您當前的位置：寧政辦發(fā)〔2019〕30號《南京市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》
《南京市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》
寧政辦發(fā)〔2019〕30號
各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
為加快形成“以畝產(chǎn)論英雄”的用地導向，提升我市省會(huì )城市功能和中心城市首位度，切實(shí)提高土地資源配置效率和產(chǎn)出效益，根據國家、省相關(guān)政策要求，經(jīng)市委、市政府同意，現就深入推進(jìn)全市城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、范圍模式
（一）再開(kāi)發(fā)范圍。城鎮低效用地是指土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，布局散亂、利用粗放、用途不合理的城鎮存量建設用地。
國家產(chǎn)業(yè)政策規定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地，“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地，土地利用強度、土地產(chǎn)出率等指標較低的產(chǎn)業(yè)用地，廢棄露采礦山用地，及其他利用效率較低的土地，可納入再開(kāi)發(fā)范圍。
（二）再開(kāi)發(fā)規劃要求。城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)堅持規劃先行，必須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃等，在滿(mǎn)足基礎設施、公共設施等配套設施用地的前提下，對改造開(kāi)發(fā)的規模、時(shí)序等進(jìn)行統籌安排，確保再開(kāi)發(fā)工作穩步有序開(kāi)展。
（三）再開(kāi)發(fā)模式。圍繞我市創(chuàng )新名城和美麗古都建設、主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展、改善民生的實(shí)際需求，通過(guò)老城嬗變、產(chǎn)業(yè)轉型、城市創(chuàng )新、連片開(kāi)發(fā)等形式多樣的開(kāi)發(fā)模式，采取收購儲備、實(shí)施流轉、協(xié)議置換、“退二進(jìn)三”、增容技改等再開(kāi)發(fā)方式，調動(dòng)各類(lèi)開(kāi)發(fā)主體積極性，實(shí)現利益共享、多方共贏(yíng)。
1．“老城嬗變”模式。以低效樓宇更新、棚戶(hù)區改造為重點(diǎn)，通過(guò)土地用途優(yōu)化和利用率提升，結合歷史文化遺產(chǎn)、特色風(fēng)貌保護，進(jìn)一步提升城市品質(zhì)。
2．“產(chǎn)業(yè)轉型”模式。以重點(diǎn)工業(yè)片區布局調整、中小工業(yè)集中區轉型升級為重點(diǎn)，采取協(xié)議置換等方式，鼓勵企業(yè)轉型，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級、效益提升。
3．“城市創(chuàng )新”模式。以盤(pán)活城市存量用地為重點(diǎn)，以發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)為目標，立足我市科技人才資源優(yōu)勢，提升主城區園區現有載體創(chuàng )新服務(wù)功能，激發(fā)老校區、科研院所等存量用地活力，構建校地融合、產(chǎn)城一體、創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)活躍度高的“硅巷”。
4．“連片開(kāi)發(fā)”模式。以產(chǎn)城融合為重點(diǎn)，通過(guò)集中成片開(kāi)發(fā)，引導土地多用途復合利用，實(shí)現產(chǎn)業(yè)與城市功能融合、空間整合，以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)。
二、工作程序
（一）做好更新調查。市規劃和自然資源局牽頭負責全市產(chǎn)業(yè)用地年度更新調查工作，通過(guò)查清土地權屬關(guān)系，調查產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、稅收產(chǎn)出、資源消耗等情況，全面掌握產(chǎn)業(yè)用地利用現狀和開(kāi)發(fā)潛力，更新完善產(chǎn)業(yè)用地利用現狀成果數據庫。
（二）確定低效用地標準。低效產(chǎn)業(yè)用地標準由市規劃和自然資源局牽頭會(huì )同發(fā)改、工信等相關(guān)部門(mén)根據各區實(shí)際情況制定，其他類(lèi)型的低效用地，由江北新區管委會(huì )、各區政府結合轄區實(shí)際，合理進(jìn)行認定。江北新區、各區根據標準確定再開(kāi)發(fā)范圍，并按要求建立城鎮低效用地數據庫。
（三）編制專(zhuān)項規劃。江北新區管委會(huì )、各區政府以城鎮低效用地數據庫為基礎，按照《江蘇省城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)規劃和年度實(shí)施計劃編制指南》，編制轄區再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃，規劃成果由省自然資源廳組織省級評審并出具評審意見(jiàn)后，經(jīng)市、區政府批準后實(shí)施。
（四）制定年度實(shí)施計劃。江北新區管委會(huì )、各區政府根據批準的專(zhuān)項規劃，于每年第四季度編制次年的年度實(shí)施計劃，由市規劃和自然資源局牽頭初審匯總后報市政府批準執行。
（五）建立動(dòng)態(tài)更新機制。年度更新調查新發(fā)現的城鎮低效用地，可補充納入專(zhuān)項規劃，由江北新區、各區自行調整。
三、用地政策
（一）鼓勵原國有土地使用權人改造開(kāi)發(fā)。在符合規劃的前提下，原國有土地使用權人可通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉讓等多種方式進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。除再開(kāi)發(fā)為商品住宅項目及按法律法規要求必須由政府收儲的項目外，可以采取協(xié)議出讓方式供地，其中興辦國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可享受繼續按原用途使用5年的過(guò)渡期政策。
具體改造開(kāi)發(fā)方式包括：可以設立全資子公司作為新的用地主體進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)；單宗低效用地內或低效樓宇，涉及兩個(gè)以上用地主體（不含個(gè)人住宅）、且均具有開(kāi)發(fā)意愿的，可以由多個(gè)主體聯(lián)合或共同設立項目公司作為新的用地主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造；可以由相鄰多宗地塊的原國有土地使用權人聯(lián)合或共同設立項目公司作為新的用地主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造。
1．原國有土地使用權人自主再開(kāi)發(fā)，不涉及用地邊界調整的項目或用地范圍縮小的項目，不再擬定項目實(shí)施方案，發(fā)改、規劃資源、工信等各部門(mén)依據用地主體的申請及批復的年度實(shí)施計劃辦理相關(guān)手續。
2．通過(guò)成立全資子公司、聯(lián)合體、項目公司作為新的用地主體進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，或根據規劃要求調整用地邊界的項目，需編制項目實(shí)施方案報江北新區管委會(huì )、各區政府批準，發(fā)改、規劃資源、工信等各部門(mén)依據新用地主體的申請及批準的項目實(shí)施方案辦理相關(guān)手續。
成立聯(lián)合體的，須在項目實(shí)施方案中明確約定每個(gè)成員產(chǎn)權分割份額，地塊開(kāi)發(fā)完成后，在符合規劃、人防、消防等要求的前提下，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測繪并登記到各個(gè)成員名下，公共部分登記為共同共有。
3．列入市政府批準的再開(kāi)發(fā)年度實(shí)施計劃，利用現有房屋和土地，興辦文化創(chuàng )意、科技研發(fā)、健康養老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng )空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的再開(kāi)發(fā)項目，經(jīng)區政府或區級相關(guān)主管部門(mén)認定后出具項目符合條件的證明或認定材料，至規劃資源部門(mén)備案后可繼續按原用途和土地權利類(lèi)型使用土地，自登記備案之日起的5年過(guò)渡期內可免收土地年租金，5年期滿(mǎn)以及過(guò)渡期內經(jīng)出讓人同意不動(dòng)產(chǎn)整體轉讓的，按照新用途、新權利、市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續。
高校、科研院所在滿(mǎn)足辦學(xué)生均用地指標及科研設施研發(fā)條件等國家標準、規范的前提下，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準，利用現有存量劃撥建設用地建設產(chǎn)學(xué)研結合中試基地、共性技術(shù)研發(fā)平臺、產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新中心，在老城區打造“硅巷”的，可繼續保持土地原用途和權利類(lèi)型不變，由原國有土地使用權人自持，不得銷(xiāo)售、轉讓。
（二）加大政府主導再開(kāi)發(fā)實(shí)施力度。再開(kāi)發(fā)后土地用途為商品住宅的，或原土地使用權人有開(kāi)發(fā)意愿但沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力的項目，可由市、區政府依法收回或收購土地使用權進(jìn)行招拍掛，不再擬定實(shí)施方案報批，直接按相關(guān)規定和程序辦理。
舊城改造地塊和涉及歷史建筑、工業(yè)遺存保護的項目，可以采取帶保護方案公開(kāi)招拍掛、定向掛牌、組合出讓等差別化土地供應方式。
（三）引導市場(chǎng)主體參與再開(kāi)發(fā)。允許市場(chǎng)主體收購相鄰多宗地塊，申請集中連片改造開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)主體應依據規劃要求編制項目實(shí)施方案，報經(jīng)江北新區管委會(huì )、各區政府批準后實(shí)施。
（四）妥善處理歷史遺留建設用地問(wèn)題。在城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃范圍內，符合土地利用總體規劃、經(jīng)第二次全國土地調查確定為建設用地但沒(méi)有合法用地手續的歷史遺留建設用地（集體土地小產(chǎn)權房用地除外），按照依法依規、尊重歷史的原則進(jìn)行分類(lèi)處理。
1．用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前且符合城鄉規劃等相關(guān)規劃的，由市、區規劃資源部門(mén)出具符合土地利用總體規劃的審核意見(jiàn)書(shū)，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進(jìn)行確權后，直接辦理土地確權登記發(fā)證手續。
2．用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間、沒(méi)有合法手續的，如符合土地利用總體規劃和城鄉規劃等相關(guān)規劃，現狀為國有建設用地，經(jīng)規劃資源部門(mén)認定地上建筑物具備保留價(jià)值，且已按照相關(guān)法律法規及政策落實(shí)處理（處罰）的項目，在已滿(mǎn)足用地高效利用標準及現行法律法規、規范要求的前提下，可由用地主體編制項目實(shí)施方案報江北新區管委會(huì )、各區政府同意后，報市政府批準，按土地利用現狀以協(xié)議出讓方式辦理相關(guān)手續。
四、激勵措施
（一）調整收益分配政策。鼓勵各區加快推進(jìn)再開(kāi)發(fā)工作，對于市本級范圍內采取協(xié)議出讓方式實(shí)施再開(kāi)發(fā)的項目，在2019年12月31日前簽訂出讓合同（或補充協(xié)議）的，按繳納出讓金總額的60%分配給項目所在區政府；在2020年12月31日前簽訂出讓合同（或補充協(xié)議）的，按繳納出讓金總額的50%分配給項目所在區政府；在2020年12月31日以后簽訂出讓合同（或補充協(xié)議）的，按繳納出讓金總額的30%分配給項目所在區政府。分配給區政府的出讓收入統籌用于建設完善區內公共配套設施功能。對于按規定需公開(kāi)出讓土地，繳納的土地出讓金仍按現行市政府明確的有關(guān)政策分配管理。
（二）鼓勵集中成片開(kāi)發(fā)。低效地塊周邊的邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開(kāi)發(fā)的零星土地，應進(jìn)行統一規劃、整體改造開(kāi)發(fā)，涉及新增用地計劃指標的，給予專(zhuān)項保障。
（三）合理評估土地出讓價(jià)格。因涉及改變土地用途、提高容積率等，辦理協(xié)議出讓手續需補交出讓金的再開(kāi)發(fā)項目，除另有規定外，按現用地條件凈地價(jià)格與原用地條件凈地價(jià)格（或劃撥土地使用權價(jià)格）的差額補交土地出讓金，土地價(jià)格按土地市場(chǎng)價(jià)格水平評估確定，評估基準日以規劃和自然資源主管部門(mén)依法受理補繳地價(jià)申請時(shí)點(diǎn)為準。
（四）適度放寬再開(kāi)發(fā)土地政策。鼓勵對現有工業(yè)用地追加投資、轉型改造，合理利用地上地下空間。對符合相關(guān)規劃、不改變用途的現有工業(yè)用地，通過(guò)廠(chǎng)房加層、老廠(chǎng)改造、內部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。
低效產(chǎn)業(yè)用地在符合相關(guān)規劃的前提下采取協(xié)議出讓方式變更土地用途為科技研發(fā)用地的，再開(kāi)發(fā)后確需分割轉讓的，分割轉讓的建筑面積不超過(guò)再開(kāi)發(fā)建設項目總建筑面積的50%；采取協(xié)議出讓方式變更為其他用途的，經(jīng)批準后可按幢或層作為最小分割單元轉讓?zhuān)指钷D讓的建筑面積不超過(guò)再開(kāi)發(fā)建設項目總建筑面積的30%。經(jīng)營(yíng)性的低效用地采取協(xié)議出讓方式進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，符合分割轉讓規定的，不受分割轉讓比例限制。
（五）引導土地多用途復合開(kāi)發(fā)利用。在符合城鄉規劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的前提下，允許同一宗地兼容兩種及以上用途，整體出讓。再開(kāi)發(fā)為國家、省、市支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的工業(yè)、科研用地，兼容相關(guān)用途設施建筑面積不超過(guò)15%的，仍按工業(yè)、科研用地管理，兼容用途的土地、房產(chǎn)不得分割轉讓。其他情形下，同一宗地兼容兩種及以上用途的，應依據主用途確定供應方式（包含商品住宅用地的，必須通過(guò)公開(kāi)出讓方式供地）；主用途可依據建筑面積占比確定，也可依據功能的重要性確定。
（六）試點(diǎn)低效用地建設租賃住房。
1．經(jīng)江北新區管委會(huì )、各區政府認定確有租賃住房建設需求的，可以參照工業(yè)用地配套設施政策，在園區內利用低效工業(yè)、科研等用地建設宿舍性質(zhì)的租賃住房，開(kāi)發(fā)建設主體為園區平臺公司或其控股的項目公司。用地面積不超過(guò)園區總面積的7%，建筑面積不超過(guò)園區總建筑面積的15%，不改變原用地性質(zhì)直接辦理宿舍性質(zhì)的規劃許可及相關(guān)建設手續，所建房屋由開(kāi)發(fā)建設主體自持用于租賃，不得分割轉讓。
2．低效用地通過(guò)協(xié)議出讓方式再開(kāi)發(fā)為商服項目的，在滿(mǎn)足區位、交通、配套等條件的前提下，允許根據規劃要求配建不超過(guò)30%的酒店式公寓，所建房屋及對應土地按商業(yè)性質(zhì)管理。低效產(chǎn)業(yè)用地項目再開(kāi)發(fā)為商服項目配建的酒店式公寓，可以全部自持用于租賃，也可按幢或層作為最小分割單元轉讓。
3．利用低效用地建設的租賃住房房源納入全市房屋租賃監管與服務(wù)平臺，房租接受政府部門(mén)監管，波動(dòng)不得超過(guò)一定幅度。
五、保障機制
（一）明確主體責任和部門(mén)職責。江北新區管委會(huì )、各區政府作為責任主體，負責轄區內的再開(kāi)發(fā)工作；規劃資源部門(mén)作為再開(kāi)發(fā)工作的牽頭部門(mén)，負責產(chǎn)業(yè)用地年度更新調查，會(huì )同相關(guān)部門(mén)制定低效產(chǎn)業(yè)用地標準，指導編制再開(kāi)發(fā)專(zhuān)項規劃、年度實(shí)施計劃，辦理相關(guān)用地手續，負責組織編制再開(kāi)發(fā)片區的控制性詳細規劃，出具再開(kāi)發(fā)項目的規劃條件；發(fā)改部門(mén)負責再開(kāi)發(fā)中涉及投資項目的審批、核準及備案工作；工信部門(mén)負責再開(kāi)發(fā)中涉及技術(shù)改造項目的審批、核準及備案工作，提供工業(yè)企業(yè)相關(guān)數據信息及績(jì)效評價(jià)成果；建設部門(mén)負責國有土地上的房屋征收管理、工程項目建設監管及有關(guān)手續辦理等工作；財政部門(mén)負責落實(shí)相關(guān)資金扶持政策；房產(chǎn)、審計、生態(tài)環(huán)境、文化旅游、應急管理等各相關(guān)部門(mén)，各司其職，合力做好城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)的相關(guān)工作，其中涉及地下文物重點(diǎn)保護區或其他需要進(jìn)行考古勘探再行建設的用地，應當在出讓前完成考古勘探。
（二）簡(jiǎn)化辦理程序。加強部門(mén)協(xié)作，通過(guò)聯(lián)席會(huì )議等方式建立議事協(xié)調機制。建立再開(kāi)發(fā)審批“綠色通道”，簡(jiǎn)化辦事程序，提高工作效率，確保再開(kāi)發(fā)工作高效有序開(kāi)展。
低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)為科技研發(fā)用地的，土地面積小于5公頃的，由江北新區管委會(huì )、各區政府對擬改造科研項目的可行性按程序進(jìn)行研究認定后，辦理相關(guān)手續；土地面積5公頃至10公頃的，由市政府出讓專(zhuān)題會(huì )對擬改造科研項目的可行性進(jìn)行研究認定后，辦理相關(guān)手續；土地面積10公頃以上的，需報經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )對擬改造科研項目的可行性進(jìn)行研究認定后，再辦理相關(guān)手續。
（三）建立倒逼機制。工信部門(mén)牽頭，江北新區、各區和各相關(guān)部門(mén)積極參與和支持，全面實(shí)施工業(yè)企業(yè)資源集約利用績(jì)效綜合評價(jià)工作，對評價(jià)為C類(lèi)（監管調控類(lèi)）、D類(lèi)（落后整治類(lèi)）的企業(yè)，以及列入城鎮低效用地數據庫3年以上未進(jìn)行再開(kāi)發(fā)的企業(yè)，不予安排新增供地。江北新區管委會(huì )、各區政府要與市有關(guān)部門(mén)協(xié)商制訂本地區不同類(lèi)型企業(yè)用電、用水、用能等差異化政策措施，倒逼企業(yè)提質(zhì)增效，促進(jìn)經(jīng)濟轉型升級。
（四）加強督查考核。江北新區管委會(huì )、各區政府每年年底前對城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行總結，于下一年度一季度前專(zhuān)題報告市政府。市政府將此項工作納入年度考核內容，并通報各區工作進(jìn)展情況，再開(kāi)發(fā)年度考核結果作為下一年度土地利用計劃分配調整因素。
六、本意見(jiàn)自發(fā)布之日起執行，試行兩年?！蛾P(guān)于推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)促進(jìn)節約集約用地的實(shí)施試點(diǎn)意見(jiàn)》（寧委辦發(fā)〔2014〕81號）、《南京市城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)工作補充意見(jiàn)》（寧政辦發(fā)〔2016〕20號）同時(shí)廢止。
南京市人民政府辦公廳
2019年5月27日
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