《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第7號）

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國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第7號

為了規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅清算審核工作，統一清算工作標準，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》，現予以發(fā)布，自2021年10月8日起施行。

特此公告。





 

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2021年9月3日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法





第一章 總則

第一條 為了規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地增值稅清算審核工作，統一清算工作標準，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅的清算審核工作。

第三條 主管稅務(wù)機關(guān)根據納稅人提供的清算資料進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算審核，依法征收土地增值稅。


 

第二章 房地產(chǎn)轉讓收入

第四條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉讓收入-應繳納增值稅銷(xiāo)項稅額。

適用簡(jiǎn)易計稅方法的納稅人，轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉讓收入-增值稅應納稅額。

第五條 納稅人按政府指導價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以各種名目向購房人另外收取的價(jià)款，應計入房地產(chǎn)轉讓收入征收土地增值稅。

第六條 納稅人申報的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格低于同期同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格30%且無(wú)正當理由的，可認定為房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低。

第七條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低，視為有正當理由：

（一）人民法院判決或裁定的轉讓價(jià)格;

（二）政府有關(guān)部門(mén)確定的轉讓價(jià)格;

（三）經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他情形。

第八條 納稅人申報的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，以及視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其收入按下列順序確定：

1.按納稅人在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均銷(xiāo)售價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。

第九條 納稅人將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為自用或用于出租等商業(yè)用途的，若產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，清算時(shí)不計收入，不扣除相應的成本和費用。


 

第三章 扣除項目金額
 

第十條 納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應按照以下方法分攤共同的成本費用：

（一）能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目或該類(lèi)型房地產(chǎn);

（二）同一個(gè)清算項目,取得土地使用權所支付的金額應分攤至本項目所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個(gè)清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分攤;對于無(wú)法取得項目占地面積的，按規劃設計指標測算的計容面積分攤;

（三）屬于多個(gè)清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;對于無(wú)法取得可售面積的，按規劃設計指標測算的計容面積分攤;

（四）同一清算項目含有不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類(lèi)型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;

（五）同一個(gè)清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分攤，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;

（六）分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，各期扣除項目金額的分攤方法應當保持一致。

第十一條 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑證。本辦法所稱(chēng)合法有效憑證是指：

（一）支付給境內單位或者個(gè)人的款項，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的涉稅行為應當開(kāi)具發(fā)票的，以發(fā)票為合法有效憑證;

（二）通過(guò)購買(mǎi)或接受投資方式取得土地使用權的，轉讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證;

（三）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以財政票據為合法有效憑證;

（四）支付給境外單位或者個(gè)人的款項，以該單位或者個(gè)人的簽收單據為合法有效憑證;

（五）發(fā)生在我國境內，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據開(kāi)具范圍，以合同（協(xié)議）、收據、收款證明等相關(guān)材料作為合法有效憑證。

（六）其他合法有效憑證。

第十二條 有下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)應按照當地工程造價(jià)參考指標核定扣除項目金額：

（一）納稅人不能在規定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規定、程序、手續進(jìn)行工程結算的，或提供虛假的合同、結算等資料的;

（二）申報的工程造價(jià)高于當地工程造價(jià)參考指標，又無(wú)正當理由的;

（三）裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單;裝飾裝修、園林綠化工程由無(wú)資質(zhì)企業(yè)、個(gè)人施工，造價(jià)高于當地工程造價(jià)參考指標的;

（四）大額工程款用現金支付或支付資金流向異常的。

第十三條 取得土地使用權所支付的金額，應按以下規定處理：

（一）因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，允許扣除;

（二）在項目建設用地邊界外，為政府建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門(mén)出具的文件證明該項支出與建造本清算項目有直接關(guān)聯(lián)的（含項目的土地使用權取得相關(guān)聯(lián)的），允許扣除;

（三）通過(guò)出讓方式取得土地使用權，未能提供所支付金額的原始憑證，其允許扣除的金額可根據政府相關(guān)部門(mén)的文件、合同或者其他證明材料上記載的金額予以確認;

（四）因政府規劃等原因置換取得土地使用權的，置換土地的土地出讓金額或者評估價(jià)格，以及按國家統一規定交納的有關(guān)費用，允許扣除;

（五）為取得土地使用權所支付的契稅、“招拍掛”傭金，視同“按國家統一規定交納的有關(guān)費用”，允許扣除;

（六）按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息，允許扣除。

第十四條 土地征用及拆遷補償費的扣除，應按以下規定處理：

（一）拆遷補償費、青苗補償費、遷墳補償費、安置補償費等允許據實(shí)扣除，其扣除金額根據補償協(xié)議、清冊、收付款憑據等相關(guān)資料確定;

（二）購入不動(dòng)產(chǎn)，后續將不動(dòng)產(chǎn)拆除再次開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，原有不動(dòng)產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費用，允許扣除。

第十五條 前期工程費和基礎設施費的扣除應按以下規定處理：

（一）在項目規劃報建時(shí)，按政府規定繳納的相關(guān)費用允許扣除;

（二）未形成最終成果的設計費、與項目可行性研究無(wú)關(guān)的咨詢(xún)費不允許扣除;

（三）重復建設所發(fā)生的基礎設施費不允許扣除。

第十六條 建筑安裝工程費的扣除，應按以下規定處理：

（一）銷(xiāo)售已裝修的房屋，裝修費符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷(xiāo)售合同或補充協(xié)議中明確了房?jì)r(jià)中包含裝修費的;

2.銷(xiāo)售發(fā)票中包含裝修費的;

3.簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶(hù)式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;

（二）清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。在清算項目?jì)妊b修樣板房并轉讓?zhuān)曳康禺a(chǎn)轉讓合同明確約定裝修費包含在房?jì)r(jià)中的，樣板房裝修費允許扣除;

（三）因設計變更發(fā)生的建筑安裝工程費，已依法辦理變更手續的，允許扣除。自行改變設計方案、違章建設、重復建設發(fā)生的建筑安裝工程費不允許扣除;

（四）實(shí)際發(fā)生的工程監理費允許扣除。

第十七條 公共配套設施費的扣除應按以下規定處理：

（一）有下列情形之一的，認定公共配套設施建成后產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有的，其成本費用允許扣除：

（1）政府相關(guān)文件中明確規定屬于全體業(yè)主所有;

（2）經(jīng)人民法院裁判屬于全體業(yè)主共有;

（3）商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設施歸業(yè)主共有;

（二）商品房銷(xiāo)售合同中未明確有關(guān)公共配套設施歸屬，但相關(guān)公共配套設施移交給業(yè)主委員會(huì )，或業(yè)主委員會(huì )尚未成立，無(wú)法辦理移交手續，納稅人能提供書(shū)面說(shuō)明及代管情況的，其成本、費用允許扣除;

（三）商品房銷(xiāo)售合同中注明有關(guān)公共配套設施歸出賣(mài)人所有，納稅人在向主管稅務(wù)機關(guān)反饋清算初審意見(jiàn)前與不少于已售房產(chǎn)戶(hù)數三分之二的業(yè)主簽訂確認有關(guān)公共配套設施歸全體業(yè)主共有的補充協(xié)議的，其成本、費用允許扣除;

（四）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用允許扣除;

（五）預提的公共配套設施費，違章建設、重復建設發(fā)生的公共配套設施費不允許扣除;

（六）分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施在未清算的項目中分攤扣除;

（七）未移交的公共配套設施轉為納稅人自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，其建筑面積作為可售面積，不允許扣除相應的成本、費用;

（八）土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設施費計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，清算后對外轉讓公共配套設施的，應按規定征收土地增值稅，且其單位建筑面積成本費用額確認為零;

（九）依法配建人防部門(mén)規劃的人防工程，其建造發(fā)生的成本費用允許扣除。按規定向建設部門(mén)繳納的人防工程易地建設費，取得合法有效憑證的，允許扣除;

（十）轉讓有產(chǎn)權的地下車(chē)庫，應計入項目可售建筑面積（包括應分攤的車(chē)道等地下面積），按規定確認房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，其發(fā)生的成本費用允許扣除;轉讓或出租無(wú)產(chǎn)權的地下車(chē)庫使用權的，其收入不計入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應分攤的成本費用。其他無(wú)產(chǎn)權的公共配套設施比照執行。

第十八條 開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的扣除應按以下規定處理：

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除;

（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照本項扣除;

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條前兩項所述兩種辦法;

（四）納稅人向金融機構支付的非利息支出以及因逾期還款，金融機構收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第二十條 納稅人應繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，允許據實(shí)扣除。營(yíng)改增后，納稅人應繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，涉及到多個(gè)開(kāi)發(fā)項目應分攤的，按各項目不含增值稅收入的占比計算分攤。

主管稅務(wù)機關(guān)清算時(shí)發(fā)現納稅人應繳的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加大于實(shí)際繳納稅費的，應及時(shí)追繳并按《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規定處理。

第二十一條 納稅人整體購買(mǎi)未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目后，取得規劃許可，繼續投入資金進(jìn)行后續建設，完成后進(jìn)行銷(xiāo)售的，其購買(mǎi)未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款及稅金允許扣除，但不得作為“財政部規定的其他扣除項目”計算的基數。


 

第四章 附則
 

第二十二條 本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋?zhuān)巨k法未盡事項，按相關(guān)規定處理。

第二十三條 本辦法所稱(chēng)的主管稅務(wù)機關(guān)是指管轄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的區稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。

第二十四條 本辦法自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本辦法處理。

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