《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》廈門(mén)市人民政府令第156號

《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》



廈門(mén)市人民政府令第156號

《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》已經(jīng)2014年9月30日市人民政府第60次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2015年1月1日起施行。

市長(cháng)劉可清

2014年10月27日

廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一章總則

第一條為了規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》、《廈門(mén)市物業(yè)管理若干規定》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理。

第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據本辦法規定和按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取或者代為收取下列費用的行為：

㈠物業(yè)公共服務(wù)費、停車(chē)位(庫)物業(yè)服務(wù)費；

㈡機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費以及其他經(jīng)營(yíng)收入；

㈢日常專(zhuān)項維修資金；

㈣建筑廢土清運費、特約服務(wù)費、公共水電費以及其他費用。

第四條物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合法、合理、公開(kāi)、誠實(shí)信用以及質(zhì)價(jià)相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費應當以市場(chǎng)調節價(jià)為主、政府指導價(jià)為輔，區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)和政府指導價(jià)。

第五條市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市建設主管部門(mén)負責本市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

區價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級建設主管部門(mén)按照價(jià)格管理權限負責轄區內物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作，并接受上級主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導。

第二章物業(yè)公共服務(wù)費管理

第六條本辦法所稱(chēng)物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區域內從事房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地的日常管理、維護保養、綠化養護、環(huán)境衛生保潔、公共秩序維持以及安全防范協(xié)助等服務(wù)，向業(yè)主、物業(yè)使用人所收取的費用。

第七條住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。其他物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

前款所稱(chēng)住宅不包括別墅、低層住宅。

第八條市價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同市建設主管部門(mén)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，制訂本市物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)公共服務(wù)費政府指導價(jià)，并向社會(huì )公布。

市價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同市建設主管部門(mén)每2年對公布的物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)公共服務(wù)費政府指導價(jià)執行情況進(jìn)行評估。在評估過(guò)程中應當采取問(wèn)卷調查、座談會(huì )、論證會(huì )等形式公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)。經(jīng)評估需要調整的，應當及時(shí)調整。

第九條住宅預售前，建設單位應當按照本市物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)公共服務(wù)費政府指導價(jià)，確定預售住宅項目的物業(yè)公共服務(wù)費標準。同一物業(yè)管理區域內同一物業(yè)類(lèi)型的住宅項目，其物業(yè)公共服務(wù)費標準應當保持基本一致。物業(yè)公共服務(wù)費標準在購房合同中約定。

第十條住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費采取包干制形式。業(yè)主大會(huì )成立后，可以采取包干制、酬金制形式，具體收費形式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

前款所稱(chēng)包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)公共服務(wù)費，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式；酬金制是指在預收的物業(yè)公共服務(wù)費中按照約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余的全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足的均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十一條實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)費的成本主要由以下項目構成：

㈠物業(yè)服務(wù)人員工資，按照規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，依法應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和社會(huì )保險費用；

㈡物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養和年度安全檢測費用，但不包括保修期內應當由建設單位履行保修責任而支出的修理費以及應當由專(zhuān)項維修資金支出的修理、更新、改造等費用；

㈢綠化工具購置費、補苗費、農藥化肥費等綠化養護費，但不包括應當由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費；

㈣購置清潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、二次供水水箱清洗消毒費等清潔衛生費用；

㈤維護秩序所需器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等秩序維護費用，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備；

㈥物業(yè)共用部位、共用設施設備保險及公眾責任險費用；

㈦正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費等辦公費用；

㈧物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉而由各物業(yè)服務(wù)小區分攤的管理費用；

㈨物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規定折舊方法計提的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在1年以上的資產(chǎn)的折舊。

實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)公共服務(wù)費的成本，可以參照前款規定由物業(yè)服務(wù)合同約定。

第十二條需交納物業(yè)公共服務(wù)費的房屋按照以下規定計算交費面積：

㈠已取得土地房屋權屬證書(shū)的，按照土地房屋權屬證書(shū)記載的建筑面積計算，未在土地房屋權屬證書(shū)中記載的建筑面積不作為計算面積；

㈡已出售但尚未取得土地房屋權屬證書(shū)的，按照購房合同約定的建筑面積計算；

㈢尚未出售的，按照報送土地房屋主管部門(mén)備案的房屋銷(xiāo)售方案確定的房屋建筑面積計算。

業(yè)主取得土地房屋權屬證書(shū)后，應當及時(shí)將房屋建筑面積變更信息書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自收到書(shū)面通知的次月起調整相應的物業(yè)公共服務(wù)費；未書(shū)面通知的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照未變更前的房屋建筑面積計算收取物業(yè)公共服務(wù)費。

第十三條物業(yè)公共服務(wù)費按月計費。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，業(yè)主可以按月或者按季度交納物業(yè)公共服務(wù)費。

第十四條物業(yè)公共服務(wù)費按照以下規定交納：

㈠前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿(mǎn)之日的當月的物業(yè)公共服務(wù)費，由建設單位交納；

㈡房屋交付期限屆滿(mǎn)之日的次月及以后的物業(yè)公共服務(wù)費，由房屋所有權人交納；但是建設單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)公共服務(wù)費以及尚未出售的房屋的物業(yè)公共服務(wù)費，由建設單位交納；

㈢承租公有住房的，自租賃合同簽訂次月起至租賃合同期滿(mǎn)當月的物業(yè)公共服務(wù)費，由公有住房承租人交納；

㈣房屋所有權人將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)公共服務(wù)費的，從其約定，房屋所有權人依法承擔連帶責任。

第十五條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)公共服務(wù)費。業(yè)主、物業(yè)使用人未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以書(shū)面的方式督促其限期交納；逾期仍未足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區域內按照物業(yè)服務(wù)合同、管理規約的約定，以公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，也可以依法追繳。

第十六條前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )已成立但尚未確定物業(yè)公共服務(wù)費標準的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費標準執行。物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“多數業(yè)主”）書(shū)面表示不同意的除外。

第十七條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間不得擅自調整物業(yè)公共服務(wù)費標準。確需調整的，應當在物業(yè)管理區域內按幢（梯）公示服務(wù)成本變動(dòng)情況和擬調價(jià)方案，并經(jīng)多數業(yè)主書(shū)面同意。

第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等公用事業(yè)單位收取物業(yè)管理區域內規劃配套設施用房的物業(yè)公共服務(wù)費。

第十九條機動(dòng)車(chē)停車(chē)位(庫)物業(yè)服務(wù)費的管理參照本章有關(guān)規定執行。

本辦法所稱(chēng)停車(chē)位(庫)物業(yè)服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主自有的停車(chē)位(庫)提供環(huán)境衛生保潔、停放秩序管理、通風(fēng)照明等設施設備日常運行維護等服務(wù)，由機動(dòng)車(chē)停車(chē)位(庫)所有權人交納的費用。

第三章機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費管理

第二十條住宅前期物業(yè)管理區域內機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)；業(yè)主大會(huì )成立后，機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，其收費標準經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費標準由物業(yè)服務(wù)合同約定。

本辦法所稱(chēng)機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃的停車(chē)位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和維護管理，向停放者收取的費用。

第二十一條機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提取不超過(guò)30%的機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費收入作為經(jīng)營(yíng)管理費用，其余收入按照規定存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

第二十二條對進(jìn)入物業(yè)管理區域內執行公務(wù)的公安、消防、救護、市政搶險等車(chē)輛臨時(shí)停放的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費。

第二十三條物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地施劃的停車(chē)位的，其機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費標準應當經(jīng)多數業(yè)主書(shū)面同意。

第二十四條利用物業(yè)管理區域內建筑物專(zhuān)有部分以外的共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，管理規約有約定的，從其約定；涉及有關(guān)共有及共同管理權利的重大事項的，應當經(jīng)多數業(yè)主書(shū)面同意。

前款規定的經(jīng)營(yíng)收入由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提取不超過(guò)30%的經(jīng)營(yíng)收入作為經(jīng)營(yíng)管理費用，其余收入按規定存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

第四章日常專(zhuān)項維修資金管理

第二十五條住宅前期物業(yè)管理區域內的日常專(zhuān)項維修資金實(shí)行政府指導價(jià)。市價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同市建設主管部門(mén)按照適度收取、合理使用的原則，結合物業(yè)類(lèi)型和房屋使用年限以及物業(yè)管理區域內共用部位、共用設施設備的具體情況，制定、調整日常專(zhuān)項維修資金政府指導價(jià)，并向社會(huì )公布。

業(yè)主大會(huì )成立后的日常專(zhuān)項維修資金實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，其收費標準經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)公共服務(wù)費時(shí)，應當按照本辦法第二章有關(guān)計算面積、交納責任人等規定一并代為收取日常專(zhuān)項維修資金，并分別于每年的1月31日、7月31日前將已收取的日常專(zhuān)項維修資金足額存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。

第二十七條日常專(zhuān)項維修資金主要用于保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的修理、更新、改造以及按照規定須由相應資質(zhì)的維護保養機構負責的維護保養，其費用支出以有關(guān)合同及其支付憑證為準。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照相關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好共用設施設備的日常運行和維護保養工作。

第二十八條因物業(yè)使用年限等因素需要調整日常專(zhuān)項維修資金標準的，業(yè)主委員會(huì )或者其授權的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內按幢（梯）公示10日以上，并經(jīng)多數業(yè)主書(shū)面同意。

第二十九條業(yè)主應當按時(shí)足額交納日常專(zhuān)項維修資金，未按時(shí)足額交納的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當以書(shū)面的方式督促限期交納；逾期仍未足額交納的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區域內按照物業(yè)服務(wù)合同、管理規約的約定，采取公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，并及時(shí)將業(yè)主欠繳情況報送市建設主管部門(mén)登記，供利害關(guān)系人查詢(xún)。

第三十條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規定時(shí)間內將收取的日常專(zhuān)項維修資金存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)的，由市建設主管部門(mén)責令限期繳納，記入誠信檔案；逾期仍不繳納的，列入向社會(huì )公布的警示名單。

第五章其他物業(yè)服務(wù)收費管理

第三十一條住宅前期物業(yè)管理區域內的建筑廢土清運費實(shí)行政府指導價(jià)。市價(jià)格主管部門(mén)應當根據市場(chǎng)因素變化的情況制定建筑廢土清運費政府指導價(jià)，并向社會(huì )公布。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照與業(yè)主簽訂的裝修裝飾管理服務(wù)協(xié)議的約定，向業(yè)主、物業(yè)使用人收取、返還房屋裝修保證金。

業(yè)主在房屋裝修過(guò)程中損壞共用設施設備、污染共用部位的，由業(yè)主負責修復、保潔；業(yè)主不修復、保潔的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為修復、保潔，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業(yè)主承擔。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照與業(yè)主、物業(yè)使用人的約定，提供特約服務(wù)并收取相應的費用。

第三十四條物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等公用事業(yè)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受公用事業(yè)單位委托代收費用的，可以按照約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

第三十五條物業(yè)管理區域內的綠化、保潔、二次供水的損耗、通風(fēng)、照明以及設施設備運行維護使用的公共水電費應當按照實(shí)際發(fā)生費用由業(yè)主分攤。對改變用途用于經(jīng)營(yíng)的住宅，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照規定適當提高其公共水電費分攤比例。具體公共水電費分攤辦法由市價(jià)格主管部門(mén)制定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定代收代付公共水電費前，應當將分攤情況在物業(yè)管理區域內按幢（梯）向業(yè)主公示。

第六章監督與責任

第三十六條依照本辦法執行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，按照下列規定實(shí)行告知性備案管理：

㈠建設單位應當在取得房屋預售許可證之日起10日內，將確定的物業(yè)服務(wù)等級和物業(yè)公共服務(wù)費收費標準向價(jià)格主管部門(mén)備案，并在預售現場(chǎng)的顯著(zhù)位置公示；

㈡物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在確定機動(dòng)車(chē)車(chē)位（庫）物業(yè)服務(wù)費、機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費、日常專(zhuān)項維修資金、建筑廢土清運費之日起10日內向價(jià)格主管部門(mén)備案，并在物業(yè)管理區域內按幢（梯）公示。

對前款規定的備案事項，符合規定的，價(jià)格主管部門(mén)應當在收到備案材料之日起5個(gè)工作日內將備案信息向社會(huì )公示；不符合規定的，價(jià)格主管部門(mén)應當在收到備案材料之日起5個(gè)工作日內書(shū)面通知備案人并說(shuō)明理由。

依照本辦法規定調整執行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費的，按照前兩款的規定執行。

第三十七條物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、服務(wù)項目、計費方式、收費標準、收費依據以及價(jià)格舉報電話(huà)，接受業(yè)主監督，不得向業(yè)主收取任何未予標明和公示的費用。

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年的1月31日、7月31日前將下列情況在物業(yè)管理區域內按幢（梯）公示10日以上：

㈠機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費及其他經(jīng)營(yíng)收入的收取及存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)情況；

㈡日常專(zhuān)項維修資金收取、存入和有關(guān)支出情況；

㈢公共水電費分攤情況及代收代繳情況。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)等級標準提供服務(wù)。在履行物業(yè)服務(wù)合同期間，發(fā)生不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規、規章以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法承擔相應責任。

第四十條價(jià)格、建設主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查。

在監督檢查過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合，如實(shí)反映情況，提供必要的賬簿、文件以及其他資料，不得弄虛作假。

第四十一條建立物業(yè)服務(wù)收費投訴、舉報處理機制。對因物業(yè)服務(wù)收費引起的投訴、舉報，價(jià)格、建設主管部門(mén)應當依照有關(guān)職責及時(shí)處理。其中，屬于本辦法規定的備案事項，由價(jià)格主管部門(mén)依法處理。

對物業(yè)服務(wù)收費與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符引起的爭議，可以委托有關(guān)中介機構進(jìn)行評估，也可以委托有關(guān)調解機構予以調解。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十六條規定，未按時(shí)將代為收取的日常專(zhuān)項維修資金足額存入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)的，由建設主管部門(mén)責令限期繳納；逾期未繳納的，處10000元以上30000元以下的罰款。

第四十三條建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十六條規定，未按要求備案的，由價(jià)格主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，處以10000元的罰款。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十八條規定，未按要求公示相關(guān)情況的，由價(jià)格、建設主管部門(mén)依照職責責令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上20000元以下的罰款。

第七章附則

第四十五條業(yè)主采取自行管理或者業(yè)主自行管理與委托專(zhuān)業(yè)機構相結合管理的物業(yè)服務(wù)收費標準，可參照本辦法的相關(guān)規定，由業(yè)主共同決定。

第四十六條本辦法自2015年1月1日起施行?！稄B門(mén)市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》（廈府〔1997〕綜155號）同時(shí)廢止。

廈門(mén)市人民政府辦公廳2014年10月29日印發(fā)

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