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《成都市人民政府關(guān)于印發(fā)〈成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則〉的通知》
成府發(fā)〔2009〕47號
各區（市）縣政府，市政府各部門(mén)：
《成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》已經(jīng)2009年7月9日市政府第43次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現予公布，自2010年1月1日起施行。
二○○九年十月三十日
成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則
第一條 （目的范圍）
為了規范本市行政區域建筑區劃內業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )的設立、活動(dòng)及其監督管理，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》等法律、法規的規定，結合成都市實(shí)際，制定本規則。
第二條 （業(yè)主大會(huì )的組成）
業(yè)主大會(huì )由建筑區劃內的全體業(yè)主組成，代表和維護建筑區劃內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益，通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議行使權力。
第三條 （開(kāi)發(fā)建設單位的報告義務(wù)）
建筑區劃符合《成都市物業(yè)管理條例》第二十四條規定的業(yè)主大會(huì )設立條件的，開(kāi)發(fā)建設單位應當在90日內向區（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)報告。
第四條 （業(yè)主大會(huì )籌備組）
業(yè)主大會(huì )籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）總人數一般為5至15人?；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主按物業(yè)類(lèi)型、樓層、單元、幢等為單位推薦產(chǎn)生。
籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書(shū)面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，籌備組除履行法定職責外，還應當制定選舉工作實(shí)施方案。
籌備組需要查詢(xún)業(yè)主清冊、規劃車(chē)位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當予以配合。
第五條 （首次業(yè)主大會(huì )的會(huì )議內容）
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當按照以下順序進(jìn)行：
（一）表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；
（三）表決通過(guò)其他需要業(yè)主大會(huì )會(huì )議議決的事項。
管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則的草案經(jīng)表決未通過(guò)的，籌備組應當征求業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行相應修改后，重新組織表決。
第六條 （業(yè)主委員會(huì )的選舉）
業(yè)主委員會(huì )由建筑區劃內全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )會(huì )議以記名投票、公開(kāi)計票的方法直接選舉產(chǎn)生。選舉應堅持公開(kāi)、公平、公正的原則，實(shí)行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。
業(yè)主委員會(huì )應當依業(yè)主大會(huì )的授權履行職責，并接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )的監督。業(yè)主委員會(huì )可以委托專(zhuān)業(yè)代理機構或專(zhuān)業(yè)人員協(xié)助履職，費用在業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費中列支。
第七條 （委員組成）
業(yè)主委員會(huì )一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業(yè)主委員會(huì )可設1至5名候補委員；業(yè)主委員會(huì )委員可以連選連任。
第八條 （候選人條件）
業(yè)主委員會(huì )委員候選人是應當符合下列條件的業(yè)主：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守（臨時(shí)）管理規約，履行交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專(zhuān)項維修資金等業(yè)主義務(wù)；
（三）辦事公道，作風(fēng)民主；
（四）組織協(xié)調能力較強，有必要的工作時(shí)間；
（五）本人及其近親屬未在為本建筑區劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機構中任職；
（六）無(wú)侵犯本建筑區劃其他業(yè)主合法權益和公共利益的行為；
（七）其他符合業(yè)主大會(huì )議事規則規定的條件。
籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。
第九條 （候選人當選）
候選人獲得建筑區劃內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數且占總人數過(guò)半數（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雙過(guò)半數）的業(yè)主贊成票時(shí)，始得當選。獲得雙過(guò)半數的業(yè)主贊成票的候選人人數超過(guò)應選名額時(shí)，以得票多的當選。如遇票數相等不能確定當選人時(shí)，應當就票數相等的人再次投票，以得票多的當選。未當選的候選人，按照得票多少作為業(yè)主委員會(huì )候補委員。
獲得雙過(guò)半數的業(yè)主贊成票的當選人數少于應選名額時(shí)，不足的名額另行選舉。
第十條 （設立備案）
業(yè)主大會(huì )依法設立之日起30日內，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含成都高新區）業(yè)主委員會(huì )應當向當地房產(chǎn)行政主管部門(mén)提交下列資料，其他區（市）縣業(yè)主委員會(huì )應當向當地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提交下列資料：
（一）業(yè)主大會(huì )設立事項登記表；
（二）經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決通過(guò)的管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；
（三）表決結果統計；
（四）經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )組成人員基本情況及委員分工情況；
（五）業(yè)主名冊及其他資料。
業(yè)主大會(huì )設立事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起15日內，依照本條規定重新記錄備案。
業(yè)主委員會(huì )違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，區（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當撤銷(xiāo)備案，責令業(yè)主委員會(huì )限期改正并在建筑區劃內公告。
業(yè)主委員會(huì )應當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下統稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并在建筑區劃內公告。
業(yè)主對業(yè)主大會(huì )設立備案資料有異議的，應當依據《管理規約》、《業(yè)主大會(huì )議事規則》的約定進(jìn)行處理。
第十一條 （賬戶(hù)設立）
業(yè)主大會(huì )依法設立后，業(yè)主委員會(huì )應當到商業(yè)銀行開(kāi)設建筑區劃業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費賬戶(hù)，并自開(kāi)設之日起5個(gè)工作日內在建筑區劃內書(shū)面公告。
第十二條 （業(yè)主大會(huì )會(huì )議）
業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議；業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )按照有關(guān)規定和業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召集，每年至少應召開(kāi)一次。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)、網(wǎng)絡(luò )投票以及業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他形式；會(huì )議表決采取記名投票的方式；會(huì )議可以引入公證機制。
業(yè)主大會(huì )可以建立鼓勵業(yè)主參與業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票的激勵機制，具體由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。
第十三條 （業(yè)主大會(huì )會(huì )議議定事項）
建筑區劃內下列事項，應當提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定：
（一）制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主委員會(huì )工作規則；
（二）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案（包括選聘方式、具體實(shí)施者）；
（三）決定物業(yè)服務(wù)事項及其質(zhì)量、費用標準等物業(yè)服務(wù)合同的主要內容；
（四）決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案；
（五）選舉、終止業(yè)主委員會(huì )委員；
（六）決定業(yè)主委員會(huì )的工作職責和經(jīng)費；
（七）審查業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度工作報告；
（八）決定本建筑區劃內全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益分配等方案；
（九）決定本建筑區劃內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的制度；
（十）決定利用物業(yè)共有部分停放機動(dòng)車(chē)的車(chē)位設置、管理、收費等事項；
（十一）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（十二）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主小組作出的與業(yè)主大會(huì )決定有抵觸的決定；
（十三）決定本建筑區劃的劃分、調整方案；
（十四）決定本建筑區劃內全體業(yè)主訴訟事宜；
（十五）決定本建筑區劃內涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。
業(yè)主委員會(huì )應當將需由業(yè)主大會(huì )決定的事項，在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前15日內依法定方式告知全體業(yè)主。
業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理公共事務(wù)的意見(jiàn)和建議應當向業(yè)主委員會(huì )提交，由業(yè)主委員會(huì )討論決定或形成議題后提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。
第十四條 （業(yè)主大會(huì )會(huì )議的參加）
業(yè)主為法人、其他組織的，應書(shū)面委派代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當書(shū)面委托他人代理出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議，委托書(shū)應當載明委托的具體事項、權限和專(zhuān)有部分面積。一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數應當在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)方案或者業(yè)主大會(huì )議事規則中確定。
無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其監護人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
共有物業(yè)的業(yè)主，應當推舉一名共有人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
不參加投票的業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由建筑區劃的管理規約規定。
第十五條 （業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議）
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
（一）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理；
（二）五分之一以上的業(yè)主就物業(yè)管理共同事項書(shū)面提議；
（三）業(yè)主委員會(huì )委員缺額人數超過(guò)委員總數三分之一，或者業(yè)主委員會(huì )主任委員、副主任委員全部辭職、離任；
（四）其他依業(yè)主大會(huì )議事規則需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情形。
第十六條 （業(yè)主委員會(huì )會(huì )議）
業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則的約定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。經(jīng)主任委員或三分之一以上委員提議，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄，由出席會(huì )議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會(huì )候補委員可以列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第十七條 （業(yè)主委員會(huì )委員補選）
業(yè)主委員會(huì )委員出現缺額時(shí)，在候補委員中按得票多少的順序自動(dòng)遞補，并由業(yè)主委員會(huì )在建筑區劃內顯著(zhù)位置公布；業(yè)主委員會(huì )委員缺額超過(guò)三分之一時(shí)，應當在30日內按本規則設定的程序和方法進(jìn)行補選。
補選的業(yè)主委員會(huì )委員，其任期到本屆業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)為止。
第十八條 （業(yè)主委員會(huì )換屆改選）
業(yè)主委員會(huì )換屆改選的，一個(gè)建筑區劃內應當成立一個(gè)換屆籌備組。換屆籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書(shū)面公告，公告期不少于7日，并抄告區（市）縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
換屆籌備組中的成員由上一屆業(yè)主委員會(huì )委員及按照物業(yè)類(lèi)型、樓層、單元或幢確定的業(yè)主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業(yè)主委員會(huì )候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。
原業(yè)主委員會(huì )委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人。
新一屆業(yè)主委員會(huì )依法選舉產(chǎn)生后，換屆籌備組的職責自行終止。
第十九條 （物業(yè)服務(wù)的選聘）
一個(gè)建筑區劃，選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當在啟動(dòng)選聘程序前由業(yè)主大會(huì )會(huì )議就選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內容等進(jìn)行表決，經(jīng)雙過(guò)半數的業(yè)主同意。
第二十條 （合同簽訂與公示）
業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，并依法辦理物業(yè)服務(wù)的交接手續。
業(yè)主委員會(huì )應在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內，將合同在建筑區劃公告欄內公布，并書(shū)面或網(wǎng)上抄送當地物價(jià)、房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
第二十一條 （印章管理）
建筑區劃業(yè)主大會(huì )印章及其財務(wù)專(zhuān)用印章應當統一標明行政區域、建筑區劃名稱(chēng)，業(yè)主委員會(huì )印章應當標明行政區劃、建筑區劃名稱(chēng)、屆次和任期。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當建立健全印章管理與使用制度。
需要使用業(yè)主大會(huì )印章的，由業(yè)主大會(huì )作出決定；處理業(yè)主大會(huì )內公共事務(wù)使用業(yè)主委員會(huì )印章的，由業(yè)主委員會(huì )決定。
第二十二條 （財物管理）
業(yè)主大會(huì )應當建立專(zhuān)項維修資金、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益等的管理制度。
業(yè)主委員會(huì )應當于每年第一季度末向業(yè)主大會(huì )報告上年度工作經(jīng)費使用情況和當年度工作經(jīng)費使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)后在建筑區劃內公告。
業(yè)主委員會(huì )應當加強對工作經(jīng)費、議事活動(dòng)用房、購置的設備設施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。
第二十三條 （財務(wù)監督）
業(yè)主大會(huì )可建立財務(wù)監督小組，監督財務(wù)計劃、財務(wù)制度的執行情況和物資管理、財務(wù)公開(kāi)情況。
第二十四條 （檔案管理與查詢(xún)）
業(yè)主委員會(huì )應當建立業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )檔案管理制度。
業(yè)主委員會(huì )應當建立檔案查詢(xún)制度，提供業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )檔案資料的查詢(xún)，并負責接待業(yè)主的咨詢(xún)、投訴。
第二十五條 （重大事項公開(kāi)）
業(yè)主委員會(huì )應當建立重大事項公開(kāi)制度，每年至少一次向業(yè)主公布以下內容：
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定及會(huì )議記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的處分情況；
（五）其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
第二十六條 （信用監督）
本市實(shí)行業(yè)主委員會(huì )委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。
業(yè)主委員會(huì )委員應當按規定如實(shí)提供相關(guān)信用信息。業(yè)主委員會(huì )委員信用信息統一納入全市物業(yè)管理信用體系，在成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺上公布。
第二十七條 （解釋機關(guān)）
本規則具體應用中的問(wèn)題由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋?zhuān)⒖芍贫殑t。
第二十八條 （施行時(shí)間）
本規則自2010年1月1日起施行。
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