限制房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入取消得紅利：一線(xiàn)城市可帶來(lái)5%左右購買(mǎi)需求

在經(jīng)歷了數月的政策“空窗期”后，2015年8月27日傍晚一條“六部委聯(lián)合發(fā)文取消限外政策”的消息攪動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據住建部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺的建房〔2015〕122號《關(guān)于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理有關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），全國將取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個(gè)人可購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。

不過(guò)，對于限外取消的實(shí)際影響，業(yè)內人士則表示，僅憑借限外政策放松并不一定能帶動(dòng)整個(gè)樓市投資，但對于北上廣深等一線(xiàn)城市及二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市而言，將起到釋放購買(mǎi)力的作用。

政策著(zhù)眼點(diǎn)

“當前中央對于樓市的調整，基本是側重于對整體經(jīng)濟的調整，而非只是調整樓市本身。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負責人對記者表示，逐步取消對外資購房的限制，直觀(guān)意義上來(lái)說(shuō)，就是在釋放外資購房需求，這不僅利好樓市成交，同時(shí)也是以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、帶動(dòng)資金流入為主要目的。

住建部等六部委此次出臺的《意見(jiàn)》共四條，其中有三條政策調整的內容都是圍繞“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)”，涉及注冊資本與投資總額比例、境內外貸款及外匯借款要求以及優(yōu)化外商投資管理程序等。

“實(shí)際上，本次取消限外的政策著(zhù)眼點(diǎn)在于支持外商投資，這與今年中央對待外資的態(tài)度一致。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負責人如是說(shuō)。

今年3月，國家發(fā)改委與商務(wù)部公布了最新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2015年修訂）》。在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，已經(jīng)刪除了此前針對外商投資房地產(chǎn)的全部限制類(lèi)條款。

這些限制類(lèi)條款包括，土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作），高檔賓館、高檔寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中。

“尤其是最近一個(gè)月以來(lái)，央行正引導受到嚴格控制的人民幣貶值，同時(shí)不久前央行再次降準降息，而在這一時(shí)間節點(diǎn)上取消限外政策，這一系列的動(dòng)作都不是孤立的，而是中央層面希望刺激外資、帶動(dòng)海外熱錢(qián)流入的系列舉措。”一位不愿具名的獨立經(jīng)濟學(xué)家指出。

住建部聯(lián)合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出臺過(guò)“限外”政策。按照規定，境外個(gè)人在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

“2006年出臺限外令時(shí)，人民幣持續升值，國內物業(yè)價(jià)值處于低谷期。而2010年，中國樓市也處于過(guò)熱時(shí)期，因此政府相關(guān)部門(mén)將外資購房者這部分需求排除在外，以期給市場(chǎng)降溫。”接近住建部的一位知情人士指出，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)企穩，取消限外政策已經(jīng)具備了市場(chǎng)基礎。

“救市”效果有限

“實(shí)際上，早在今年6月份住建部就考慮取消限外政策，但由于這一政策主要針對的是一二線(xiàn)城市，而目前這部分區域樓市正處于逐步回暖的市場(chǎng)行情下，一旦放開(kāi)可能會(huì )帶來(lái)部分市場(chǎng)過(guò)熱。”接近住建部的一位知情人士指出。

此次公布的《意見(jiàn)》明確提出，對于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個(gè)人購房應當符合當地政策規定。這意味著(zhù)，在北上廣深四個(gè)仍然限購的一線(xiàn)城市，外資購房者仍然無(wú)法購買(mǎi)多套住宅。

“對于北京等一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，取消限外政策大概可以帶來(lái)5%左右的購買(mǎi)需求，畢竟在一線(xiàn)城市投資、工作的境外人士最多。”業(yè)內一位分析人士指出，盡管一線(xiàn)城市實(shí)行限購政策，但與此前的“限外令”相比已經(jīng)寬松了不少。

“目前北京中心城區的房?jì)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，而近郊如門(mén)頭溝等區域，由于人口密度相對較低、交通越來(lái)越方便，定位高端的樓盤(pán)已經(jīng)顯現出投資價(jià)值。”北京房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志在“‘西見(jiàn)長(cháng)安’城市區域發(fā)展論壇”上指出。

而對于部分二三線(xiàn)城市而言，這一政策無(wú)疑是個(gè)“大利好”。

“今年6月份市場(chǎng)傳出取消限外的消息時(shí)，我們就已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手挖掘外資購房者客群，有不少外資客戶(hù)的意向很明顯，限外取消后，我們項目的去化率至少能提高20%。”東部某省沿海城市一濱海度假項目的營(yíng)銷(xiāo)總監告訴記者。

同策研究中心市場(chǎng)總監張宏偉表示，限外政策取消后，最容易受政策影響的就是二線(xiàn)熱點(diǎn)城市和二三線(xiàn)旅游城市。“與一線(xiàn)城市相比，這類(lèi)二三線(xiàn)城市生活節奏較為緩慢，居住體驗更好，更適合外資購房者投資。”

不過(guò)，即便如此，業(yè)內人士分析，取消限外對樓市的影響也相對有限，不會(huì )出現刺激房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的作用。

“在過(guò)去的十年中，房地產(chǎn)被境外投資者視作保值、升值的投資目標而被炒作，但現在的市場(chǎng)局面已經(jīng)和10年前天差地別，外資購房集中的城市一般來(lái)說(shuō)房?jì)r(jià)已經(jīng)相對很高，短期內升值空間小，投資回報率在降低，因此，即使取消限外也不會(huì )出現大規模的外資買(mǎi)房。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。

有業(yè)內人士分析，雖然限外政策看上去影響不大，但政策一旦出臺，改變的不僅是少數購房需求，還有對未來(lái)的政策預期。

“整體來(lái)看，今年上半年只有一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市樓市表現較好，樓市整體回暖的趨勢并不明朗。其中，還有部分城市在需求釋放后，7、8月成交重新恢復平淡，樓市表現并不穩定。”張宏偉指出。

上述獨立經(jīng)濟學(xué)家分析，對于樓市而言，限外政策取消，主要仍是為了引導預期。“如果不斷有利好政策出來(lái)，則意味著(zhù)樓市在今年的寬松環(huán)境是不變的，也就代表樓市的政策層面保持穩定，這對今年9、10月份的房地產(chǎn)走勢有利。”

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