自然資辦函〔2019〕922號《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)評估指導意見(jiàn)（試行）〉的通知》

《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)評估指導意見(jiàn)（試行）〉的通知》






自然資辦函〔2019〕922號

各省、自治區、直轄市自然資源主管部門(mén)，新疆生產(chǎn)建設兵團自然資源主管部門(mén)，中央軍委后勤保障部軍事設施建設局：

為科學(xué)合理評估劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)，部組織研究制定了《劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)評估指導意見(jiàn)（試行）》，現印發(fā)實(shí)施。





附件：劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)評估指導意見(jiàn)（試行）




 

自然資源部辦公廳

2019年5月31日

劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)評估指導意見(jiàn)（試行）

前言

為規范國有劃撥建設用地使用權地價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劃撥地價(jià)”）評估行為，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等相關(guān)法律法規和土地估價(jià)國家標準、行業(yè)標準，制定本指導意見(jiàn)。

本指導意見(jiàn)由自然資源部提出并歸口。

本指導意見(jiàn)起草單位：自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司、中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì )。

本指導意見(jiàn)由自然資源部負責解釋。

1. 地價(jià)定義

本指導意見(jiàn)所述劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)，是指以劃撥方式取得的、無(wú)年期限制的土地使用權價(jià)格。

2. 引用的標準

下列標準所包含的條文，通過(guò)在本指導意見(jiàn)中引用而構成本指導意見(jiàn)的條文。本指導意見(jiàn)頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本指導意見(jiàn)的各方應使用下列各標準的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮土地估價(jià)規程》

GB/T 18507-2014《城鎮土地分等定級規程》

GB/T 21010-2017《土地利用現狀分類(lèi)》

TD/T 1052-2017《標定地價(jià)規程》

TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測技術(shù)規范》

《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）

3.評估方法

（1）成本逼近法

（2）市場(chǎng)比較法

（3）公示地價(jià)系數修正法

（4）收益還原法

（5）剩余法

劃撥地價(jià)評估，應至少選用以上評估方法中的兩種。

4. 評估要點(diǎn)

除遵循《城鎮土地估價(jià)規程》一般規定外，各方法還可按以下要點(diǎn)評估：

4.1成本逼近法

（1）采用成本逼近法評估劃撥地價(jià)，應選用客觀(guān)的土地取得及開(kāi)發(fā)成本數據，包括土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費、稅費、利息、利潤等分項。

（2）合理確定土地取得費。結合估價(jià)對象所處區位及周邊區域用地結構，分析在估價(jià)期日模擬獲取估價(jià)對象類(lèi)似用地可能采用的土地取得方式，測算相應土地取得費。

估價(jià)對象位于城市建成區外或遠郊區域的，以估價(jià)對象周邊區域平均征收補償安置費用作為土地取得費。

估價(jià)對象位于城市建成區內的，可合理選擇估價(jià)對象周邊區域或類(lèi)似地區的土地收儲、國有土地上房屋征收或集體建設用地拆遷等案例，經(jīng)期日、區位等修正后，算術(shù)平均確定估價(jià)對象土地取得費。有存量工業(yè)用地收儲案例的，可優(yōu)先選擇使用。

4.2市場(chǎng)比較法

（1）運用市場(chǎng)比較法時(shí)，應選擇與估價(jià)對象同類(lèi)型的比較實(shí)例。比較實(shí)例主要來(lái)源于政府實(shí)際劃撥供地案例，選擇實(shí)例時(shí)可不考慮供后實(shí)際用途。

（2）原則上應在同一供需圈內或類(lèi)似地區收集不少于三個(gè)實(shí)例。同一供需圈內可比實(shí)例不足時(shí)，可適當擴大供需圈范圍直至滿(mǎn)足條件。原則上應采用三年以?xún)鹊膶?shí)例，三年內可選實(shí)例不足時(shí)，可將選擇年限適當擴大直至滿(mǎn)足條件，評估時(shí)根據市場(chǎng)情況進(jìn)行期日修正。需要增加比較實(shí)例來(lái)源時(shí)按照先調整范圍后調整時(shí)間的原則處理。

（3）選擇比較實(shí)例時(shí)應注意因各地供地政策不同造成的價(jià)格內涵不同，應保障比較實(shí)例能夠修正到估價(jià)對象同一價(jià)格內涵。

4.3公示地價(jià)系數修正法

（1）待估宗地所在區域，政府已公布劃撥土地使用權基準地價(jià)時(shí)，可選用基準地價(jià)系數修正法評估劃撥地價(jià)。采用已完成更新但尚未向社會(huì )公布的劃撥土地使用權基準地價(jià)，需經(jīng)市、縣自然資源主管部門(mén)書(shū)面同意。

（2）在已公布劃撥土地使用權標定地價(jià)的城市，可運用標定地價(jià)系數修正法進(jìn)行評估。

4.4收益還原法

地方政府對劃撥土地收益有處置政策或通過(guò)研究測算能夠明確收益構成的，可依據《城鎮土地估價(jià)規程》運用收益還原法。

4.5剩余法

在《城鎮土地估價(jià)規程》剩余法思路上衍生技術(shù)路線(xiàn)，通過(guò)出讓土地使用權價(jià)格扣減土地增值收益的方法評估劃撥地價(jià)，可定義為剩余（增值收益扣減）法。

地方已經(jīng)公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權價(jià)格直接扣減相對應的土地增值收益。

對未公布土地增值收益的地區，估價(jià)機構可在滿(mǎn)足數理統計要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線(xiàn)測算土地增值收益。

對于僅在地方政府文件或基準地價(jià)中規定出讓金繳納比例的，不宜將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益，不得直接扣減該比例測算劃撥地價(jià)。

5.其他規定

公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸等用地，在運用上述方法評估劃撥地價(jià)時(shí)，應統籌考慮當地出讓案例實(shí)際，合理確定劃撥地價(jià)水平。

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