國發(fā)〔1992〕61號《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》【全文失效】

國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知【全文失效】






國發(fā)〔1992〕61號

全文失效，依據：2016年6月25日發(fā)布的：《國務(wù)院關(guān)于宣布失效一批國務(wù)院文件的決定》（國發(fā)〔2016〕38號）

各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著(zhù)城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對于提高土地既是資源又是資產(chǎn)的認識，促進(jìn)土地的節約和合理利用，對政府籌集建設資金，加快城市建設和經(jīng)濟發(fā)展，都具有重要作用。為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、進(jìn)一步深化土地使用制度改革。要逐步擴大城鎮國有土地有償有限期使用范圍。目前，除對國家投資的黨政軍機關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、住宅建設用地，公共設施、公用事業(yè)和國營(yíng)工業(yè)等建設用地，繼續采用劃撥方式供應外，其他新增建設用地，首先是商業(yè)、金融、旅游、服務(wù)業(yè)、商品房屋和涉外工程建設用地，要逐步采用土地使用權有償有限期出讓的辦法。對外開(kāi)放城市及地區土地使用制度改革的步子可適當加快。

城鎮國有土地使用權的出讓?zhuān)仨殗栏駡绦小?a href='http://www.jumpstarthappiness.com/doc/95695.html' title='《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（2020年修訂版全文）' target='_blank'>中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。出讓土地使用權一定要與建設項目相結合，不要盲目地成片出讓土地使用權。出讓土地使用權的審批權限不得層層下放。

集體所有土地，必須先行征用轉為國有土地后才能出讓。農村集體經(jīng)濟組織以集體所有的土地資產(chǎn)作價(jià)入股，興辦外商投資企業(yè)和內聯(lián)鄉鎮企業(yè)，須經(jīng)縣級人民政府批準，但集體土地股份不得轉讓。

二、積極推行土地使用權出讓集中管理的辦法。城鎮國有土地使用權的出讓?zhuān)煽h級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規劃為前提，統一規劃、統一征用、統一開(kāi)發(fā)、統一管理、統一出讓。城鎮國有土地的出讓和使用，必須符合城鎮規劃的要求。城鎮總體規劃應能指導土地的開(kāi)發(fā)，詳細規劃應能為出讓土地提供足夠的依據。土地使用者應當按照城鎮規劃和土地使用權出讓合同規定的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。

為了節約和合理利用土地資源，防止出現供求失調、競相壓價(jià)、收益流失的現象，各級人民政府要加強土地使用權出讓的計劃性。所有出讓的土地，包括地塊數、用地面積等都要納入規劃和計劃，做到有計劃出讓。土地使用權出讓的計劃，按現行土地利用計劃編制程序進(jìn)行。

各級人民政府要切實(shí)加強對城鄉土地的統一和集中管理，嚴格按照國家的法律、法規和文件審批、辦理建設用地手續。國務(wù)院重申：不論開(kāi)發(fā)區或非開(kāi)發(fā)區，凡行政劃撥、有償出讓的建設用地，耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，必須依照有關(guān)法規報國務(wù)院審批。對違反國家法律、法規和文件及本通知規定的行為，應立即予以糾正，并按有關(guān)規定補辦建設用地審批手續。

三、合理確定地價(jià)，提高土地利用效益。要根據土地不同的區位、使用性質(zhì)、容積率、級差收益和供求狀況等因素，由政府組織的評估機構合理確定基準地價(jià)，

使之與本地區的經(jīng)濟發(fā)展以及宏觀(guān)調控的要求相適應。土地使用權出讓價(jià)格，要以基準地價(jià)為依據，并體現國家產(chǎn)業(yè)政策。城鎮住宅建設用地價(jià)格，隨著(zhù)住宅商品化的推進(jìn)，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格。

四、加強開(kāi)發(fā)區的審批和土地出讓管理。設立經(jīng)濟、科技、工業(yè)等各類(lèi)開(kāi)發(fā)區，要進(jìn)行充分論證，然后報國務(wù)院或省、自治區、直轄市人民政府審批。鄉鎮一級不設立開(kāi)發(fā)區，但可以搞工業(yè)和鄉鎮企業(yè)集中連片開(kāi)發(fā)。各地在制定開(kāi)發(fā)區和招商的優(yōu)惠政策時(shí)，不得超越國家有關(guān)規定的權限。開(kāi)發(fā)區經(jīng)政府批準后，再進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和出讓。土地出讓和開(kāi)發(fā)要按照合理布局、節約用地的原則，盡量利用荒地，嚴格控制占用耕地。

五、加強土地使用權出讓合同的管理。出讓方和受讓方要按規定的程序簽訂土地使用權出讓合同。土地使用權出讓的合同里，必須明確規定土地使用權出讓年限、土地用途、投資開(kāi)發(fā)期限、在規定期限內的開(kāi)發(fā)程度、土地出讓金額和支付方式等。如不能按期開(kāi)發(fā)、不按規定用途使用，或土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年者，縣級以上人民政府有權依法收回土地使用權。

六、加強對劃撥土地使用權的管理。凡通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權，政府不收取地價(jià)補償費，不得自行轉讓、出租和抵押；需要對土地使用權進(jìn)行轉讓、出租、抵押和連同建筑物資產(chǎn)一起進(jìn)行交易者，應到縣級以上人民政府有關(guān)部門(mén)辦理出讓和過(guò)戶(hù)手續，補交或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

七、繼續深化城鎮居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原則，多方籌集建設資金，使住房的建設、分配、交換、消費進(jìn)入良性循環(huán)。要運用經(jīng)濟調控手段，努力保持住房市場(chǎng)價(jià)格的相對穩定。各地要把解決城鎮居民住房，特別是困難戶(hù)的住房問(wèn)題，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中的一項重要任務(wù)。認真搞好福利房、微利房和商品房的建設，加快危房的改造。加強綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。通過(guò)住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿(mǎn)足人民群眾對住房的需求。

八、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設投資是固定資產(chǎn)投資的一個(gè)組成部分，必須納入國家固定資產(chǎn)投資總規模(外商投資除外)。在計劃管理上，要適應改革開(kāi)放的新形勢，不斷加以改進(jìn)，做到既有利于宏觀(guān)調控，又有利于微觀(guān)搞活。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今后，凡地方自籌資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目，一律由省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府自行審批。允許各專(zhuān)業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。銀行貸款規模、發(fā)行債券額度等要列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，實(shí)行總量控制。

九、正確引導外商對房地產(chǎn)的投資。外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可彌補我國投資的不足，并可引進(jìn)競爭機制。要按照國務(wù)院《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》等規定，引導外商結合建設項目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。要正確引導投資方向，使其主要投向與我國規定的鼓勵類(lèi)引進(jìn)項目相配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及高難度高檔次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

十、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。在房地產(chǎn)交易中應充分運用競爭機制。房地產(chǎn)一級市場(chǎng)即土地使用權的出讓?zhuān)诔鞘锌傮w規劃指導下，盡量通過(guò)招標、拍賣(mài)等方式進(jìn)行，減少協(xié)議出讓。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)即土地使用權出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和三級市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式，要在國家宏觀(guān)管理下，放開(kāi)搞活，實(shí)行市場(chǎng)調節。土地使用權的轉讓和房產(chǎn)所有權的轉移(包括涉外房地產(chǎn))，必須依照規定到當地房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續。要建立與房地產(chǎn)市場(chǎng)配套的服務(wù)體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機構、房地產(chǎn)價(jià)格評估機構和對市場(chǎng)糾紛的仲裁機構等，逐步形成規范、公開(kāi)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

十一、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，嚴格資質(zhì)審批。所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的中、外資企業(yè)，都必須經(jīng)過(guò)嚴格的資質(zhì)審批。全民所有制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)貫徹國務(wù)院《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉換經(jīng)營(yíng)機制條例》，積極進(jìn)行經(jīng)營(yíng)機制的轉換。所有行政單位兼有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，必須實(shí)行政企分開(kāi)。各級政府部門(mén)都要轉變管理職能，不直接干預企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不搞地方保護主義，簡(jiǎn)化各種辦事手續，積極為企業(yè)服務(wù)。

十二、加強土地有償使用收入的征收管理。目前，土地有償使用收入(包括土地出讓和房地產(chǎn)增值收益)的具體征收管理辦法，由財政部依法制定。為防止房地產(chǎn)增值收益過(guò)多流向企業(yè)和個(gè)人，要逐步開(kāi)征房地產(chǎn)增值稅，把房地產(chǎn)增值收益中應當歸國家所有的部分，通過(guò)稅收的形式收歸國有。房地產(chǎn)增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，連同現行的土地出讓收益、城鎮土地使用稅、場(chǎng)地占用費一起，作為專(zhuān)項基金，主要用于城市基礎設施建設、土地開(kāi)發(fā)和發(fā)展農業(yè)。

十三、加強房地產(chǎn)業(yè)的法制建設。要從我國國情出發(fā)，逐步建立健全房地產(chǎn)法律體系。各地人民政府可按照現有的有關(guān)法規，根據本地的實(shí)際情況，先制定一些地方性法規。房地產(chǎn)業(yè)的干部、職工，要努力學(xué)習和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的知識，熟悉有關(guān)法規，做到有法必依，依法辦事。

十四、加強對房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導。我國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導和管理體制，還處于探索階段。各地人民政府可按照國務(wù)院的現行部門(mén)分工和本地具體情況，根據加強領(lǐng)導、統一管理、分工負責的原則，自行確定管理機構，不要求與中央的機構對口設置。要不斷總結經(jīng)驗，積極探索，逐步形成有效、合理的房地產(chǎn)業(yè)管理體制。

國務(wù)院

一九九二年十一月四日

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