（二）各區縣政府通過(guò)畝均綜合效益評價(jià)認定為低效的產(chǎn)業(yè)用地；
（三）布局散亂、利用粗放，不符合《山東省建設用地控制標準（2019年）》要求的存量建設用地；
（四）土地利用強度低，不符合城市規劃功能定位和要求的存量建設用地；
（五）已建成但利用不充分或閑置的公共建筑等涉及的存量建設用地；
（六）各區縣政府認定的其他低效利用存量建設用地。
依法認定的閑置土地以及不符合土地利用總體規劃的歷史遺留建設用地等，不列入低效建設用地再開(kāi)發(fā)范圍。
二、開(kāi)發(fā)模式
低效建設用地再開(kāi)發(fā)遵照政府引導、規劃先行、市場(chǎng)取向、因地制宜、規范運作的原則。項目開(kāi)發(fā)需符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和低效建設用地再開(kāi)發(fā)等專(zhuān)項規劃以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵產(chǎn)權人和社會(huì )力量廣泛參與，強化政府引導作用，合理確定低效建設用地再開(kāi)發(fā)方向和目標，嚴格按照再開(kāi)發(fā)要求和程序實(shí)施，保證再開(kāi)發(fā)工作規范運作、有序推進(jìn)。
（一）政府收儲改造。規劃用途為商品住宅或城市基礎設施、公共設施的土地，按照國有建設用地劃撥決定書(shū)、國有建設用地使用權出讓合同明確規定或約定應當由政府收回土地使用權的土地，以及按照相關(guān)規定需納入政府儲備范圍內的土地，由政府收回土地使用權后依法辦理供地手續，并給予原國有土地使用權人合理補償。
（二）原土地使用權人改造。在符合規劃的前提下，鼓勵原土地使用權人通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉讓等多種方式對其使用的存量建設用地實(shí)施改造開(kāi)發(fā)。對納入成片改造范圍的城鎮低效用地，原土地使用權人可優(yōu)先收購歸宗后實(shí)施改造；原土地使用權人分散的，各方明確權利義務(wù)后可組建聯(lián)合開(kāi)發(fā)體，實(shí)施整體改造開(kāi)發(fā)。除改造開(kāi)發(fā)為商品住宅外，需辦理供地手續的，可采取協(xié)議出讓方式辦理。
（三）市場(chǎng)主體改造。在城鎮低效建設用地再開(kāi)發(fā)范圍內，市場(chǎng)主體可根據再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃收購相鄰多宗地塊，申請集中改造。各級自然資源和規劃部門(mén)可依據項目實(shí)施主體的申請將分散的土地歸宗，除改造開(kāi)發(fā)為商品住宅的土地外，按照協(xié)議出讓方式補繳地價(jià)，報市、區縣政府批準后，注銷(xiāo)原不動(dòng)產(chǎn)權屬并為項目實(shí)施主體辦理新的登記手續。
采取上述（二）（三）模式改造開(kāi)發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂(lè )等經(jīng)營(yíng)性用地的，除按規定補繳地價(jià)款及相關(guān)稅費外，應按照城鄉規劃要求無(wú)償提供項目總建筑面積的10%或項目用地總面積的15%用于政府公益設施。無(wú)償提供的建筑面積和用途應在土地出讓合同中予以約定。
改造項目的建筑設計方案需報自然資源和規劃部門(mén)審查并取得規劃許可證。
三、鼓勵措施
（一）鼓勵立體綜合開(kāi)發(fā)模式，充分利用和配置地上、地下空間資源。各區縣政府應充分結合城市發(fā)展階段、功能定位和空間布局要求，統籌做好地上、地下空間開(kāi)發(fā)利用規劃。鼓勵和引導市場(chǎng)主體實(shí)施地上、地下綜合開(kāi)發(fā)，對利用自有存量建設用地自行改造的項目，地下部分建筑面積減半收取土地出讓金；地上部分兼容的綠地、公交場(chǎng)站等公共服務(wù)設施計入總建筑面積，不計收土地出讓金，由項目實(shí)施主體無(wú)償代建并移交相關(guān)部門(mén)管理使用。
（二）在不改變土地用途且符合城鄉規劃的情況下，以追加投資、提高容積率和土地利用率等方式繼續開(kāi)發(fā)，需整體轉讓或具備宗地分割條件部分轉讓的，經(jīng)市、區縣政府批準后可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續。
（三）符合城市規劃的自有工業(yè)用地，原土地使用權人可申請轉為標準廠(chǎng)房項目或新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，具體參照《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于加快工業(yè)標準廠(chǎng)房建設的實(shí)施意見(jiàn)》（濟政辦發(fā)〔2019〕10號）、《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見(jiàn)（暫行）》（濟政辦發(fā)〔2019〕7號）規定執行。
（四）因舊城區改造需異地搬遷，且符合國家產(chǎn)業(yè)政策及投入產(chǎn)出要求的工業(yè)項目，依法收回原國有土地使用權的，市政府可采取協(xié)議出讓方式為原土地使用權人異地安置同用途的土地使用權。
（五）利用現有房屋和土地興辦文化創(chuàng )意、科技研發(fā)、健康養老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng )空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng )業(yè)載體、互聯(lián)網(wǎng)+等新業(yè)態(tài)，改建房屋或新建建筑面積不超過(guò)原總建筑面積15%的，經(jīng)區縣政府批準，可實(shí)行繼續按原用途和土地權利類(lèi)型使用土地的過(guò)渡期政策，過(guò)渡期5年。過(guò)渡期滿(mǎn)后，可按新用途、新權利類(lèi)型及市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續；符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地。
（六）在符合規劃的前提下，土地用途變更為戰略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等國家、省、市支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，按相關(guān)程序認定，經(jīng)市、區縣政府批準后，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續。此類(lèi)土地再開(kāi)發(fā)后需分割轉讓的，可參照《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見(jiàn)（暫行）》（濟政辦發(fā)〔2019〕7號）執行。
（七）因用地面積較?。ú怀^(guò)3畝）或形狀不規則，不具備獨立開(kāi)發(fā)建設條件的建設用地，應納入周邊相鄰土地統一規劃建設。單宗用地面積不超過(guò)3畝，累計不超過(guò)開(kāi)發(fā)項目用地總面積的10%，規劃要求與相鄰土地一并集中開(kāi)發(fā)的零星建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），經(jīng)市、區縣政府批準后可采取協(xié)議出讓方式供地。
（八）合理確定土地出讓金。城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)中，因涉及改變土地用途、提高容積率等，需重新辦理協(xié)議出讓手續的，除另有規定外，應按現用地條件土地價(jià)格與原用地條件土地價(jià)格（或劃撥土地使用權價(jià)格）的差額補交土地出讓金（原出讓工業(yè)用地提高容積率不再增繳土地出讓金）。原用地條件不明確的，以證載用途標準容積率作為原用地條件。
（九）調整收益分配政策，鼓勵各區縣政府實(shí)施城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)。城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)中，需補交土地出讓金的，納入市級財政管理。在2020年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的60%分配給項目所在區縣政府；在2021年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的50%分配給項目所在區縣政府；在2021年12月31日以后簽訂出讓合同或補充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的30%分配給項目所在區縣政府。該出讓收入應統籌用于建設完善本轄區公共配套設施功能。對于按規定需公開(kāi)出讓的土地，土地出讓金仍按現行有關(guān)政策分配管理。萊蕪區、鋼城區土地出讓收益按照《山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)〈濟南市萊蕪市行政區劃調整對支持萊蕪區鋼城區駐地發(fā)展的工作方案〉的通知》（魯政辦字〔2019〕17號）規定執行。獨立審批建設用地的區縣政府可自行制定鼓勵政策。
四、推進(jìn)措施
（一）開(kāi)展存量建設用地調查。各區縣政府應根據本地實(shí)際以及省自然資源廳制定的城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)調查技術(shù)指南和數據庫標準，在全國第三次土地調查初步成果的基礎上開(kāi)展低效用地補充調查，以鎮（街道）為單元開(kāi)展存量建設用地利用現狀及潛力調查，摸清存量建設用地規模、分布、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、投入產(chǎn)出、綜合效益及再開(kāi)發(fā)潛力等情況，匯總調查數據并建立數據庫。
（二）建立低效建設用地項目庫并動(dòng)態(tài)更新。各區縣政府應按照原國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的指導意見(jiàn)（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）要求，結合實(shí)際情況，對產(chǎn)業(yè)用地和其他存量建設用地實(shí)施綜合效益評估，根據評價(jià)結果合理界定低效建設用地，建立本地區低效建設用地項目庫。要健全有進(jìn)有退、優(yōu)勝劣汰的低效建設用地再開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)管理機制，每年定期開(kāi)展存量建設用地補充更新調查工作，同步更新完善存量建設用地利用現狀成果數據庫。
（三）編制低效建設用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃和年度實(shí)施計劃。各區縣政府應依據國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、生態(tài)保護規劃、產(chǎn)業(yè)政策等，以低效建設用地項目庫為基礎，明確低效建設用地性質(zhì)用途、規模布局以及再開(kāi)發(fā)目標任務(wù)，科學(xué)制定低效建設用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃和年度實(shí)施計劃，合理確定實(shí)施時(shí)序。各區縣低效建設用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃和年度實(shí)施計劃經(jīng)市自然資源和規劃部門(mén)初審，報市政府批準后實(shí)施。市發(fā)展改革、住房城鄉建設、自然資源和規劃、生態(tài)環(huán)境、行政審批服務(wù)等部門(mén)按照各自職能辦理相關(guān)手續。如根據存量建設用地利用現狀及地方經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展狀況需對再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃和年度實(shí)施計劃實(shí)施修改的，應報市政府批準。
項目實(shí)施主體根據低效建設用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃和年度實(shí)施計劃編制項目實(shí)施方案，明確開(kāi)發(fā)期限、項目規模、開(kāi)發(fā)強度、利用方向、資金平衡、實(shí)施步驟、逾期處置方案等內容，報各區縣政府批準后實(shí)施，其中項目規劃設計方案需經(jīng)自然資源和規劃部門(mén)審查同意。
（四）建立掛鉤機制。市自然資源和規劃部門(mén)要加強對城鎮低效建設用地再開(kāi)發(fā)工作的督促指導，將各區縣城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作推進(jìn)情況與下一年度新增建設用地計劃分配相掛鉤，對于推進(jìn)快的區縣，在分配新增建設用地計劃時(shí)予以適度傾斜和支持，對于推進(jìn)較慢的區縣，扣減下一年度新增建設用地指標。
（五）完善項目信息公開(kāi)制度，規范土地出讓程序。建立公開(kāi)暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，尊重原土地權利人意愿，保護原土地權利人合法權益。對改造項目具體情況、用地手續辦理情況、補繳地價(jià)等實(shí)行全過(guò)程公開(kāi)，切實(shí)保障群眾的知情權、參與權、監督權。嚴格執行土地出讓相關(guān)程序，規范土地市場(chǎng)秩序，涉及出讓的土地必須開(kāi)展地價(jià)評估、集體決策、結果公示。
五、組織實(shí)施
（一）加強組織領(lǐng)導。推進(jìn)城鎮低效建設用地再開(kāi)發(fā)工作由分管副市長(cháng)牽頭負責，市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財政、國資、自然資源和規劃、住房城鄉建設、行政審批服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等部門(mén)要各司其責，與各區縣政府密切配合，上下聯(lián)動(dòng)，形成合力。市自然資源和規劃部門(mén)負責日常組織協(xié)調和推進(jìn)落實(shí)等具體工作。各區縣政府要統籌謀劃，周密部署，強力推進(jìn)，有序開(kāi)展本轄區低效建設用地再開(kāi)發(fā)工作。
（二）明確職責分工。城鎮低效建設用地再開(kāi)發(fā)工作堅持“政府主導、部門(mén)服務(wù)、以區為主、屬地負責”原則，各區縣政府是本區域城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作責任主體，負責轄區低效用地再開(kāi)發(fā)規劃計劃編制和實(shí)施工作；市發(fā)展改革、行政審批服務(wù)部門(mén)負責依法依職能辦理再開(kāi)發(fā)中涉及投資項目的審批事項；市工業(yè)和信息化部門(mén)負責再開(kāi)發(fā)中涉及技術(shù)改造項目的審批、核準及備案，牽頭開(kāi)展工業(yè)布局調整工作；市國資部門(mén)負責再開(kāi)發(fā)中的國有資產(chǎn)監管工作；市住房城鄉建設部門(mén)負責國有土地上的房屋征收管理、工程項目建設監管及有關(guān)手續辦理；市自然資源和規劃部門(mén)負責辦理有關(guān)規劃、用地手續；市財政部門(mén)負責按市政府要求落實(shí)好相關(guān)資金扶持政策；市生態(tài)環(huán)境部門(mén)負責審批項目環(huán)評工作。
（三）強化服務(wù)保障。各區縣政府負責組織制定、審批再開(kāi)發(fā)項目實(shí)施方案，涉及的供地方案經(jīng)區縣政府審查后，由市自然資源和規劃部門(mén)匯總報市政府批準，區縣自然資源部門(mén)簽訂土地有償使用合同并監管實(shí)施。市自然資源和規劃部門(mén)要對再開(kāi)發(fā)項目實(shí)施方案及實(shí)施情況加強跟蹤監管。獨立審批建設用地的區縣政府自行制定工作流程。
各級各部門(mén)要積極宣傳引導，做好政策解讀，優(yōu)化流程、提高效率，建立制度、落實(shí)責任，確保低效建設用地再開(kāi)發(fā)工作規范運作、有序開(kāi)展。市自然資源和規劃等有關(guān)部門(mén)要按照職責分工分別制定相關(guān)實(shí)施細則。
本實(shí)施意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期至2024年11月30日。
濟南市人民政府辦公廳
2019年12月10日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
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