穗府辦規〔2023〕4號《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強土地供應及供后監管的實(shí)施意見(jiàn)》

穗府辦規〔2023〕4號

廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強土地供應及供后監管的實(shí)施意見(jiàn)

各區人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機構：

為貫徹落實(shí)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》等法律法規規定，充分發(fā)揮土地資源市場(chǎng)配置作用，提高土地利用質(zhì)量和效益，促進(jìn)節約集約用地和經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現就加強土地供應及供后監管工作提出以下意見(jiàn)：

一、規范土地供應

（一）明確土地供應原則。

1. 優(yōu)先保障民生、公共基礎設施和公益事業(yè)用地。

2. 加強土地資源市場(chǎng)化配置，擴大土地有償使用和公開(kāi)出讓范圍。

3. 鼓勵開(kāi)發(fā)利用地下空間及存量低效建設用地再利用。

4. 支持社會(huì )資金以土地有償使用方式投資建設基礎服務(wù)設施、社會(huì )公益事業(yè)。

（二）實(shí)行“凈地”供應。擬供應宗地必須是土地權利清晰、規劃條件明確、安置補償落實(shí)到位、沒(méi)有法律經(jīng)濟糾紛、具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的基本條件的“凈地”。

（三）實(shí)行供應規?？刂?。嚴格執行《限制用地項目目錄（2012年本）》規定的標準。對于超標準、無(wú)標準項目用地要按照規定組織開(kāi)展節地評價(jià)。單宗商品住宅用地出讓面積不得超過(guò)原國土資源部、國家發(fā)展改革委發(fā)布的《限制用地項目目錄（2012年本）》規定的標準。不得將2宗以上商品住宅用地捆綁出讓。

（四）明確土地供應年限。劃撥用地不設定使用年限；出讓用地最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年，綜合或者其他用地50年。工業(yè)用地可結合產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿(mǎn)后對項目經(jīng)營(yíng)情況和出讓合同履行情況進(jìn)行評估，再視情況有償續期或者收回土地使用權。

（五）明確劃撥供地范圍。凡列入《劃撥用地目錄》的建設用地項目，無(wú)論使用原有建設用地或者新增建設用地，均可以按照劃撥方式供地。對《劃撥用地目錄》未明確的下列項目可以劃撥方式供地，對于建設用地項目“非營(yíng)利性”“公益性”的認定標準應由市教育、醫療、文化、交通等相關(guān)行業(yè)行政主管部門(mén)認定：

1. 立項批文明確的非營(yíng)利性的地下綜合管溝、空中連廊、人防工程等。

2. 城市道路、市政廣場(chǎng)、公共綠地、公共停車(chē)場(chǎng)等開(kāi)放性的、為社會(huì )公眾提供服務(wù)的公益性項目用地。

3. 經(jīng)省級或者省級以上發(fā)展改革部門(mén)立項，或者政府投資的能源、交通、水利等基礎設施用地項目。

4. 政府及公益類(lèi)事業(yè)單位投資建設的各類(lèi)社會(huì )保障性住房項目，包括廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房、安置房、復建房項目，政府部門(mén)、公益類(lèi)事業(yè)單位投資建設的人才公寓、周轉房等項目，持有效批文的部隊保障性住房、離退休干部住房、營(yíng)房等項目。

5. 住宅配套的非營(yíng)利性獨立用地公共服務(wù)設施項目。

6. 按照外交對等原則，經(jīng)市或者市以上外事部門(mén)認定的外事用地。

7. 經(jīng)市民族宗教管理部門(mén)認定，專(zhuān)門(mén)用于進(jìn)行集體宗教活動(dòng)的寺院、宮觀(guān)、清真寺、教堂等宗教活動(dòng)場(chǎng)所。

8. 使用國有土地建設的農村村民住宅、農民拆遷安置房，以及有留用地指標返撥給村集體經(jīng)濟組織的村經(jīng)濟發(fā)展用地項目。

（六）明確綜合開(kāi)發(fā)費的收取標準。

1. 使用政府儲備用地的劃撥用地項目，應當按照核定的土地儲備成本計收土地綜合開(kāi)發(fā)費，土地儲備成本難以核定的，按照申請儲備用地時(shí)公共服務(wù)用地（類(lèi)別二）基準地價(jià)的60%，以用地面積計收土地綜合開(kāi)發(fā)費。用地單位應當在取得劃撥決定書(shū)前，先行與土地儲備機構簽訂土地綜合開(kāi)發(fā)費付款合同，自簽訂之日起3個(gè)月內一次性繳清，自身原因逾期未繳土地綜合開(kāi)發(fā)費的，用地單位應當按照合同約定承擔違約責任。

2. 自行征地拆遷的，用地單位需要承擔土地取得成本及相關(guān)稅費，無(wú)需繳納土地綜合開(kāi)發(fā)費。

（七）明確公開(kāi)出讓范圍。除出讓合同或者劃撥決定書(shū)已有約定外，應當以公開(kāi)方式出讓的用地包括：

1. 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地。

2. 可以協(xié)議出讓但有兩個(gè)以上意向用地者的用地。

3. 社會(huì )力量投資建設的使用新增用地的公共租賃住房項目。

4. 營(yíng)利性郵政設施、教育設施、體育設施、公共文化設施、醫療衛生設施、社會(huì )福利設施等社會(huì )事業(yè)用地和營(yíng)利性科研設計用地。

5. 已劃撥用地或者已出讓的非居住用地，規劃用途經(jīng)批準改變?yōu)樯唐纷≌挠玫亍?/p>
6. 已取得用地文件、尚未供地且不屬于閑置土地的前置審批用地，或者已被認定為閑置土地但按照閑置土地處置決定需在期限內以公開(kāi)出讓方式完善出讓手續的前置審批用地。

7. 國家相關(guān)政策明確規定應當以公開(kāi)方式出讓的其他情形。

（八）明確公開(kāi)出讓方式。

1. 公開(kāi)出讓方式包括招標、拍賣(mài)和掛牌，優(yōu)先采取掛牌或者拍賣(mài)方式。

2. 商品住宅用地可采取“限地價(jià)、競配建政策性房源”、“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”、“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”、超過(guò)溢價(jià)率一定比例后競自持面積或者現房銷(xiāo)售等方式出讓?！跋薜貎r(jià)”“限房?jì)r(jià)”的最高限價(jià)應當在公開(kāi)出讓公告中明確載明。

3. 工業(yè)用地除按照國家規定的工業(yè)用地最高出讓年限出讓外，可以按照先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應。

（九）明確競買(mǎi)資格要求的設置。

1. 商品住宅用地和一般商業(yè)服務(wù)業(yè)用地不得設定競買(mǎi)資格要求。

2. 工業(yè)用地，對于招商引資重點(diǎn)保障類(lèi)、戰略新興產(chǎn)業(yè)等扶持類(lèi)項目可將投資和產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)提出的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、投資強度、產(chǎn)值稅收等作為土地供應前置條件； 對于市場(chǎng)充分競爭類(lèi)項目實(shí)行限地價(jià)、競貢獻公開(kāi)出讓、不得設置除產(chǎn)業(yè)類(lèi)型以外的其他競買(mǎi)資格要求。

3. 營(yíng)利性科研設計用地，營(yíng)利性郵政設施、教育設施、體育設施、公共文化設施、醫療衛生設施、社會(huì )福利設施等社會(huì )事業(yè)用地，經(jīng)規劃和自然資源部門(mén)明確為城市重大標志性建筑、大型城市綜合體和大型產(chǎn)業(yè)項目用地以及產(chǎn)業(yè)集聚區用地，可以設定產(chǎn)業(yè)類(lèi)型等競買(mǎi)資格要求。

（十）明確公開(kāi)出讓起始價(jià)格設定原則。

1. 公開(kāi)出讓的起始價(jià)原則上為公開(kāi)出讓的底價(jià)，不得低于相同地段相應用途級別基準地價(jià)的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按照規定應收取的相關(guān)費用之和，不得低于國家、省規定的土地出讓最低價(jià)。

2. 商品住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)用地的出讓起始價(jià)格以市場(chǎng)評估地價(jià)為基礎綜合擬定。

3. 旅游業(yè)用地、新型娛樂(lè )用地和營(yíng)利性郵政設施、教育設施、體育設施、公共文化設施、醫療衛生設施、社會(huì )福利設施等社會(huì )事業(yè)用地和營(yíng)利性科研設計用地，出讓起始價(jià)可以按照相同地段辦公用途市場(chǎng)評估地價(jià)的50%和項目規劃用途市場(chǎng)評估地價(jià)綜合擬定。

4. 農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)用地按照相同地段工業(yè)用地市場(chǎng)評估地價(jià)擬定出讓起始價(jià)格。

（十一）明確協(xié)議出讓范圍。出讓國有土地使用權不須公開(kāi)出讓且同一地塊只有1個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式出讓。具體包括：

1. 非國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。

2. 符合我市城市更新政策并可以協(xié)議方式供地的項目。

3. 企事業(yè)單位利用自有土地建設的公共租賃住房項目用地。

4. 劃撥土地使用權人申請辦理有償使用手續經(jīng)依法批準同意協(xié)議出讓的。

5. 國家相關(guān)政策明確規定可以協(xié)議方式供地的其他情形。

（十二）明確協(xié)議出讓價(jià)格設定原則。

協(xié)議出讓價(jià)格不得低于相同地段相應用途級別基準地價(jià)的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按照規定應當收取的相關(guān)費用之和，不得低于國家、省規定的土地出讓最低價(jià)。

用地單位自行負責征地拆遷的，協(xié)議出讓價(jià)格按照我市頒布的土地出讓金計收政策執行。

（十三）明確土地供應權限和程序。

1. 黃埔區、南沙區、增城區、廣州空港經(jīng)濟區的建設用地供地方案，越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、花都區、番禺區、從化區以劃撥方式供應的建設用地供地方案和公開(kāi)出讓方式供應的國有工業(yè)用地供地方案，經(jīng)依法授權或者委托，由區政府或者管委會(huì )批準，所在區（廣州空港經(jīng)濟區）規劃和自然資源部門(mén)具體組織實(shí)施；其余情形的供地方案，由市規劃和自然資源部門(mén)負責擬訂、報市政府批準后，由市規劃和自然資源部門(mén)組織實(shí)施。

2. 劃撥供地的項目按照規定辦理建設用地供應手續。按照規定需取得相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)的，應當在申請立項時(shí)，同步取得相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。對政府投資的城市公共道路、公共綠地、雨水污水排放管線(xiàn)、公共休憩廣場(chǎng)等城市基礎設施、公共設施用地，可依據規劃文件和土地儲備（項目）投資計劃，向建設單位或者土地儲備機構核發(fā)《國有建設用地劃撥決定書(shū)》。對道路綠化帶、安全間距等代征地以及不能利用的邊角地，確實(shí)無(wú)法按照宗地單獨供地的，可以直接將《國有建設用地劃撥決定書(shū)》核發(fā)給相應建設主管部門(mén)。

（十四）引導已建成劃撥土地項目完善土地有償使用手續。對《劃撥用地目錄》以外的以劃撥方式取得的土地上已建成房屋并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的項目，可以按照原權屬證記載用途和權屬證用地和建筑面積補辦土地有償使用手續。

（十五）建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，優(yōu)化租賃住房項目用地供應方式：

1. 市場(chǎng)性租賃住房項目。屬于利用政府儲備用地建設的，應當以公開(kāi)出讓或者租賃方式供應。屬于企事業(yè)單位利用已依法取得使用權的自有土地建設的，在符合規劃、滿(mǎn)足安全要求、原劃撥決定書(shū)或者土地出讓合同沒(méi)有約定改變用地性質(zhì)需要收回且不屬于本意見(jiàn)規定改變用地性質(zhì)需要收回情形的，在取得市住房城鄉建設部門(mén)審核意見(jiàn)并報經(jīng)有審批權人民政府同意后，可以協(xié)議出讓或者租賃給土地使用權人、原土地使用權人依法成立的全資子公司或者原土地使用權人與其他市場(chǎng)主體依法成立的合作項目公司；涉及國有企業(yè)土地資產(chǎn)應當履行決策和審批程序的，應當先按照規定辦理。

2. 保障性租賃住房項目。屬于利用政府儲備用地建設的，由政府及公益類(lèi)事業(yè)單位投資建設的可以劃撥方式供應；由其他主體投資建設的，可以協(xié)議出讓或者租賃方式供應。屬于企事業(yè)單位利用已依法取得使用權的自有土地建設的，在符合規劃、滿(mǎn)足安全要求、原劃撥決定書(shū)或者土地出讓合同沒(méi)有約定改變用地性質(zhì)需要收回且不屬于本意見(jiàn)規定改變用地性質(zhì)需要收回情形的，在取得市住房城鄉建設部門(mén)審核意見(jiàn)并報經(jīng)有審批權人民政府同意后，可以協(xié)議出讓或者租賃給土地使用權人、原土地使用權人依法成立的全資子公司或者原土地使用權人與其他市場(chǎng)主體依法成立的合作項目公司；涉及國有企業(yè)土地資產(chǎn)應當履行決策和審批程序的，應當先按照規定辦理。

3. 市場(chǎng)性租賃住房項目、保障性租賃住房項目、人才公寓、共有產(chǎn)權房等住房項目應當先取得市住房城鄉建設部門(mén)明確住房屬性意見(jiàn)后按照第1、2點(diǎn)規定確定供應方式。

（十六）鼓勵建設產(chǎn)業(yè)保障房，支持中小微企業(yè)發(fā)展。鼓勵以劃撥或協(xié)議出讓方式向市或者區工業(yè)和信息化主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)區（產(chǎn)業(yè)園區）管委會(huì )或者具有產(chǎn)業(yè)保障房建設職能的機構供應工業(yè)用地，建設只租不售的標準廠(chǎng)房，引導中小微企業(yè)入駐、實(shí)行以房精準招商；或者用作因為征地拆遷等搬遷需要安排的產(chǎn)業(yè)臨遷安置房或者周轉房。

（十七）優(yōu)化空中連廊和地下連接體供應方式。

1. 已出讓用地涉及相鄰多個(gè)規劃單元之間需要增加空中連廊或者地下連接體的，或者宗地范圍內配建公共設施依法允許布置地下空間的，作為公共通道等公益性質(zhì)的，可以通過(guò)簽訂原出讓合同變更協(xié)議的方式辦理，變更協(xié)議應當明確該空間按照劃撥方式處理、今后不得改變公益用途；作為經(jīng)營(yíng)性用途的，按申請時(shí)點(diǎn)規劃用途計收土地出讓金，由申請人通過(guò)簽訂其原土地出讓合同變更協(xié)議方式供應。

2. 尚未出讓用地涉及相鄰多個(gè)規劃單元之間需要增加建設空中連廊或者地下連接體或者宗地范圍內配建公共設施依法允許布置地下空間的，具備整體供應條件的，可以與主體項目整體供應；暫不具備供應條件的，可以在原土地出讓公告和出讓合同約定今后可以按照簽訂出讓合同變更協(xié)議方式辦理手續。

二、強化建設用地供后監管

（十八）明確供后監管主體。閑置土地的預防、督促、巡查、調查、認定和處置等具體管理工作由所在區（廣州空港經(jīng)濟區）規劃和自然資源部門(mén)負責。經(jīng)依法授權或者委托，閑置土地處置方案由區政府或者管委會(huì )批準，所在區（廣州空港經(jīng)濟區）規劃和自然資源部門(mén)組織實(shí)施。

（十九）強化產(chǎn)業(yè)用地供后監管共同責任。對于投資和產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)等部門(mén)提出產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、投資規模、投資強度、產(chǎn)值等要求作為土地供應條件的，納入土地供應方案一并公告。土地成交后，提出關(guān)聯(lián)條件的部門(mén)應當對項目履行情況進(jìn)行監督，并及時(shí)通報規劃和自然資源部門(mén)。項目竣工投產(chǎn)達不到約定要求的，各相關(guān)部門(mén)和區政府應當按照職能分工依法依約進(jìn)行處置。

（二十）明確土地交付認定標準。用地單位自行征地拆遷或者利用自有用地建設申請辦理劃撥或者協(xié)議出讓手續的，劃撥決定書(shū)核發(fā)或者出讓合同簽訂之日為土地交付之日。以公開(kāi)方式出讓的，土地儲備機構應當按照出讓合同約定的期限和交地條件交付土地，土地交付時(shí)間以交地確認書(shū)簽訂日為準，未按期交付，由土地儲備機構按照出讓合同約定承擔違約責任。

（二十一）明確開(kāi)工時(shí)間和開(kāi)工標準。

1.各類(lèi)住宅用地應當在劃撥決定書(shū)確定或者出讓合同約定的土地交付之日起1年內開(kāi)工建設，其他建設用地原則上自交地之日起1年內開(kāi)工，村經(jīng)濟發(fā)展留用地等可視項目具體情況確定。規劃的配套公共服務(wù)設施應當同步開(kāi)工建設。

2.用地單位依法取得《建筑工程施工許可證》等文件后即可開(kāi)工。動(dòng)工開(kāi)發(fā)是指，需挖深基坑的項目，基坑開(kāi)挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成1/3。

（二十二）明確竣工時(shí)間和竣工標準。

1.各類(lèi)住宅用地應當自開(kāi)工之日起3年內竣工；其他建設用地面積在5公頃以?xún)鹊淖蚤_(kāi)工之日起3年內竣工，面積在5至10公頃的5年內竣工，面積在10公頃以上的7年內竣工。配套設施項目的建設必須在開(kāi)發(fā)項目建設總量完成80%前全部完成。

2.納入竣工聯(lián)合驗收的項目，竣工日期以用地單位依法取得建設項目的《竣工聯(lián)合驗收意見(jiàn)書(shū)》之日為準；未納入竣工聯(lián)合驗收的項目，竣工日期以用地單位依法取得建設項目的規劃條件核實(shí)意見(jiàn)之日為準。

（二十三）實(shí)行開(kāi)工、竣工申報制度。用地單位應當在國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定的宗地開(kāi)工、竣工之日起15日內告知宗地所在區（廣州空港經(jīng)濟區）規劃和自然資源部門(mén)開(kāi)工、竣工時(shí)間。

（二十四）明確開(kāi)工、竣工時(shí)間延期處理辦法。在出讓合同或者劃撥決定書(shū)約定期限內未開(kāi)工、竣工的，用地單位應當在到期前30日內申請延期，規劃和自然資源部門(mén)按照出讓合同或者劃撥決定書(shū)約定處理后，可以通過(guò)增加出讓合同條款、簽訂出讓合同變更協(xié)議或者變更劃撥決定書(shū)內容等方式，對申報內容進(jìn)行約定監督。非用地單位自身原因導致不能按期開(kāi)工、竣工的，經(jīng)核實(shí)后，由有辦理供地手續權限的規劃和自然資源部門(mén)辦理建設用地延期手續，延長(cháng)期限原則上不得超過(guò)1年。

（二十五）規范改變土地用途管理。已供應的土地應當嚴格執行規劃條件。因國土空間規劃修改導致地塊開(kāi)發(fā)條件變化，國家和省重大項目、城鄉基礎設施、公共服務(wù)設施、公共安全設施建設需要等情形確需變更規劃條件的，在符合法律規定和法定程序的前提下，由規劃和自然資源部門(mén)按照以下規定辦理：

1.已納入城市更新范圍的按照城市更新政策辦理。

2.不屬于上述情形的，按照以下情形處理：

（1）除私人住宅外的原劃撥用地已建成房屋，用地單位申請將不動(dòng)產(chǎn)權證登記的房屋用途改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途或者進(jìn)行改建、擴建經(jīng)營(yíng)性房屋的，在取得立項批準（備案）或者所屬行政主管部門(mén)同意后，到規劃和自然資源部門(mén)辦理規劃條件變更、補辦協(xié)議出讓手續，經(jīng)審查涉及改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營(yíng)性用途等需要收回國有土地使用權的，不得批準變更規劃條件；經(jīng)審查不涉及供應文件約定要收回、改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營(yíng)性用途等需要收回國有土地使用權的，由規劃和自然資源部門(mén)按照規定予以辦理。

（2）以劃撥或者出讓方式供應的土地，應當嚴格執行規劃條件，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎設施和公共服務(wù)配套。因國土空間規劃修改導致地塊開(kāi)發(fā)條件變化和國家和省重大項目、城鄉基礎設施、公共服務(wù)設施和公共安全設施建設需要等需要調整規劃條件，涉及改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營(yíng)性用途等需要收回國有土地使用權的，不得批準變更規劃條件；確因規劃實(shí)施需要應當收回土地使用權，征地拆遷成本和已建設的地上建筑物根據經(jīng)財政評審核定的投入成本按照使用年限折現進(jìn)行貨幣補償。不涉及供應文件約定要收回、改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營(yíng)性用途等需要收回國有土地使用權的，原用地單位可以向規劃和自然資源部門(mén)申請辦理變更規劃條件、土地供應文件、出讓金等手續。

（二十六）明確歷史上生地出讓后由用地單位自行征地拆遷土地的處理方式。用地單位完成征地補償安置手續后，由規劃和自然資源部門(mén)確認地塊的規劃條件，并與用地單位簽訂出讓合同變更協(xié)議，重新明確應當繳交土地出讓金和開(kāi)竣工時(shí)限。用地單位未能完成征地拆遷的地塊，用地單位落實(shí)了與被拆遷戶(hù)已簽訂的補償安置協(xié)議的，可以向市規劃和自然資源部門(mén)申請解除原出讓合同退回土地，原收取的土地出讓金予以退回。

（二十七）明確劃撥土地拆遷安置房上市程序。以劃撥方式取得土地建設的拆遷安置房，可以按照規定申請補辦有償使用手續，保留劃撥土地性質(zhì)的，規劃和自然資源部門(mén)可以在拆遷安置房產(chǎn)權登記時(shí)進(jìn)行相應注記：“未辦土地有償使用，未計收土地出讓金?！?/p>
（二十八）鼓勵對公共交通設施用地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。對現有公共交通設施用地，支持原土地使用權人在符合規劃且保留原用途的前提下進(jìn)行立體綜合開(kāi)發(fā)。

（二十九）鼓勵存量用地增加養老服務(wù)設施建設。在符合規劃的前提下，存量居住用地內增加無(wú)償移交政府的養老服務(wù)設施的，不占用地塊內原規劃的容積率指標，不計收社區養老服務(wù)設施部分的土地出讓金。增加的養老服務(wù)設施應當整體確權、不得分割銷(xiāo)售。

（三十）明確分割合并地塊的條件。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調整。宗地確需分割、合并的，應當已經(jīng)全部辦理土地確權登記手續，土地權屬性質(zhì)相同，且先經(jīng)規劃審查同意分割或者合并，其中，尚未實(shí)施完需分割的，應當按照原經(jīng)審定的修建性詳細規劃或規劃總平面方案實(shí)施建設；涉及土地出讓金的，應當全額繳清土地出讓金；涉及已辦理土地使用權抵押等他項權利登記的，應當征得土地抵押等他項權人同意，并辦理涂銷(xiāo)他項權利登記手續；涉及被采取保全措施的，應當征得采取保全措施機關(guān)同意。分割或者合并后的總建筑面積不得增加，不改變原出讓合同的開(kāi)、竣工時(shí)間。合并后地塊涉及土地出讓年限的，土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最早到期年限。分割地塊應當能明確分割地界，原地塊內公共服務(wù)設施應當共享。

（三十一）明確因政府原因調減規劃建設量的補償標準。政府因實(shí)施城市規劃需要調減原出讓合同約定建筑面積的，應當給予用地單位適當補償，補償方式包括貨幣補償和可開(kāi)發(fā)建筑面積置換。按照貨幣補償的，由財政評審核定用地單位前期投入及利息后，按照減少量占原出讓合同建筑面積的比例予以補償；按照可開(kāi)發(fā)建筑面積置換的，由用地單位申請將調減建筑面積置換到規劃能夠承載的規劃用途類(lèi)似的其他合法國有建設用地上，置換比例按照置換地塊批準調減時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)評估地價(jià)的比值確定。具體由規劃和自然資源部門(mén)依據控制性詳細規劃明確地塊規劃控制要求后，牽頭與用地單位協(xié)商擬訂補償方案報市政府批準。但出讓合同有補償約定的，按照約定辦理。

（三十二）明確因公共利益收地補償的標準。因公共利益需要提前收回國有土地使用權的，收地時(shí)應當明確實(shí)施主體和接管單位，并對用地單位依法給予補償，補償方式包括貨幣補償和可開(kāi)發(fā)建筑面積置換。按照貨幣補償的，由財政評審核定用地單位的投入及利息后予以補償；按照可開(kāi)發(fā)建筑面積置換的，由用地單位申請將原地塊建筑面積置換到規劃能夠承載的規劃用途類(lèi)似的其他合法國有建設用地上，置換比例按照置換地塊批準調減時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)評估地價(jià)的比值確定。具體由規劃和自然資源部門(mén)依據控制性詳細規劃明確地塊規劃控制要求后，由實(shí)施主體與用地單位協(xié)商擬訂收地補償方案報市政府批準。但出讓合同有補償約定的，按照約定辦理。

（三十三）完善土地供應文件條款和規范分割轉讓要求。

1.工業(yè)用地供應文件應當約定，工業(yè)用地（含M0）在土地出讓期內改為商業(yè)、辦公、商品住宅、旅游等非產(chǎn)業(yè)用途經(jīng)營(yíng)性用地的，應當由土地出讓人收回土地使用權。對允許分割的工業(yè)用地房屋實(shí)行“先租后賣(mài)”和預告登記，申請購買(mǎi)工業(yè)用地房屋的企業(yè)，應當入駐并租用和投產(chǎn)該工業(yè)用地房屋滿(mǎn)2年以上，由原權屬人向屬地區政府和區工業(yè)和信息化部門(mén)申請，待具備承諾書(shū)條件后再行申請辦理分割轉移登記。

2.市場(chǎng)性租賃住房和保障性租賃住房應當將租賃住房整體確權、不得分割處分等要求納入土地供應文件中，并在不動(dòng)產(chǎn)權證上進(jìn)行注記。

（三十四）明確通過(guò)司法途徑變更土地權益主體的處理。已完成供地手續、權屬清晰的地塊，直接憑司法文書(shū)、繳稅憑證等辦理土地權益主體變更手續；涉及欠繳土地出讓金、違約金及利息或者需要補繳土地出讓金的，應當在繳清后辦理土地權益主體變更手續。未完成供地手續的地塊，按照司法裁定時(shí)取得的用地文件和稅務(wù)部門(mén)涉稅意見(jiàn)等進(jìn)行權益主體變更，同時(shí)告知新的權益主體應當按照現行土地政策完善供地手續。

（三十五）規范土地出讓金司法協(xié)助查詢(xún)辦理。司法機關(guān)對土地或者房屋進(jìn)行實(shí)體處理前要求規劃和自然資源部門(mén)協(xié)助查詢(xún)土地出讓金情況時(shí)，規劃和自然資源部門(mén)應當將該土地或者房屋辦理土地有償使用手續情況及處置意見(jiàn)、欠繳土地出讓金的金額及分攤標準、因改變土地使用條件應當補繳土地出讓金的時(shí)點(diǎn)、政策和標準明確告知司法機關(guān)，并建議充分披露。

（三十六）對欠繳土地出讓金項目實(shí)行“證繳分離”。用地單位未繳清土地出讓合同約定土地出讓金及違約金、利息，但購房人購買(mǎi)的房屋已經(jīng)辦理商品房預售許可、商品房預告登記、預售商品房合同備案的或者符合《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）規定的，登記機構可以為購房人辦理房屋所有權首次登記和轉移登記，并注記購房人已經(jīng)辦理土地有償使用手續；欠繳的土地出讓金及違約金、利息向用地單位追收。

（三十七）明確通過(guò)司法途徑取得房屋權屬的土地出讓金繳交標準。通過(guò)司法途徑取得房屋涉及原用地單位未辦理土地有償使用手續、未繳清原出讓合同約定土地出讓金本金、違約金、利息或者因改變原出讓合同土地利用條件未補繳土地出讓金的，該房屋出讓金繳交按照以下情形處理：

1.司法文書(shū)、拍賣(mài)公告等已經(jīng)明確欠繳土地出讓金、違約金繳交標準和繳交義務(wù)主體的，按照司法文書(shū)和拍賣(mài)公告等文件執行；

2.不屬于上述情形的，按照以下情形處理：

（1）房屋所在用地未簽訂土地出讓合同且不符合劃撥條件的，按照規劃和自然資源部門(mén)依法受理補辦有償使用手續申請時(shí)的土地出讓金政策和標準執行。

（2）房屋所在用地已經(jīng)簽訂土地出讓合同的，如果未明確由申請執行人承擔繳交義務(wù)的，視為已經(jīng)辦理土地有償使用手續，涉及欠繳土地出讓金及違約金、利息的向出讓合同原受讓方追收；如果已經(jīng)明確由申請執行人承擔繳交義務(wù)但未明確繳交標準的，按照司法文書(shū)生效之日的土地出讓金政策和標準執行，同一份司法文書(shū)涉及多宗房屋權屬且屬于同一出讓合同范圍的，執行相同的土地出讓金計收政策和標準。

（三十八）明確閑置土地認定標準。閑置土地按照宗地進(jìn)行認定和處置。宗地按照劃撥決定書(shū)或者出讓合同劃分，土地供應后發(fā)生分割或者合并的，按照分割或者合并后的宗地認定。閑置土地調查應當包括對地上、地下建設情況的調查，并提出相應處理方案。用地單位經(jīng)規劃和自然資源部門(mén)批準利用已取得不動(dòng)產(chǎn)登記的自有用地改建、擴建、新建的，不納入閑置土地處置范圍。

（三十九）明確政府及其有關(guān)部門(mén)行為造成開(kāi)工延遲的閑置土地調查規定。已供地的用地開(kāi)發(fā)延遲涉及存在政府及其有關(guān)部門(mén)行為影響的，規劃和自然資源部門(mén)可以向相關(guān)政府及其有關(guān)部門(mén)發(fā)出協(xié)助調查函，相關(guān)政府及其有關(guān)部門(mén)應當在10個(gè)工作日內提供書(shū)面材料及相關(guān)證據，明確其行為是否造成用地開(kāi)工延遲及具體影響時(shí)間。

（四十）明確政府及其有關(guān)部門(mén)行為造成開(kāi)工延遲的閑置土地處理。因政府或者政府有關(guān)部門(mén)的行為造成開(kāi)工延遲的，用地單位應當在得知相關(guān)情況1個(gè)月內向規劃和自然資源部門(mén)提供說(shuō)明材料，由規劃和自然資源部門(mén)與用地單位協(xié)商，可以選擇延長(cháng)開(kāi)工期限、政府安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回國有建設用地使用權等方式處置。選擇協(xié)議有償收回國有建設用地使用權的，經(jīng)與簽訂出讓合同規劃和自然資源部門(mén)同級的財政評審核定前期投入和利息后，由同級財政安排資金以貨幣方式予以補償。建設項目符合規劃要求的，可以由原簽訂出讓合同的規劃和自然資源部門(mén)與用地單位簽訂出讓合同變更協(xié)議，重新約定開(kāi)工時(shí)間。開(kāi)工時(shí)間按照新約定的時(shí)間重新起算。土地未能在新約定的時(shí)間開(kāi)工的，按照規定重新進(jìn)行閑置土地調查認定和處置。

（四十一）明確存在政府及用地單位原因交錯影響的閑置土地處理。因用地單位自身原因和政府原因交錯影響、且用地單位自身原因影響時(shí)間滿(mǎn)1年的閑置土地，在符合規劃的前提下，可以在按照規定收取土地閑置費后，按照本意見(jiàn)關(guān)于開(kāi)工延遲用地處理辦法的規定處理。

（四十二）明確閑置土地收回后的移交接管。閑置土地處置方案為收回土地使用權的，要明確土地收回后的接管主體和費用列支渠道。規劃為經(jīng)營(yíng)性用地的，移交區土地儲備機構納入政府儲備用地管理；規劃為公益性用地的，由所屬區政府接管；完全未實(shí)施土地房屋征收的，注銷(xiāo)相關(guān)用地批準文件后退回給原權屬人，具體由地塊處置的規劃和自然資源部門(mén)發(fā)文告知，并抄送屬地政府。

（四十三）收回閑置土地移交接管的責任。接管主體應當與原用地單位銜接，簽訂土地接管確認書(shū)。土地收回并移交接管主體接管的，地塊現場(chǎng)治安、維穩、衛生、消防、食用農產(chǎn)品生產(chǎn)、園林種植和臨時(shí)建（構）筑物的管理等事務(wù)由接管主體負責。

（四十四）閑置土地收回后再利用規定。閑置土地收回后再利用程序，按照本意見(jiàn)土地供應相關(guān)規定辦理。其中，未完善用地結案手續的，接管主體應當完善用地結案手續，再辦理土地再開(kāi)發(fā)利用手續。

三、完善鄉村振興用地政策

（四十五）明確村集體使用土地的供地方式。使用集體土地建設農村村民住宅、村經(jīng)濟發(fā)展留用地、村公益設施的，供地方式包括：

1.保留集體土地性質(zhì)的，依法核發(fā)建設用地規劃許可證等批準文件；符合集體建設用地使用權流轉條件的，可以按照集體建設用地使用權流轉條件的規定辦理。

2.征收為國有土地的，農村村民住宅、公益設施項目可以按照劃撥方式供地，農村村民住宅同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)權證注記屬于農村村民住宅；使用國有土地落實(shí)有留用地指標的，按照無(wú)償返撥方式辦理供地，不需補辦土地有償使用手續和補繳土地出讓金，視同以出讓方式取得國有建設用地使用權。

（四十六）明確村經(jīng)濟發(fā)展留用地審批方式。留用地實(shí)行指標管理，征收農村集體土地需要安排留用地的，由區規劃和自然資源部門(mén)核定留用地指標；經(jīng)同意按照實(shí)物留地方式兌現的，憑核定的留用地指標辦理供地手續。

（四十七）明確村經(jīng)濟發(fā)展留用地用途。依法取得的村經(jīng)濟發(fā)展留用地按照批準的規劃用途實(shí)施建設，但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)建設。利用村經(jīng)濟發(fā)展留用地建設租賃住房、人才公寓、拆遷安置房和村民住宅的，應當在用地批準文件中明確不得通過(guò)補辦有償使用手續方式轉為商品住宅，并在權屬登記文件上進(jìn)行注記。

（四十八）規范村經(jīng)濟發(fā)展留用地改變土地用途管理。村經(jīng)濟發(fā)展留用地性質(zhì)為集體建設用地，或者為村集體經(jīng)濟組織以劃撥方式取得土地使用權的國有建設用地，申請按照現行規劃用途改變原土地用途的，如果尚未補辦土地有償使用手續或者未辦理集體建設用地使用權流轉且不涉及改變?yōu)樯唐纷≌猛镜?，可以憑規劃批文辦理土地供應文件和使用權權屬登記文件變更手續。

（四十九）規范國有土地性質(zhì)留用地轉讓。國有土地性質(zhì)返撥留用地依法轉讓的，可以由村集體與受讓方憑成交確認書(shū)、轉讓合同、繳稅憑證等共同申請辦理簽訂出讓合同手續，土地出讓年限按照國有土地出讓年限規定執行、自簽訂國有土地使用權轉讓合同之日起算。

原已由村集體簽訂土地出讓合同的，由村集體與受讓方憑成交確認書(shū)、轉讓合同、繳稅憑證等共同申請簽訂出讓合同變更協(xié)議，出讓起始年限按照原出讓合同約定執行。

原已取得《國有建設用地劃撥決定書(shū)》的留用地轉讓后，需在轉讓后新簽訂的出讓合同或者出讓合同變更協(xié)議中約定自出讓合同簽訂之日起原《國有建設用地劃撥決定書(shū)》同時(shí)失效。

（五十）明確點(diǎn)狀供地范圍?，F代種養業(yè)、農產(chǎn)品加工流通業(yè)、鄉村休閑旅游業(yè)、鄉土特色產(chǎn)業(yè)、鄉村信息產(chǎn)業(yè)及鄉村新型服務(wù)業(yè)等鄉村產(chǎn)業(yè)項目及其配套的基礎設施和公共服務(wù)設施建設，確需在城鎮開(kāi)發(fā)邊界外使用零星、分散建設用地，且單個(gè)項目建設用地總面積不超過(guò)30畝的，可以實(shí)施點(diǎn)狀供地。

點(diǎn)狀供地項目不得選址位于相關(guān)規劃確定的禁止建設區，不得占用永久基本農田或者突破生態(tài)保護紅線(xiàn)；不符合國家、省、市的法律法規以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規定的項目和開(kāi)發(fā)商品住宅和別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，不得適用點(diǎn)狀供地政策。

（五十一）明確點(diǎn)狀供地規劃條件。點(diǎn)狀供地前應當依法取得項目用地規劃條件。允許對點(diǎn)狀供地預留規劃彈性空間，對一時(shí)難以明確具體用途的建設用地，可以暫不明確規劃用地性質(zhì)，待建設項目規劃審批時(shí)再落實(shí)建設用地規模、明確規劃用地性質(zhì)，并于規劃審批完成后更新空間規劃數據庫。

（五十二）推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目點(diǎn)狀供地。為推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，全面實(shí)現鄉村振興，市農業(yè)農村部門(mén)應當會(huì )同市規劃和自然資源、市發(fā)展改革部門(mén)確定農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目庫。其中位于國土空間規劃城鎮開(kāi)發(fā)邊界外的，按點(diǎn)狀供地并納入年度土地供應計劃。

（五十三）明確點(diǎn)狀供地方式。點(diǎn)狀項目的供地可以按照以下方式辦理：

1.符合法律規定條件的配套基礎設施和公共服務(wù)設施用地、允許納入成片征收范圍依法辦理土地征收手續的，完善征收和補償手續后，依據控制性詳細規劃或者村莊規劃確定規劃條件辦理點(diǎn)狀供地手續。

（1）符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；

（2）屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，應當按照公開(kāi)招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。允許將點(diǎn)狀供地配套服務(wù)的項目承包經(jīng)營(yíng)權流轉與點(diǎn)狀供地公開(kāi)出讓一并組織實(shí)施、同時(shí)確定承租人和點(diǎn)狀供地受讓人。點(diǎn)狀供地公開(kāi)出讓年限應當與承包經(jīng)營(yíng)權流轉期限保持一致。鼓勵以長(cháng)期租賃、先租后讓、租讓結合等方式供應點(diǎn)狀項目建設用地。

2. 不符合納入成片征收范圍依法辦理土地征收手續的，應當按照集體建設用地依法核發(fā)建設用地規劃許可證等批準文件。符合集體建設用地使用權流轉條件的，可按照集體建設用地使用權流轉條件的規定辦理；允許將點(diǎn)狀供地配套服務(wù)的項目承包經(jīng)營(yíng)權流轉與點(diǎn)狀項目公開(kāi)流轉一并組織實(shí)施、同時(shí)確定承租人和點(diǎn)狀項目流轉受讓人。點(diǎn)狀供地公開(kāi)流轉年限應當與承包經(jīng)營(yíng)權流轉期限保持一致。

（五十四）合理確定國有建設用地點(diǎn)狀供地價(jià)格。點(diǎn)狀供地可以根據“農業(yè)+”多業(yè)態(tài)發(fā)展要求、土地估價(jià)結果和出讓年限與法定最高年限比值等，綜合確定點(diǎn)狀供地出讓底價(jià)，最低不得低于相同地段相應用途對應級別基準地價(jià)的70%。

（五十五）規范點(diǎn)狀供地供后監管。點(diǎn)狀供地項目應當整體確權、不得分割處分，點(diǎn)狀供地項目辦理供地手續時(shí)，應當對整體確權、不得分割、須與點(diǎn)狀供地配套服務(wù)的項目承包經(jīng)營(yíng)項目整體處分予以明確，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和產(chǎn)權證書(shū)的附記欄予以注記。

（五十六）加快建立城鄉統一的土地交易市場(chǎng)，規范集體土地所有權人采取公開(kāi)方式出讓、出租集體建設用地使用權。各區要健全服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，強化信息溝通、政策咨詢(xún)、合同簽訂、價(jià)格評估等流轉服務(wù)。集體建設用地流轉應當在市或者區統一的土地市場(chǎng)平臺上公開(kāi)發(fā)布信息并進(jìn)行交易。

（五十七）加強流轉后集體建設用地閑置監管。流轉后的集體建設用地因為用地單位自身原因閑置的，由集體經(jīng)濟組織按照流轉合同收回或者參照國有閑置土地處理辦法收取土地閑置費，專(zhuān)項用于村公共設施和公益事業(yè)建設。

四、附則

（五十八）本市建設用地的供應及供后監管，按照本意見(jiàn)執行。已納入城市更新范圍的項目，按照城市更新政策執行。

（五十九）本意見(jiàn)自2023年4月1日起施行，有效期5年。本市之前相關(guān)政策文件與本意見(jiàn)不一致的，以本意見(jiàn)為準。

廣州市人民政府辦公廳

2023年3月31日

 

廣州市人民政府辦公廳秘書(shū)處 2023年3月31日印發(fā)

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