新購房屋繳納房產(chǎn)稅的時(shí)間點(diǎn)

新購置用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，繳納房產(chǎn)稅的時(shí)點(diǎn)，一直存在爭議。在實(shí)務(wù)中，這類(lèi)房產(chǎn)已經(jīng)使用，但很多企業(yè)的房產(chǎn)稅卻沒(méi)有繳納，其理由為沒(méi)有辦理完畢《房屋所有權證》，或決算還沒(méi)完成等，所以如何確定房屋交付使用的時(shí)點(diǎn)是關(guān)鍵。
   

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策規定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第一款規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。
   

上項規定中對“房屋交付使用”時(shí)點(diǎn)，國家稅務(wù)總局沒(méi)有做出相關(guān)的解釋。對這個(gè)問(wèn)題，筆者認為，通常情況下，交付使用也并不一定以房產(chǎn)證和土地使用證的取得為必要條件，因為辦理證件過(guò)程中有很多客觀(guān)因素。不動(dòng)產(chǎn)和一些特殊的動(dòng)產(chǎn)需要履行一定的手續和滿(mǎn)足形式要件，才能發(fā)生所有權的轉移。房屋所有權的轉移就是以登記為要件的。所以將商品房交付給買(mǎi)受人并不一定能使所有權轉移。在商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)踐中，房屋交付和登記之間往往有一個(gè)時(shí)間間隔，在沒(méi)有辦理登記取得房屋產(chǎn)權之前，房屋買(mǎi)受人對房屋只是事實(shí)上的占有，而不是法律上的所有。因此，房產(chǎn)證及土地使用證只是產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的一個(gè)證明，不是交付使用的證明。
   

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第十一條規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)期間城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（青地稅函〔2009〕128號）規定：商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉移給買(mǎi)受人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人。
   

結合上述規定，筆者認為，新購入房產(chǎn)，不能僅以《房屋所有權證》辦理日期作為交付使用日期，現實(shí)中不能如約交付房產(chǎn)居多，應以房屋交付使用通知書(shū)或取得鑰匙時(shí)為準，這時(shí)雖然未辦理產(chǎn)權證書(shū)，但對此房產(chǎn)有了實(shí)質(zhì)性的控制和管理權力。如企業(yè)不能提供交房通知書(shū)或鑰匙日期的，不排除稅務(wù)機關(guān)查閱裝修房屋、喬遷等相關(guān)事實(shí)作為交付時(shí)間的可能。


個(gè)人出租房屋涉稅小知識
   

一、個(gè)人出租非住房（商鋪、寫(xiě)字間等）應繳納以下稅款：
   

1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計算繳納（根據《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規定）。
   

2.營(yíng)業(yè)稅：以租金收入的5%計算繳納（根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表）。
   

3.城市維護建設稅及教育費附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
   

4.個(gè)人所得稅：按財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率是20%（根據《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條的規定）。
   

5.印花稅：按財產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。
   

二、個(gè)人出租住房應繳納以下稅款，根據財稅〔2008〕24號文件（對房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠）：
   

1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計算繳納。
   

2.營(yíng)業(yè)稅：3%稅率的基礎上減半計算繳納。
   

3.城市維護建設稅及教育費附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
   

4.個(gè)人所得稅：對個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。
   

5.免征城鎮土地使用稅。
   

6.免征印花稅。

本文關(guān)鍵詞： 新購房屋, 房產(chǎn)稅, 時(shí)間點(diǎn)

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