二手房交易涉稅政策問(wèn)題解答（2015版）

二手房交易涉稅政策問(wèn)題解答（2015版）

二手房交易究竟涉及哪些稅收，納稅人依法應享受哪些稅收優(yōu)惠……？地稅周刊本期以“一問(wèn)一答”方式為您解讀二手房交易有關(guān)稅收政策問(wèn)題。

一、二手房交易環(huán)節要繳納哪些稅？

答：二手房交易環(huán)節涉及轉讓方的稅收有：企業(yè)所得稅（個(gè)人所得稅）、營(yíng)業(yè)稅及附加（包括：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加）、土地增值稅、印花稅；涉及受讓方的稅收有：契稅、印花稅。

二、二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策？

答：（一）自2008年11月1日起，對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅和印花稅；

（二）自2010年10月1日起，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

（三）自2015年3月31日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

（四）個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

1、“自用5年以上”，是指個(gè)人購房至轉讓房屋的時(shí)間達5年以上。

（1）個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買(mǎi)的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

（2）個(gè)人轉讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間為準。

2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

注：目前我省執行普通住房的標準是：同時(shí)具備住宅小區容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個(gè)條件。

三、對于“個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅和印花稅”的稅收優(yōu)惠政策中，其所指“住房”如何認定？

答：（一）個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房（不包括個(gè)人自建住房），凡房產(chǎn)（總）證中登記的房產(chǎn)性質(zhì)屬于住宅種類(lèi)（包括別墅、高級公寓），均應認定為“住房”。房產(chǎn)性質(zhì)登記不明確或屬于混合用途的，不予認定為“住房”。

個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)自建住房，凡土地使用權證用地類(lèi)型登記為住宅用地或商住兩用且房產(chǎn)證登記的房產(chǎn)性質(zhì)為住宅種類(lèi)的，均應認定為“住房”。對土地用途、房產(chǎn)性質(zhì)登記不一致或房產(chǎn)性質(zhì)登記為混合用途的，不予認定為“住房”。

（二）實(shí)行土地使用權證與房產(chǎn)證兩證合一登記的地區，其住房的認定以土地房屋權證中登記的土地用途為準，即土地用途登記為住宅用地的，認定為“住房”；土地用途登記為商住用地或城鎮混合住宅用地且房屋類(lèi)型登記為住宅種類(lèi)的，認定為“住房”。土地用途登記為其他類(lèi)型用地的，不予認定為“住房”。

四、在二手房轉讓中，計算土地增值稅扣除項目金額時(shí)，如何理解按購房發(fā)票金額每年加計5%？

答：納稅人在轉讓二手房時(shí)，凡不能取得重置成本評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認，除允許扣除的轉讓稅金和購房時(shí)所繳納的契稅外，其他扣除項目金額可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

五、個(gè)人購買(mǎi)住房的時(shí)間如何確定？

答：個(gè)人購買(mǎi)住房以取得房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間為其購買(mǎi)住房的時(shí)間。房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”原則確定購買(mǎi)住房的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權證的時(shí)間為購買(mǎi)住房的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買(mǎi)住房的時(shí)間。

六、對通過(guò)法院裁決（判決）或行政確權方式取得但無(wú)法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉讓時(shí)，能否按法院裁定（判決）書(shū)或房地產(chǎn)項目轉讓稅收專(zhuān)用證明確定的金額確認購置成本？

答：自2014年12月12日起，對通過(guò)法院裁決（判決）或行政確權方式取得但無(wú)法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉讓時(shí)，可按法院裁定（判決）書(shū)或房地產(chǎn)項目轉讓稅收專(zhuān)用證明確定的金額確認購置成本，比照財稅〔2006〕21號文第二條第一款的規定計算土地增值稅扣除項目金額。

七、個(gè)人轉讓房產(chǎn)如何征收個(gè)人所得稅？

答：個(gè)人轉讓房產(chǎn)，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個(gè)人所得稅。

八、個(gè)人轉讓住房計征個(gè)人所得稅時(shí)，如何確定房產(chǎn)轉讓收入額？

答：對住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當理由的，征收機關(guān)依法有權根據有關(guān)信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價(jià)格一致。

九、個(gè)人轉讓住房計征個(gè)人所得稅時(shí)，如何確定轉讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值？

答：財產(chǎn)原值應根據個(gè)人所轉讓房產(chǎn)的不同類(lèi)型區別確定：

（一）商品房及非住房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費；

（二）自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費。

（三）經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及相關(guān)稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

（四）已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格計算的房?jì)r(jià)款，加上原購公有住房超標準面積實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款以及按規定向財政部門(mén)（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。
 
（五）城鎮拆遷安置住房：根據拆遷安置方式的不同，其原值按以下方式確定：

1、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費；

2、房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費；

3、房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；

4、房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

十、個(gè)人轉讓住房計征個(gè)人所得稅時(shí)，可以扣除的稅金有哪些？

答：轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

十一、個(gè)人轉讓住房計征個(gè)人所得稅時(shí)，可以扣除的合理費用有哪些？

答：合理費用是指：納稅人按照規定實(shí)際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

（一）支付的住房裝修費用的扣除要求。
納稅人能提供實(shí)際支付裝修費用的稅務(wù)統一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉讓的住房在轉讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

1、已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

2、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房?jì)r(jià)款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

（二）支付的住房貸款利息的扣除要求。

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實(shí)扣除。

（三）手續費、公證費等費用的扣除要求。

納稅人按照有關(guān)規定實(shí)際支付的手續費、公證費等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據實(shí)扣除。

十二、扣除所轉讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值、稅金和其他合理費用，需要提供哪些材料？

答：對轉讓住房收入計算個(gè)人所得稅應納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

十三、住房轉讓人未提供完整、準確的房屋原值憑證的，如何征收個(gè)人所得稅？

答：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入的2%核定征收個(gè)人所得稅。

十四、無(wú)償轉讓房產(chǎn)的是否征收個(gè)人所得稅？

答：（一）以下情形的房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與，對當事雙方（包括轉讓人和受讓人）不征收個(gè)人所得稅：

1、房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2、房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人；

3、房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

（二）除上述規定情形以外，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與他人的，受贈人（即受讓方）因無(wú)償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門(mén)確定征稅的其他所得”項目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%；贈與人（即轉讓人）不征收個(gè)人所得稅。

十五、個(gè)人無(wú)償轉讓房產(chǎn)應提交哪些資料？

答：贈與雙方辦理免稅手續時(shí)，應向稅務(wù)機關(guān)提交以下資料：

（一）《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）第一條規定的相關(guān)證明材料；

（二）贈與雙方當事人的有效身份證件；

（三）屬于本通知第一條第（一）項規定情形的，還須提供公證機構出具的贈與人和受贈人親屬關(guān)系的公證書(shū)（原件）。

（四）屬于本通知第一條第（二）項規定情形的，還須提供公證機構出具的撫養關(guān)系或者贍養關(guān)系公證書(shū)（原件），或者鄉鎮政府或街道辦事處出具的撫養關(guān)系或者贍養關(guān)系證明。

稅務(wù)機關(guān)應當認真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫(xiě)正確的，在提交的《個(gè)人無(wú)償贈與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復印留存，原件退還提交人，同時(shí)辦理個(gè)人所得稅不征稅手續。

十六、如何確定受贈人（即受讓方）受贈房產(chǎn)的個(gè)人所得稅應納稅所得額？

答：對受贈人無(wú)償受贈房屋計征個(gè)人所得稅時(shí)，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價(jià)值減除贈與過(guò)程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。

贈與合同標明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機關(guān)可依據受贈房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

十七、受贈人（即受讓方）轉讓受贈房產(chǎn)的如何計征個(gè)人所得稅？

答：受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉讓過(guò)程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目依法計征個(gè)人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據該房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉讓收入。

本文關(guān)鍵詞： 二手房交易, 涉稅政策, 問(wèn)題解答, 2015版

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