中企投資推高房?jì)r(jià) 澳洲樓市：還能再飛一會(huì )

對于中國投資者來(lái)說(shuō)，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎總是有著(zhù)莫大的吸引力。據澳媒統計，在過(guò)去的18個(gè)月里，中國房地產(chǎn)商共斥資21億澳元（約合人民幣101億元）用于在澳大利亞購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地。另外，中國最大的數家開(kāi)發(fā)商在澳大利亞?wèn)|海岸的公寓建設項目總價(jià)值已經(jīng)達40億澳元。

    值得一提的是，王健林的大連萬(wàn)達集團最近有意收購位于悉尼環(huán)形碼頭的地標開(kāi)發(fā)用地Gold Field House，以及涉足黃金海岸5億澳元的投資項目。這些消息讓萬(wàn)達集團數次登上澳媒重要版面。

    澳媒引述澳大利亞房地產(chǎn)中介公司世邦魏理仕（CBRE）的高管Tom Southern的話(huà)表示，中國開(kāi)發(fā)商令澳大利亞市場(chǎng)側目的一個(gè)原因并不完全在于投資總金額，而是中國商家屢屢高調購買(mǎi)澳大利亞地標性建筑。

    那么，為何中國的投資商們如此青睞澳大利亞？

    在中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛看來(lái)，澳大利亞地產(chǎn)投資之所以在中國投資商中保持火熱趨勢，除了國內經(jīng)濟、政治局面穩定之外，近年來(lái)寬松的貨幣環(huán)境和信貸環(huán)境更是對投資者有著(zhù)極大的吸引力。

    中企投資

    2月初，澳大利亞房地產(chǎn)界最矚目的消息便是大連萬(wàn)達集團計劃出資10億澳元重新開(kāi)發(fā)悉尼海港的一處地標性建筑。不過(guò)，這只是近日來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金大量進(jìn)入澳大利亞大城市的縮影，悉尼和墨爾本已成為海外投資商競逐的主要目標。

    《國際金融報》從相關(guān)渠道獲悉，中國綠地集團也正投資15億澳元在墨爾本和悉尼進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，希望建設悉尼最高的居住用高層建筑和一個(gè)賓館。福星惠譽(yù)房地產(chǎn)集團旗下的Starryland公司正花費5億澳元在悉尼的巴拉瑪打進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

    得益于多方面的有利因素，澳大利亞房地產(chǎn)近年吸引了中資企業(yè)踴躍投資。

    據澳媒統計，在過(guò)去的18個(gè)月里，中國房地產(chǎn)商共斥資21億澳元用于在澳大利亞購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地。除此之外，中國數家開(kāi)發(fā)商在澳大利亞?wèn)|海岸的公寓建設項目總價(jià)值已經(jīng)達40億澳元。澳大利亞房地產(chǎn)中介公司CBRE的高管湯姆·薩瑟恩也對媒體表示，中國商家正頻繁出手購買(mǎi)澳大利亞地標性建筑。

    海外房地產(chǎn)咨詢(xún)公司菜坊（knightfrank）的工作人員Aaron告訴《國際金融報》記者，中國公司一直非常喜歡在澳大利亞投資，從去年下半年開(kāi)始，中企的投資節奏在不斷地加快，可能在2015年上半年出現新的投資高潮。

    值得關(guān)注的是，除了萬(wàn)達等知名地產(chǎn)大鱷紛紛重金砸向澳大利亞之外，亞洲華人首富李嘉誠對澳大利亞投資也抱有濃厚興趣。

    據了解，李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)集團自1999年進(jìn)軍澳大利亞，以35億元簽下為期200年的南澳收購電力設施租用協(xié)議，2010年又斥資4580萬(wàn)元收購酒品信托基金，這一舉動(dòng)讓他成為全澳第二大葡萄園的主人。

    李嘉誠在南澳開(kāi)疆拓土的腳步可以說(shuō)是馬不停蹄。不可否認的是，李嘉誠大幅投資澳大利亞房產(chǎn)，無(wú)疑給了中國房產(chǎn)投資者不少信心。

    澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)為何有如此大的吸引力？

    澳大利亞著(zhù)名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團B1集團董事長(cháng)祁岳對媒體分析稱(chēng)，澳大利亞至少有三點(diǎn)吸引中國開(kāi)發(fā)商：穩定的法律監管環(huán)境、火爆的房產(chǎn)市場(chǎng)行情以及移民數量不斷增加制造的長(cháng)期市場(chǎng)潛力。

    Dexus房地產(chǎn)公司總經(jīng)理彼得·斯塔德利則認為，“外國投資者青睞澳大利亞（商業(yè)）房地產(chǎn)，是看重其高回報、資產(chǎn)質(zhì)量以及澳大利亞相對穩定的經(jīng)濟增長(cháng)前景。”

    在墨爾本金融投資機構工作了15年的朋友莉莉絲告訴《國際金融報》記者，從投資角度看，中國的投資者對澳大利亞的投資環(huán)境更為熟悉。

    “政策方面都很熟悉，這樣一來(lái)，投資環(huán)境相對穩定，只有投資環(huán)境穩定了，才能去談收益問(wèn)題。”莉莉絲指出。

    與此同時(shí)，根據瑞士信貸分析師預測，未來(lái)7年，中國開(kāi)發(fā)商可能會(huì )在澳大利亞投資440億澳元，用于購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地以及支持工程建設。

    除住宅外，澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)也頗受外國投資者青睞。澳大利亞聯(lián)合新聞社報道，2014年澳大利亞非住宅類(lèi)房地產(chǎn)交易中，大約1/3由外國投資者購買(mǎi)。

    據澳大利亞Dexus房地產(chǎn)公司數據顯示，外國投資者2014年在澳購買(mǎi)商業(yè)房地產(chǎn)的總額達281億美元，創(chuàng )歷史新高，其中大部分用于購買(mǎi)辦公樓。而在澳大利亞各大城市中，悉尼和墨爾本的商業(yè)房地產(chǎn)需求最旺盛，布里斯班和珀斯的需求增長(cháng)則較緩。

    當地媒體預測，包括辦公樓、工廠(chǎng)和零售商店在內的澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)在2015年將延續“良好的銷(xiāo)售勢頭”。

    推高房?jì)r(jià)

    中國投資商乃至外資的進(jìn)入顯然給澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一些影響。在當地居民看來(lái)，最為直接的便是房?jì)r(jià)上升。

    “我在澳大利亞待了4年，看著(zhù)這4年澳大利亞的房?jì)r(jià)一步步上升。”就讀于澳大利亞墨爾本大學(xué)的英國女孩薇薇安告訴《國際金融報》記者，4年前，當地一套2室戶(hù)的公寓購價(jià)約30萬(wàn)澳元（約169萬(wàn)元人民幣），如今沒(méi)有45萬(wàn)澳元根本買(mǎi)不到，如果買(mǎi)家很多的話(huà)，可能會(huì )漲到50萬(wàn)澳元。

    對于澳大利亞的房?jì)r(jià)，在悉尼從事房地產(chǎn)中介工作的陳佳也對《國際金融報》記者證實(shí)，悉尼房?jì)r(jià)的上升更為迅猛。光是在今年年初，房?jì)r(jià)就上漲了3%左右，就目前情況看來(lái)，漲幅正在不斷攀升。

    “無(wú)論悉尼的房?jì)r(jià)如何迅猛地上升，我們總是有很多買(mǎi)家。”陳佳告訴記者，買(mǎi)家們之間的競爭讓當地的房?jì)r(jià)保持了大幅上升的趨勢。

    與此同時(shí)，CoreLogic RP Data數據機構公布的最新數據顯示，內西區是全球金融危機以來(lái)悉尼房產(chǎn)中位價(jià)漲幅最好的區域。其中，伯伍德崗排名最高，過(guò)去5年里，獨立房中位價(jià)上升104.2%，達到了1598735澳元。

    業(yè)內人士曾開(kāi)玩笑說(shuō)，如果現在悉尼的房?jì)r(jià)讓購房者感到傷心流淚，那么按照澳大利亞住房抵押貸款經(jīng)紀公司的預測，50年后的房?jì)r(jià)將會(huì )高得讓“買(mǎi)家們欲哭無(wú)淚”。

    據《悉尼晨鋒報》報道，澳大利亞住房抵押貸款經(jīng)紀公司最近按照歷史房?jì)r(jià)數據作出預測，如果目前的房?jì)r(jià)增長(cháng)速度持續，那么到2064年，悉尼住房的中位數房?jì)r(jià)將達到4849萬(wàn)至8318萬(wàn)澳元。

    對此，殷旭飛表示，房產(chǎn)投資確實(shí)可以繁榮澳大利亞經(jīng)濟，只是在帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，投資過(guò)快也會(huì )導致澳房?jì)r(jià)的快速上漲，增加居民住房負擔。

    “或許我們會(huì )覺(jué)得50年的時(shí)間線(xiàn)太遙遠，那么按照他們估計，10年后，悉尼住房的中位數房?jì)r(jià)將會(huì )在目前84.4萬(wàn)澳元（約合人民幣440.5萬(wàn)元）的基礎上提升至184萬(wàn)澳元（約合人民幣960萬(wàn)元）。”澳大利亞住房抵押貸款經(jīng)紀公司表示，在20年后，將上漲到417萬(wàn)澳元；30年后上漲幅度翻倍，達944萬(wàn)澳元。

    除此之外，根據澳大利亞知名地產(chǎn)業(yè)預測機構BIS Shrapnel的最新報告，未來(lái)3年內，澳大利亞三省八個(gè)區的房?jì)r(jià)預計將上漲兩位數。其中，昆士蘭省會(huì )城市將有17%的漲幅。

    報告指出，未來(lái)3年內，布里斯班將領(lǐng)先其他省會(huì )城市，由于供應不足，其獨立房中位數價(jià)格將維持在17%的增長(cháng)水平上。悉尼在此期間預計上漲9%，墨爾本則上漲5%，阿德萊德和霍巴特預計分別上漲6%和5%。3年后，堪培拉和達爾文市則預計將維持1%和2%的穩定上漲。

報告還顯示，到2017年，布里斯班的房產(chǎn)中位價(jià)將上漲至55萬(wàn)澳元；而悉尼仍遠超其他省會(huì )城市，為88.5萬(wàn)澳元。在2017年，墨爾本和悉尼的房?jì)r(jià)將分別下降0.7%和3.3%。悉尼的中位房?jì)r(jià)將從2016年的91.5萬(wàn)澳元回落。昆士蘭保險集團（QBE）預測的8個(gè)房?jì)r(jià)上漲的區域城市分別在紐省、維省和昆省。

    “在我看來(lái)，澳大利亞前兩年的房?jì)r(jià)比較適合投資，現在的房?jì)r(jià)有些過(guò)高了。”澳大利亞人Andrej Minogue是一位風(fēng)險代理律師，她告訴《國際金融報》記者，她接觸的客戶(hù)中，有今年年初入場(chǎng)的房地產(chǎn)投資者，接近六成的客戶(hù)因為當地的高房?jì)r(jià)，直接放棄了投資。

    政策出動(dòng)

    外資介入之下，澳大利亞的房?jì)r(jià)顯然讓當地人擔憂(yōu)了。

    其實(shí)早在去年年底，《悉尼晨鋒報》就報道，約有2.6萬(wàn)澳大利亞人聯(lián)名簽署請愿書(shū)，要求限制外國人在澳大利亞購買(mǎi)房產(chǎn)。

    在他們看來(lái)，外國投資者對澳大利亞房地產(chǎn)的熱情不斷增加會(huì )給澳大利亞樓市帶來(lái)一定的負面效應，比如，房?jì)r(jià)過(guò)高導致當地居民負擔過(guò)重。

    海外房產(chǎn)中文平臺“居外網(wǎng)”數據顯示，海外買(mǎi)家確實(shí)占澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)相當一大部分。該網(wǎng)站聯(lián)合CEO冼明曾對外表示：“我們預計中國投資者未來(lái)一年在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資量將增加15%-20%。”

    不可否認，過(guò)度的投資將澳大利亞當地的房?jì)r(jià)一再推高，相關(guān)機構對悉尼未來(lái)的房?jì)r(jià)預測更是讓當地居民內心迷茫。人們普遍批評澳大利亞房產(chǎn)投資者推高房?jì)r(jià)，讓當地的首次置業(yè)者卻步。

    “他們的財富讓我們生活得更加艱難，政府應該出面進(jìn)行制止。”居住在悉尼的Candice Wesley對《國際金融報》記者抱怨說(shuō)，“不能因為政府需要那些投資商，就不在乎居民們負擔加重的問(wèn)題。”

    隨著(zhù)澳房產(chǎn)投資者擁有的房產(chǎn)數量在增加，首次購房者們所能負擔得起的房產(chǎn)也就越來(lái)越少。根據澳大利亞統計局的數據，去年10月，首次購房者舉債的貸款額只占貸款總額的11.6%。

    根據國際貨幣基金的數據，就房?jì)r(jià)與收入水平相比而言，澳大利亞是世界上僅次于比利時(shí)的房?jì)r(jià)最高的國家。

    對此，政府也確實(shí)開(kāi)始采取了行動(dòng)。澳大利亞總理托尼·阿博特于2月2日公開(kāi)表示，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購置房地產(chǎn)，將重新評估該領(lǐng)域的審批制度，以確保澳本國民眾不會(huì )因房地產(chǎn)價(jià)格遭哄抬而“買(mǎi)不起房”。

    澳當局調查顯示，過(guò)去幾年來(lái)，一些針對外國投資者的住房限購政策并未得到嚴格執行，以致不少住房被“不符合條件”的外國投資者購買(mǎi)。

    阿博特認為，雖然澳大利亞早就出臺了多項限制外國人在澳購房的政策和法規，但先前幾屆政府并未嚴格執行相關(guān)規定。

    阿博特說(shuō)，本屆政府將于近期出臺更完善的“審批制度和外國人購置農業(yè)用地的登記制度”，目的是為了“同時(shí)更好地落實(shí)針對外國人（在澳）購置住宅的限制措施，以確保本國年輕人不會(huì )因房?jì)r(jià)高漲而無(wú)力購房”。

    有經(jīng)濟分析師認為，近年來(lái)澳大利亞住宅價(jià)格呈上漲趨勢，主要緣于需求旺盛和低利率政策。據澳大利亞國民銀行統計，澳大利亞2014年成交的住宅交易中，大約1/6由外國投資者購買(mǎi)。

    當地媒體報道，在澳購置住宅的外國投資者中，絕大部分來(lái)自美國、加拿大、新加坡和中國。

    根據澳大利亞當前法律，一名外國投資者如果擁有可在澳居留12個(gè)月以上的簽證，則獲準在澳購置1套住宅，但必須在離開(kāi)澳大利亞后的3個(gè)月內出售此房。然而，在實(shí)際操作中，不少不符合條件的外國人在澳大利亞房地產(chǎn)中介、律師或親友的“幫助”下，違規購置住宅，且在離境后也不出售。

    與此同時(shí)，澳眾議院下屬一個(gè)負責外國房地產(chǎn)投資事務(wù)的經(jīng)濟委員會(huì )于2014年11月發(fā)布報告，批評澳大利亞外國投資評估委員會(huì )、財政部下屬貿易政策辦公室等政府機構未能有效執行房地產(chǎn)領(lǐng)域針對外國投資者的限購政策，同時(shí)提出12項改革建議。

    外媒引述這個(gè)經(jīng)濟委員的報告指出，澳當局眼下并不清楚總共有多少不符合條件的外國投資者違規在澳購房，因此應首先建立一個(gè)全國數據庫，確保外國人購房等資料被及時(shí)錄入數據庫。該委員會(huì )還建議，對違規購房的外國投資者處以罰款；對“幫助”外國投資者違規購房的澳籍中介、律師或親友處以罰款并提起刑事指控；確保臨時(shí)居留的外國投資者離境后出售在澳房產(chǎn)。

    那么，澳大利亞當局的“限購”、“審查”政策是否能緩解澳大利亞的投資熱潮，遏制過(guò)高的房?jì)r(jià)？

    澳大利亞資深房地產(chǎn)分析師Jason給《國際金融報》記者的答案是“治標不治本”。

    “或許可以對一些個(gè)體投資者起到遏制的作用，但是對于大型房地產(chǎn)集團來(lái)說(shuō)，這樣的政策基本沒(méi)有任何作用。”Jason指出。

    “我一直認為，將當地房?jì)r(jià)的上漲歸咎于中國投資者乃至外資的介入就很片面。”Jason認為，如果政界人士擔心房?jì)r(jià)過(guò)高，他們應當反思稅收和管理制度，而非讓外國投資者當替罪羊。在Jason看來(lái)，不能將澳大利亞房?jì)r(jià)上漲的因素想得那么簡(jiǎn)單。“更不能完全歸咎于移民的投資。這主要跟當地的經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)，和歐美經(jīng)濟漸漸回升有關(guān)，這些才是內因”。

    趨勢明朗

    隨著(zhù)局勢的變化，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的投資又會(huì )如何？可以一直維持如此火爆的增長(cháng)趨勢么？

    澳洲房地產(chǎn)代理人麥克格拉斯（John McGrath）在接受當地媒體采訪(fǎng)時(shí)透露，鑒于悉尼房市維持平穩發(fā)展，澳大利亞最火熱的住房市場(chǎng)房?jì)r(jià)今年的增速或銳減半數，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團在2014年最后兩個(gè)月創(chuàng )下了22.9億澳元的房產(chǎn)銷(xiāo)售紀錄。

    麥克格拉斯預測，昆州東南部住房市場(chǎng)將奪取悉尼地區的風(fēng)頭，前者今年的房?jì)r(jià)增幅有望升至10%至12%。“未來(lái)一到兩年，昆州將成為房市主導者。悉尼房?jì)r(jià)過(guò)去幾年來(lái)都沒(méi)有出現過(guò)14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說(shuō)。

    在麥克格拉斯看來(lái)，黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，布里斯班將承接該地區原有的勢頭領(lǐng)漲房?jì)r(jià)。他還預計陽(yáng)光海岸以及受新機場(chǎng)輻射的圖文巴房?jì)r(jià)出現增幅。與昆州東南部地區一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。

    值得一提的是，澳房產(chǎn)監測協(xié)會(huì )的數據顯示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍賣(mài)會(huì )使得該市房產(chǎn)清除率推升至75%。

    “這是良性的清除率，同時(shí)表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場(chǎng)將維持穩定發(fā)展態(tài)勢，但增幅將是之前的一半。”麥克格拉斯對上文中的數據分析，根據今年的發(fā)展趨勢，許多精明的買(mǎi)家都因為澳元匯率下跌而重新回到澳大利亞房市。他希望中國買(mǎi)家繼續保持投資熱情，同時(shí)期望印度投資商能進(jìn)一步增加對澳房市的投資。

    相對于麥克拉斯謹慎態(tài)度，有觀(guān)點(diǎn)則對澳大利亞未來(lái)投資表示了樂(lè )觀(guān)。

    居外網(wǎng)方面認為，在鐵礦石價(jià)格大幅下跌與澳經(jīng)濟調整的背景下，澳元的持續下跌很可能將使澳國內外資金大舉流入房產(chǎn)市場(chǎng)，從而繼續推升房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，大幅推升房?jì)r(jià)，尤其是悉尼、墨爾本等熱門(mén)投資地區。

    “在我看來(lái)，房屋需求是剛需。除了海外投資者投資之外，當地人也需要購買(mǎi)房屋。特別是中澳自貿協(xié)定之后，一些投資者進(jìn)入澳大利亞更加便利，外國投資者只會(huì )越來(lái)越多。”在中澳兩國經(jīng)商的李成光已經(jīng)在澳大利亞購買(mǎi)了兩套住房，他對澳大利亞的房?jì)r(jià)充滿(mǎn)信心。“在需求人數增長(cháng)的情況下，投資澳大利亞房地產(chǎn)，至少不用擔心虧本。”李成光認為。

    在澳房地產(chǎn)專(zhuān)家David看來(lái)，隨著(zhù)澳元兌美元的繼續貶值，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)對海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)更具吸引力，房地產(chǎn)仍將成為澳政府在制造業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)陷入困境的時(shí)候維持經(jīng)濟穩定發(fā)展的一大籌碼。“所以，投資澳房產(chǎn)仍是一個(gè)不錯的選擇，發(fā)展潛力較大。”David在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出。

    “雖然說(shuō)澳大利亞的房地產(chǎn)投資有增值的潛能。但是中國企業(yè)或者個(gè)人，一般通過(guò)直接購買(mǎi)的形式投資當地房產(chǎn)或者其他資源，也必然會(huì )面臨市場(chǎng)風(fēng)險與政治風(fēng)險?，F在沒(méi)有，不代表以后不會(huì )出現。”殷旭飛對中國投資者建議，綜合來(lái)看，投資澳大利亞房地產(chǎn)還需謹慎，可以盡量運用創(chuàng )新投資模式，如與當地企業(yè)合作等模式，降低自建、新建的風(fēng)險。

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