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滬府發(fā)〔2016〕94號
上海市人民政府批轉市住房城鄉建設管理委關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規定》若干意見(jiàn)的通知
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市住房城鄉建設管理委《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規定〉的若干意見(jiàn)》，現轉發(fā)給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府
2016年11月8日
關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規定》的若干意見(jiàn)
為貫徹實(shí)施市人大常委會(huì )修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》），進(jìn)一步做好本市住宅物業(yè)管理工作，結合《上海市加強住宅小區綜合治理三年行動(dòng)計劃（2015-2017）》，現提出如下若干意見(jiàn)：
一、部門(mén)、單位的職責分工
各區縣政府負責落實(shí)房屋管理、城管執法、工商、綠化市容、規劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門(mén)以及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位在住宅小區綜合管理中的職責，組織召開(kāi)住宅物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，協(xié)調解決住宅小區管理的綜合性問(wèn)題，并對鄉、鎮政府和街道辦事處的住宅小區綜合管理工作進(jìn)行考核。
各鄉、鎮政府和街道辦事處負責落實(shí)本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協(xié)調落實(shí)部門(mén)和人員解決住宅小區綜合管理中的疑難問(wèn)題，指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作，辦理業(yè)主委員會(huì )的備案手續。
區房屋管理部門(mén)負責對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作中相關(guān)程序的業(yè)務(wù)指導和監督管理。
區民政部門(mén)負責對居民委員會(huì )、村民委員會(huì )履行其對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作中相關(guān)工作職責的指導監督。
居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當做好對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、換屆改選和日常運作的指導，指導業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責任心強且有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會(huì )委員、換屆改選小組成員；負責對業(yè)主委員會(huì )的日常指導，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會(huì )的規范運作，并通過(guò)人民調解委員會(huì )調解物業(yè)管理糾紛。
二、物業(yè)管理區域的核定
對有市政道路或自然河道穿越的建設用地，在住宅建設工程設計時(shí)，原則上建設單位應當分別配置配套設施設備。
區規劃管理部門(mén)在審查住宅建設工程設計方案時(shí)，應當征求區房屋管理部門(mén)對物業(yè)管理區域的預劃意見(jiàn)。區房屋管理部門(mén)應當根據物業(yè)管理區域劃分的原則，審查建設單位住宅建設工程設計方案中標明的物業(yè)管理區域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區域預劃意見(jiàn)書(shū)，復告區規劃管理部門(mén)。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時(shí)，應當向物業(yè)所在地的區房屋管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請，并提交下列資料：
（一）建設項目用地批準文件；
（二）建筑總平面圖；
（三）建設項目停車(chē)位、綠化等共用設施設備配置情況說(shuō)明；
（四）其他應當提交的資料。
物業(yè)所在地的區房屋管理部門(mén)應當在受理申請之日起5個(gè)工作日內，向建設單位出具《物業(yè)管理區域核定單》。
需要調整物業(yè)管理區域的，由業(yè)主委員會(huì )提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論通過(guò)后，向物業(yè)所在地的區房屋管理部門(mén)提出申請。區房屋管理部門(mén)應當會(huì )同鄉、鎮政府或街道辦事處按照《規定》第七條的規定，結合當地居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的布局,出具調整物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn)，并在相關(guān)物業(yè)管理區域內予以公告。
三、分期開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)管理
劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的建設項目分期開(kāi)發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區域為范圍。
先期開(kāi)發(fā)區域內銷(xiāo)售并交付使用的物業(yè)符合《規定》條件的，應當成立業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )可就整個(gè)物業(yè)管理區域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會(huì )決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)2年。業(yè)主大會(huì )成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會(huì )的成員，依法行使權利、履行義務(wù)。通過(guò)的《業(yè)主大會(huì )議事規則》中，應當按照分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會(huì )組成人數。業(yè)主委員會(huì )應當按照《業(yè)主大會(huì )議事規則》，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，增補業(yè)主委員會(huì )委員。
業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主大會(huì )決定的事項告知建設單位；建設單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區域內物業(yè)的，應當在房屋銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì )的決定事項。
四、建設項目資料的備案
建設單位應當按照《規定》第十條規定，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營(yíng)業(yè)執照、項目批準文件、用地批準文件、施工許可證、房屋土地權屬調查報告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。
建設單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，區房屋管理部門(mén)方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。
五、業(yè)主大會(huì )籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生
籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數，由鄉、鎮政府或者街道辦事處根據物業(yè)管理規模和社區建設情況確定，一般為5-10人，其所占比例應當不低于籌備組或者換屆改選小組總人數的二分之一。
業(yè)主代表可通過(guò)業(yè)主推薦、自薦、召開(kāi)座談會(huì )聽(tīng)取意見(jiàn)等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )確定，并在物業(yè)管理區域內予以公告。
業(yè)主代表不依法履行職責，且經(jīng)鄉、鎮政府或者街道辦事處責令限期改正后仍未履行職責的，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。
六、業(yè)主投票權的計算
業(yè)主投票權數，由業(yè)主大會(huì )根據專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數、總人數確定。
專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：
（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按照測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計算。其中，建設單位“專(zhuān)有部分的面積”是指為未銷(xiāo)售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車(chē)庫，依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè)，配電房、避難層、儲藏室，不能單獨辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。
（二）建筑物總面積，按照前項專(zhuān)有部分面積的總和計算。
業(yè)主人數和總人數按照下列方法認定：
（一）業(yè)主人數，按照房地產(chǎn)權證數確定，一個(gè)產(chǎn)權證計為一個(gè)業(yè)主人數；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權證的，按照房屋銷(xiāo)（預）售合同數確定，一份合同計為一個(gè)業(yè)主人數。
（二）總人數，按照前項業(yè)主人數的總和計算。
七、業(yè)主委員會(huì )成員全體辭職的處理
業(yè)主委員會(huì )成員全體辭職的，鄉、鎮政府或者街道辦事處應當會(huì )同區房屋管理部門(mén)組建業(yè)主委員會(huì )換屆改選小組。業(yè)主委員會(huì )換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉、鎮政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì )或村民委員會(huì )代表組成。其中，業(yè)主代表由居民委員會(huì )、村民委員會(huì )組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )換屆改選小組應當自成立起90日內召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
在新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會(huì )應當繼續履行職責。因不履行職責造成損失的，由相關(guān)責任人承擔。
八、業(yè)主委員會(huì )主任、副主任不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的處理
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的條件下和規定限期內，無(wú)正當理由不召集會(huì )議的，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )可指定業(yè)主委員會(huì )其他成員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，并在物業(yè)管理區域內予以公告。
九、物業(yè)矛盾糾紛的調處
鄉、鎮政府或街道辦事處、居民委員會(huì )、村民委員會(huì )應當充分發(fā)揮人民調解委員會(huì )在物業(yè)管理糾紛調解中的作用，充實(shí)專(zhuān)業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調解的效能。
鄉、鎮政府或街道辦事處可通過(guò)設立住宅小區綜合管理法律服務(wù)咨詢(xún)站及聘請行業(yè)專(zhuān)家、律師等專(zhuān)業(yè)人員，為住宅小區綜合管理提供法律咨詢(xún)服務(wù)，解決疑難問(wèn)題，調解矛盾糾紛，提高社區物業(yè)綜合管理的整體水平。
居民委員會(huì )、村民委員會(huì )設立的人民調解委員會(huì )，受理和調解下列物業(yè)管理糾紛：
（一）業(yè)主委員會(huì )的組建、運作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間的糾紛；
（二）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設施、設備及相關(guān)場(chǎng)地維修、養護、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛；
（三）鄰里間因安裝防盜門(mén)、防盜窗、空調、曬衣架、鴿棚等附著(zhù)物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛；
（四）因業(yè)主或者使用人違反《臨時(shí)管理規約》《管理規約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛；
（五）其他屬于人民調解組織調解范圍內的物業(yè)管理糾紛。
業(yè)主委員會(huì )可對本條第三款第（三）（四）（五）項規定的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調解，居民委員會(huì )、村民委員會(huì )對業(yè)主委員會(huì )的調解活動(dòng)給予協(xié)助和指導。
業(yè)主委員會(huì )應當建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調工作會(huì )議制度，協(xié)調處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任主持召開(kāi)。
十、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的管理
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向受托管理服務(wù)的住宅小區委派一名項目經(jīng)理，作為該住宅小區物業(yè)管理服務(wù)的負責人。在同一區行政區域范圍內地理位置上相毗鄰的小區，一名項目經(jīng)理可管理的住宅小區數不得超過(guò)3個(gè)，且總建筑面積不得超過(guò)10萬(wàn)平方米。區房屋管理部門(mén)要及時(shí)采集轄區內住宅小區物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理從事物業(yè)管理的信息，加強對項目經(jīng)理從業(yè)過(guò)程的事中、事后監管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規定委派物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的，或者物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理未按照規定從事物業(yè)管理工作的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
十一、物業(yè)管理用房的確認
建設單位在辦理建設工程規劃許可證時(shí)，應當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章；對分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區域，建設單位應當按照整個(gè)物業(yè)管理區域的配置要求，在先期開(kāi)發(fā)的區域內一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設單位在未按照規劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。
建設單位提交的資料符合物業(yè)管理區域預劃意見(jiàn)書(shū)和物業(yè)管理用房配置要求的，區規劃管理部門(mén)方可向其核發(fā)建設工程規劃許可證。
房屋土地調查機構應當在房屋土地權屬調查報告書(shū)中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號；區房屋管理部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當注明物業(yè)管理用房室號。
1997年7月1日至2003年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區域，其物業(yè)管理用房應當按照規劃中配置的標準提供；規劃中未配置的，按照物業(yè)管理區域實(shí)際使用狀況予以提供。
十二、物業(yè)服務(wù)收費
住宅物業(yè)管理區域已組建業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照“質(zhì)價(jià)相符”的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內容、物業(yè)服務(wù)收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
十三、物業(yè)的自行管理
規模較小且具備自行管理條件的住宅小區，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論通過(guò)，可在居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的監督指導下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應當設定執行機構及其負責人，負責自行管理的組織實(shí)施并承擔由此產(chǎn)生的相關(guān)責任。
業(yè)主大會(huì )聘請專(zhuān)業(yè)保潔、保安、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專(zhuān)業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì )采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務(wù)的，應當為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買(mǎi)后報業(yè)主委員會(huì )備案。
業(yè)主大會(huì )決定開(kāi)具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì )可持區房屋管理部門(mén)的證明材料，到物業(yè)所在地的區稅務(wù)部門(mén)代為開(kāi)具。
十四、物業(yè)的裝飾裝修
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當會(huì )同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實(shí)施內容、實(shí)施期限、允許施工時(shí)間、現場(chǎng)巡查、廢棄物清運與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。
十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更
由區規劃管理部門(mén)會(huì )同區房屋管理部門(mén)提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區域范圍和方案，經(jīng)區政府同意后，區規劃管理部門(mén)應當予以公告并抄送區房屋管理部門(mén)。具體范圍和方案，應當包括可改變的部位和經(jīng)營(yíng)項目等內容。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區域范圍內，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應當符合下列條件：
（一）符合房屋使用安全要求；
（二）符合《臨時(shí)管理規約》《管理規約》；
（三）經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；
（四）符合相關(guān)法律、法規的規定。
符合前款規定的住宅，其房屋所有權人可向物業(yè)所在地的區房屋管理部門(mén)申請變更住宅使用性質(zhì)，區房屋管理部門(mén)應當自受理申請之日起20日內做出決定。對符合條件的，準予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門(mén)辦理有關(guān)手續的義務(wù)。
業(yè)主大會(huì )應當在《管理規約》中，對本住宅物業(yè)管理區域內住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務(wù)費標準作出約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照約定，對準予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應的物業(yè)服務(wù)費。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補償安置。
十六、管線(xiàn)的維修養護責任
住宅小區內水、電、氣分戶(hù)計量表和表前的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔；分戶(hù)計量表后的相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護責任，由房屋所有人承擔。
十七、維修資金的補建和再次籌集
未建立首期專(zhuān)項維修資金或者專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，小區業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應及時(shí)按規定啟動(dòng)維修資金續籌程序。業(yè)主應當按照每月每平方米建筑面積成本價(jià)0.2%的標準補建或再次籌集，《專(zhuān)項維修資金管理規約》約定或者業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定高于上述標準籌集或者一次性籌集的除外。業(yè)主應當按照《專(zhuān)項維修資金管理規約》約定或者業(yè)主大會(huì )的決定，采取一次性足額籌集，也可按照24個(gè)月逐月籌集達到首期維修資金籌集金額。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每月對業(yè)主專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)進(jìn)行核對，對按照規定達到補建或再次籌集標準的，應當在15日內書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應當告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區域內予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費時(shí)予以代收，并出具專(zhuān)項維修資金票據，按月納入專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并將補建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區域內予以公告。
配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的7%；不配備電梯的物業(yè)，補建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價(jià)的5%。
業(yè)主轉移或者抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢(xún)房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金余額查詢(xún)單，到物業(yè)所在地房屋管理部門(mén)開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證；維修資金余額少于前款規定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行補足后，持維修資金余額查詢(xún)單及銀行交款憑據，到物業(yè)所在地房屋管理部門(mén)開(kāi)具商品住宅維修資金足額交納憑證。
公有住宅售后房屋轉讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規定開(kāi)具維修資金足額繳納憑證。
業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉移或抵押登記時(shí)，應當提交維修資金足額繳納憑證。
十八、物業(yè)的檢測和鑒定
業(yè)主應當按照《房屋修繕工程技術(shù)規程》中規定的物業(yè)常規檢查內容和檢查周期，承擔物業(yè)維修養護責任。
業(yè)主應當在物業(yè)服務(wù)合同中，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結構完好性檢查周期表》的規定，對物業(yè)定期進(jìn)行維修養護和檢查。
市住房城鄉建設管理部門(mén)負責房屋質(zhì)量檢測單位的監督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測單位名單。
物業(yè)出現結構安全隱患或異常狀況時(shí)，相關(guān)責任人可根據《房屋質(zhì)量檢測規程》中規定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測、鑒定。
檢測結論為整體危險或局部危險的房屋，應當由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書(shū)。
十九、房屋外墻的維護
住宅物業(yè)管理區域內房屋外墻的維護，由業(yè)主負責。業(yè)主應當按照有關(guān)規定和標準，根據房屋外墻的材質(zhì)進(jìn)行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應當及時(shí)予以清洗、粉刷。
二十、示范文本的應用
建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )按照市住房城鄉建設管理部門(mén)印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時(shí)管理規約、管理規約、專(zhuān)項維修資金管理規約、首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。
本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期至2021年9月30日。
上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )
2016年10月19日
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