皖政〔2016〕56號《安徽省人民政府關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》

安徽省人民政府關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)





皖政〔2016〕56號

各市、縣人民政府，省政府各部門(mén)、各直屬機構：

為深入貫徹中央經(jīng)濟工作會(huì )議和全省經(jīng)濟工作暨城市工作會(huì )議精神，全面落實(shí)習近平總書(shū)記視察安徽重要講話(huà)精神，按照《中共安徽省委安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)〈安徽省扎實(shí)推進(jìn)供給側結構性改革實(shí)施方案〉的通知》（皖發(fā)〔2016〕21號）要求，圍繞穩市場(chǎng)，推進(jìn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展，現提出以下實(shí)施意見(jiàn)：

一、總體要求

按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區域性、結構性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調控政策。鼓勵進(jìn)城務(wù)工人員等新市民住房消費，支持居民住房剛性需求和改善性需求，有序化解房地產(chǎn)庫存，有效控制市場(chǎng)潛在風(fēng)險。

二、工作原則

（一）突出重點(diǎn)，分類(lèi)指導。合肥市房地產(chǎn)去庫存重點(diǎn)是非住宅商品房，同時(shí)要加強商品住房供應管理，保障供求基本平衡，保持市場(chǎng)穩定，控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，避免大起大落。其他城市要控制房地產(chǎn)用地供應，提高新市民住房購租能力，加大棚戶(hù)區改造貨幣化安置比例，有序擴大和優(yōu)化住房需求。

（二）抓住關(guān)鍵，因城施策。突出“減、控、供、停”四字方針，把房地產(chǎn)用地供應管理作為去庫存的關(guān)鍵環(huán)節，以非住宅商品房去庫存為重點(diǎn)，統籌商品住房去庫存，嚴控增量、消化存量。對商品住房去化周期超過(guò)2年的，要減少新增居住用地供應；去化周期少于2年但已出讓開(kāi)發(fā)用地較多的，也要控制好供地節奏，防止形成新的積壓；商品住房需求旺盛、庫存量較少的城市，要加強供應管理，加大居住用地有效供應，公開(kāi)市場(chǎng)信息，合理引導市場(chǎng)預期，防止房?jì)r(jià)非理性上漲。商業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期超過(guò)48個(gè)月的，停止新出讓同類(lèi)性質(zhì)用地。

（三）深化改革，健全機制。堅持用改革的辦法推進(jìn)結構調整，形成完善的政府調控和市場(chǎng)監管機制，為提高供給質(zhì)量激發(fā)內生動(dòng)力、營(yíng)造外部環(huán)境。推進(jìn)政策公開(kāi)、程序公開(kāi)、結果公開(kāi)，對各類(lèi)主體一視同仁，嚴格落實(shí)政策，接受社會(huì )監督，確保公開(kāi)公平。

三、主要目標和措施

用3年左右時(shí)間，去化商品房庫存2500萬(wàn)平方米。到2018年底，全省商品住房去化周期控制在15個(gè)月以?xún)?，各設區的市去化周期控制在18個(gè)月左右；全省商業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期控制在48個(gè)月左右，各設區的市去化周期控制在55個(gè)月左右。到2020年，實(shí)現供需基本平衡，房?jì)r(jià)基本穩定，有效控制市場(chǎng)潛在風(fēng)險。

（一）鼓勵支持新市民住房消費。

1. 保障進(jìn)城落戶(hù)農民合法權益。進(jìn)城落戶(hù)農民依法取得的農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、宅基地使用權、集體收益分配權（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三權”）繼續保持不變。堅持依法、自愿、有償，在確權登記頒證的基礎上，積極開(kāi)展農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，推進(jìn)農民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓試點(diǎn)，提高進(jìn)城落戶(hù)農民的購房支付能力。進(jìn)城落戶(hù)農民享受與城鎮居民同等的就業(yè)、社會(huì )保障政策和子女就學(xué)、升學(xué)待遇等公共服務(wù)。

2. 提升繳存人住房公積金貸款能力。支持將有穩定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員、非全日制從業(yè)人員和個(gè)體工商戶(hù)等自由職業(yè)者納入住房公積金繳存范圍，享有住房公積金提取、貸款等相關(guān)權益。積極拓展住房公積金貸款資金來(lái)源，推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化，通過(guò)發(fā)放商業(yè)銀行和住房公積金組合貸款、實(shí)行“公轉商”貸款貼息等方式，努力滿(mǎn)足住房公積金繳存人貸款需要。

3. 創(chuàng )新購房信貸產(chǎn)品。鼓勵社會(huì )資本參與設立住房融資租賃公司，為購房者提供融資服務(wù)，探索以租代購、租購結合的新型住房金融模式。鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對進(jìn)城農民購房的信貸支持，進(jìn)一步優(yōu)化貸款審批流程，縮短辦理時(shí)限，最低首付款比例不高于城鎮居民。支持銀行業(yè)金融機構根據進(jìn)城農民務(wù)工經(jīng)商收入和“三權”收益特點(diǎn)，改進(jìn)還款能力審核要求，實(shí)行靈活的還款方式。有關(guān)機構在辦理貸款抵押等手續時(shí)，要為進(jìn)城農民購房提供一站式便捷服務(wù)。建立銀行與擔保機構之間的貸款風(fēng)險分擔機制，由購房所在地政府為進(jìn)城農民購房貸款向擔保機構購買(mǎi)擔保服務(wù)。進(jìn)城農民購房貸款出現不良，處置抵押物變現所得價(jià)款不足以清償的部分，貸款銀行承擔70%、購房所在地政府擔保機構承擔20%、省再擔保機構承擔10%。擔保額在20萬(wàn)元及以下的，擔保費率0.4%；超過(guò)20萬(wàn)元的部分，擔保費率0.5%。

4. 鼓勵農民進(jìn)城購房落戶(hù)。對退出宅基地進(jìn)城購房落戶(hù)的農民，由縣（含市、區，下同）政府給予購房獎勵。對自愿將宅基地退還給農村集體經(jīng)濟組織的，縣政府按每畝不低于5萬(wàn)元給予獎勵。對自愿退出宅基地，宅基地復墾為耕地或其他農用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營(yíng)的，縣政府按每畝不低于3萬(wàn)元給予獎勵。宅基地復墾為耕地后形成的新增耕地面積納入補充耕地指標儲備庫，由縣政府統籌安排使用。各地要嚴格控制新增農村宅基地審批。

5. 擴大公共租賃住房保障范圍。將已退出宅基地且在城鎮無(wú)住房的進(jìn)城落戶(hù)農民納入城鎮公共租賃住房保障范圍。

6. 支持政策性遷移群體進(jìn)城購房。易地扶貧搬遷對象、納入避險解困范圍的水庫移民、行蓄洪區及干流灘區遷建居民、地質(zhì)災害點(diǎn)避讓搬遷居民自愿進(jìn)城購房，享受進(jìn)城農民購房同等獎勵政策。各地應將屬于補助到戶(hù)的中央和省級補助資金全部發(fā)放到戶(hù)，支持政策性遷移群體自主購房。

（二）大力推進(jìn)住房保障貨幣化。

1. 提高棚改貨幣化安置比例。2016年城市棚戶(hù)區改造貨幣化安置比例原則上不低于50%，以后年度逐年提高比例。對在售商品住房去化周期超過(guò)2年的，原則上不再安排新建棚改安置住房；確需實(shí)物安置的，政府原則上不再直接組織安置房建設，公開(kāi)從市場(chǎng)購買(mǎi)安置房。在售商品住房去化周期少于2年的，也應加快推行貨幣化安置，并大幅提高比例。積極引導城中村改造居民選擇貨幣化安置。

2. 優(yōu)化棚改居民購房服務(wù)。市、縣政府要搭建棚改貨幣化安置服務(wù)平臺，鼓勵信譽(yù)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構、金融機構進(jìn)入平臺，公布房源信息和信貸產(chǎn)品，給予棚改居民適當降價(jià)或折扣、讓利等優(yōu)惠。也可通過(guò)公開(kāi)競價(jià)等方式，組織棚改居民團購住房。

3. 加強財稅政策引導。省財政安排的棚改專(zhuān)項補助資金，要向貨幣化安置比例高的市、縣傾斜。市、縣政府對選擇貨幣化安置并在規定時(shí)限內購買(mǎi)商品房的棚改居民，給予適當獎勵。貨幣化安置補償款按國家有關(guān)規定免征個(gè)人所得稅，購買(mǎi)商品房享受?chē)乙幎ǖ钠醵悆?yōu)惠政策。允許將按規定提取用于公租房建設的住房公積金增值收益用于棚改貨幣化安置。

4. 加大棚改貨幣化信貸支持。鼓勵國家開(kāi)發(fā)銀行安徽省分行、農業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行、中國農業(yè)銀行安徽省分行等金融機構優(yōu)先支持棚改（含城中村改造）貨幣化安置項目，優(yōu)化審批流程，提高專(zhuān)項貸款資金支付效率。市、縣政府要強化棚改貨幣化安置項目融資基礎工作，完善貸款、放款各類(lèi)手續。對在售商品住房去化周期超過(guò)2年的，從嚴控制新開(kāi)工建設棚改安置房項目貸款。

5. 加快推進(jìn)公租房改革。2016年，各市、縣不再新開(kāi)工建設公租房，對符合公租房保障條件的家庭，主要利用存量公租房和通過(guò)發(fā)放住房租賃補貼方式進(jìn)行保障。鼓勵各地探索公租房資產(chǎn)證券化，加快推進(jìn)公租房管辦分離、租補分開(kāi)、租售并舉。

6. 提高公租房使用率。適當放寬公租房保障條件，加大分配力度，更好發(fā)揮保障作用。在應保盡保的前提下，對閑置的存量公租房，可委托專(zhuān)業(yè)租賃機構面向社會(huì )出租，租金收入專(zhuān)項用于發(fā)放公租房保障對象住房租賃補貼或歸還公租房建設貸款。

（三）加強商品房供應管理。

1. 加強房地產(chǎn)供地調控。各市、縣國土資源管理部門(mén)要會(huì )同住房城鄉建設（房地產(chǎn)）部門(mén)，按照“減、控、供、停”四字方針，根據當地商品房在售、在建、已供地可建規模等，科學(xué)編制年度房地產(chǎn)用地供應計劃，報省國土資源廳、省住房城鄉建設廳備案，作為用地供應依據。房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的市、縣，國土資源、規劃、建設等部門(mén)可以根據市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過(guò)調整土地用途、規劃條件，引導未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開(kāi)發(fā)建設，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規劃條件開(kāi)發(fā)建設的項目，應重新辦理相關(guān)用地手續，重新核定相應的土地價(jià)款。

2. 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理。引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當降低商品住房?jì)r(jià)格。通過(guò)土地出讓合同約定，逐步提高預售條件，新出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所建商品住房逐步過(guò)渡到現售。市、縣國土資源部門(mén)要會(huì )同規劃、建設、房地產(chǎn)等部門(mén)制定擬供地塊出讓方案，落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設條件意見(jiàn)書(shū)制度。規劃部門(mén)要依據控制性詳細規劃，提出容積率、公共配套設施等規劃條件；建設、房地產(chǎn)部門(mén)要依據有關(guān)規定，提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、預售條件、房屋裝修、裝配式建筑技術(shù)應用等要求。加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地競買(mǎi)人的資格和信用審查，提高對信用等級差、閑置或囤積土地超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力、企業(yè)或主要股東不按合同約定開(kāi)發(fā)建設、項目遺留問(wèn)題較多企業(yè)的競買(mǎi)準入條件。

3. 推進(jìn)商業(yè)辦公等非住宅商品房結構調整。在符合城鄉規劃的前提下，鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng )空間，將庫存商品房改造為商務(wù)居住復合式地產(chǎn)、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等，允許其在繳清土地出讓金后分割銷(xiāo)售和辦理產(chǎn)權登記。通過(guò)規劃、土地、金融、稅收等政策引導，鼓勵將商業(yè)辦公等非住宅商品房轉化為開(kāi)發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)機構運營(yíng)已建成的商業(yè)辦公用房。對資金困難的在建項目，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展兼并重組。

4. 發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。加強房屋租賃市場(chǎng)監管，推行房屋租賃合同示范文本，明確租賃當事人的權利義務(wù)，穩定租賃關(guān)系，保障租賃當事人權益。鼓勵機構投資者投資經(jīng)營(yíng)出租房屋，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從商品房銷(xiāo)售向“售租并舉”投資模式轉變。

5. 加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管。加快建立覆蓋全省的新建商品房和存量房交易管理系統，實(shí)現省、市、縣聯(lián)網(wǎng)。健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)機制，各地要按月公布商品房成交量、成交價(jià)格、批準預售等市場(chǎng)信息，按年公布常住人口數、戶(hù)籍人口數、人均住房面積、存量商品住房套數及面積等信息。建立房地產(chǎn)企業(yè)信用體系，加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介服務(wù)、物業(yè)管理行為監管。

6. 推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)戰略協(xié)作，鼓勵兼并、收購、重組。鼓勵支持銀行業(yè)金融機構與規模大、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展多種形式的戰略合作。落實(shí)好國家和省促進(jìn)企業(yè)兼并重組各項政策，省內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)，可在項目所在地以分公司名義辦理項目審批手續、設立銀行賬號、按項目獨立核算、按規定在當地繳納相關(guān)稅費，可不再新設立獨立法人資格的子公司。規范物業(yè)管理招投標行為，開(kāi)展物業(yè)管理示范項目創(chuàng )建活動(dòng)，扶持一批骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

7. 落實(shí)房地產(chǎn)稅收政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅實(shí)行先預征、后清算、多退少補。稅務(wù)機關(guān)應當從納稅人取得土地使用權開(kāi)始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開(kāi)發(fā)建設同步。各地要對普通標準住房、全裝修住房土地增值稅實(shí)行1.5%的低預征率；對裝配式建筑和綠色建筑（普通標準住房、全裝修住房除外），土地增值稅預征率超過(guò)1.5%的，要在現行預征率的基礎上分別下調0.2個(gè)百分點(diǎn)。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無(wú)償移交政府部門(mén)的學(xué)校、幼兒園用地，暫不征收城鎮土地使用稅；對屬于房地產(chǎn)企業(yè)的待售開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅。通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)及其相關(guān)債權、債務(wù)以及勞動(dòng)力等一并轉讓的行為，不屬于增值稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉讓不征收增值稅。對納稅確有困難的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)省級稅務(wù)機關(guān)依法批準后可以適當延期繳納稅款。對兼并重組的房地產(chǎn)企業(yè)，市、縣政府應當按照不增加企業(yè)地方稅收負擔的原則，給予適當支持。

8. 嚴格落實(shí)涉企收費清單制度。全面清理規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各類(lèi)收費，重點(diǎn)清理與行政審批掛鉤的經(jīng)營(yíng)性收費和中介服務(wù)類(lèi)收費。落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)收費清單制度，清單之外一律不得收費。自發(fā)文之日起，縣以下地區兩年內暫不征收防空地下室易地建設費。取消防雷、防震等行政審批技術(shù)性服務(wù)收費。

四、組織保障

（一）強化組織領(lǐng)導。在省扎實(shí)推進(jìn)供給側結構性改革工作領(lǐng)導小組統一領(lǐng)導下，省住房城鄉建設廳會(huì )同省國土資源廳等部門(mén)，加強統籌協(xié)調和工作指導，確保各項措施落到實(shí)處，推進(jìn)全省房地產(chǎn)去庫存工作。省有關(guān)部門(mén)要抓緊制定完善相關(guān)配套政策，指導各地做好去庫存工作。

（二）壓實(shí)主體責任。市、縣政府是去庫存工作的責任主體，主要負責同志負直接責任。8月底前，完成本地商品房供應情況專(zhuān)項調查統計，全面摸清現有商品房總量、商品房庫存、常住人口數、戶(hù)籍人口數和人均住房面積等，深入分析本地房地產(chǎn)庫存情況、存在的主要問(wèn)題，制定出臺去庫存具體方案和相關(guān)政策，明確目標，分解任務(wù)，落實(shí)責任。10月底前，各市、縣要制定并公布“十三五”住房發(fā)展規劃、商業(yè)辦公用房發(fā)展規劃及年度實(shí)施計劃。

（三）加強督促檢查。省住房城鄉建設廳會(huì )同省國土資源廳等部門(mén)，按季度對各地去庫存工作進(jìn)展情況進(jìn)行監督檢查，年底全面盤(pán)點(diǎn)，查找存在問(wèn)題，對履行去庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣政府，嚴格實(shí)行約談問(wèn)責。

（四）加強宣傳引導。通過(guò)多種途徑和形式，加強對供給側結構性改革和去庫存政策的解讀，強化正面宣傳和引導，積極回應社會(huì )關(guān)切，穩定社會(huì )預期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。



附件：【點(diǎn)擊下載】

1．去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展任務(wù)分工

2．全省房地產(chǎn)去庫存目標任務(wù)分解表



 

安徽省人民政府

2016年6月12日

掃描二維碼 關(guān)注我們

本文鏈接：http://www.jumpstarthappiness.com/policy/26297.html

本文關(guān)鍵詞： 皖政, 安徽省, 去庫存, 促進(jìn), 房地產(chǎn), 市場(chǎng), 穩定, 發(fā)展, 實(shí)施意見(jiàn)