點(diǎn)評:1652萬(wàn)賣(mài)鋪要交增值稅2422萬(wàn)

今天一開(kāi)電腦就看到了這條很是搶眼球的新聞，看完后，覺(jué)得有房有地的業(yè)主們很有必需要普及一下稅法，很有必要在交易前咨詢(xún)一下許律師這樣的律師。點(diǎn)評如下：

1、“該商業(yè)大場(chǎng)于2012年6月簽約出售，交易價(jià)是1.5萬(wàn)元/m2，遞件完稅時(shí)雙方只報1萬(wàn)元/m2”。姑且不論交易價(jià)是不是真的就是1.5萬(wàn)元/m2，不按合同價(jià)格申報，而按1萬(wàn)元/m2申報，已經(jīng)是虛假申報，是逃避納稅行為。

2、相關(guān)稅法規定交易價(jià)格明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)有權核定，核定按市場(chǎng)公允價(jià)值。因此，2012年6月時(shí)該物業(yè)當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)是稅務(wù)機關(guān)核定價(jià)格的基礎。因此，并不因為文中提到“周邊批發(fā)商圈也在走下坡路”，稅務(wù)機關(guān)就會(huì )按現在或將來(lái)可能的市場(chǎng)價(jià)格核定。

3、2012年6月時(shí)該物業(yè)當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)是多少，才是評價(jià)稅務(wù)機關(guān)核定價(jià)格是否合理的依據。到底是2.2萬(wàn)元/m2合理，還是5.6萬(wàn)多元/m2合理？業(yè)主應要求稅務(wù)機關(guān)提供核定依據，通過(guò)審核該依據的合法合理性與稅局做專(zhuān)業(yè)上的溝通，通過(guò)講法講理解決爭議，而不是去申請按多少核定，沒(méi)有依據的申請是沒(méi)有用的。

4、關(guān)于所謂的真實(shí)交易價(jià)格。正常市場(chǎng)行為，交易價(jià)格應該與市場(chǎng)公允價(jià)格差異不大。本文所謂的業(yè)主1652萬(wàn)賣(mài)商鋪，僅是業(yè)主或交易雙方的一面之詞。即使本案確實(shí)是按這個(gè)價(jià)格交易，但是如果這個(gè)價(jià)格明顯低于當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，業(yè)主愿意將利益送人雖然無(wú)可非議，但國家的稅款可不由你自行做主去送人，對不起，按市場(chǎng)價(jià)計算稅收。

5、普法：房地產(chǎn)交易，賣(mài)方需要交納5%營(yíng)業(yè)稅、30%—60%土地增值稅、0.5‰印花稅、稅上稅（城市維護建設稅、教育附加費）、所得稅（企業(yè)25%、個(gè)人20%），買(mǎi)房需要交納3%契稅。

6、看文章的標題，以及網(wǎng)友評論，都在抨擊中國的高稅負。中國名義稅負高企確實(shí)是事實(shí)，但筆者認為目前最大的問(wèn)題是稅法領(lǐng)域的執法問(wèn)題——選擇性執法，導致的實(shí)質(zhì)稅負不公平。由于法定稅負太高中國企業(yè)普遍性逃避納稅，結果就是依法納稅企業(yè)、以及被查處后按照稅法補稅的企業(yè)的實(shí)際稅負，將遠遠高于大多數逃稅又沒(méi)有被查處的企業(yè)，這些依法納稅的企業(yè)最終面臨的結果就是徹底喪失市場(chǎng)競爭力被市場(chǎng)淘汰出局。因此，現在最急迫的問(wèn)題是患不公而不是患稅負重。大家都依法納稅，稅負重，大家都重，市場(chǎng)會(huì )自動(dòng)調節，企業(yè)競爭拼的是管理而不是拼偷稅（拼關(guān)系）。

7、多數網(wǎng)友評論房?jì)r(jià)貴就是稅負重導致的，這確實(shí)一個(gè)原因。但一幣的兩面，不按稅法交稅，也是導致房?jì)r(jià)高的原因。如果稅務(wù)機關(guān)嚴格執法，特別是嚴格執行30%——60%土地增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì )有足夠的資金推高地價(jià)嗎？炒房還有利潤空間嗎？當房屋回歸居住功能，不是投資品，房?jì)r(jià)會(huì )如此傾盡三代積蓄嗎？

8、稅收執法只可能越來(lái)越規范，稅法的方向應該是向權利義務(wù)平等的方向發(fā)展。就目前來(lái)講，大家應該關(guān)注一下稅收征管法的修訂，不要讓這部關(guān)系納稅人重大權利的法律又成為稅務(wù)總局一家之言。自去年7月公開(kāi)征求意見(jiàn)以來(lái)，只有稅務(wù)律師、高校財稅法律學(xué)者在與稅務(wù)總局抗衡，苦苦為納稅人爭取更大的權利，而我們的納稅人特別是代表廣大企業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì )卻似乎無(wú)知無(wú)覺(jué)。

9、本案交易雙方在交易前對稅法是漠視的，在我國高稅負的背景下，稅負考慮以及前期稅務(wù)規劃一定是交易前期的必做的功課。律師不但要精通商法，也要了解稅法，律師必須具備在交易架構方案設計中，在合同條文中將稅務(wù)思維稅務(wù)規劃予以體現和表達，如此才能為客戶(hù)提供真正有價(jià)值的法律服務(wù)。

10、最后給業(yè)主盈聯(lián)多公司的建議，以專(zhuān)業(yè)與稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行溝通。比如可以從對稅務(wù)機關(guān)核定價(jià)格依據的質(zhì)證、納稅人的信賴(lài)利益保護等方面著(zhù)手。

附：

廣州業(yè)主1652萬(wàn)賣(mài)商鋪 要交增值稅2422萬(wàn)

廣州日報                  2014-10-08

近日，記者接到站前路一宗1100平方米二樓商業(yè)交易的業(yè)主方報料，該商業(yè)大場(chǎng)于2012年6月簽約出售，交易價(jià)是1.5萬(wàn)元/m2，遞件完稅時(shí)雙方只報1萬(wàn)元/m2，但地稅評估價(jià)為2.2萬(wàn)元/m2，之后雙方分別提起訴訟，經(jīng)過(guò)一審、二審，法院最終依然維持雙方履行合同的決定，為此買(mǎi)方申請執行判決遞件過(guò)戶(hù)，今年8月地稅評估價(jià)格居然飆升到5.6萬(wàn)多元/m2，按此評估價(jià)計算，業(yè)主方承擔的土地增值稅已超過(guò)該交易真實(shí)價(jià)格。

記者向此筆交易的買(mǎi)方進(jìn)行求證，該公司人士證實(shí)該筆交易真實(shí)價(jià)格的確是1.5萬(wàn)元/m2，雙方對交易價(jià)格無(wú)異議，卻對稅局先后兩次差異巨大的評估價(jià)覺(jué)得“難以接受”，雙方希望按照第一次的地稅評估價(jià)2.2萬(wàn)元/m2進(jìn)行完稅過(guò)戶(hù)，這筆發(fā)生在兩年前的交易不應該適用最新的評估價(jià)，而且考慮到該商鋪面積較大、目前空置以及位處二樓的事實(shí)，該商鋪的市場(chǎng)價(jià)也不大可能到5.6萬(wàn)元/m2。為此，買(mǎi)方已于8月27日向地稅部門(mén)提出存量房交易計稅價(jià)格異議處理申請表，截至記者發(fā)稿時(shí)，買(mǎi)家尚未收到地稅方面的回復。

本次“豉油比雞貴”的交易涉及的商鋪在站前路42號二樓，盈聯(lián)多公司于1995年購買(mǎi)該商鋪，面積1101.8平方米，購入成本9793498元(每平方米價(jià)發(fā)票6000元，裝修收據3000元)。據代表盈聯(lián)多公司的廣東啟源律師事務(wù)所律師鄔德介紹，盈聯(lián)多公司是香港某上市公司在深圳設立的子公司。

爭議緣起：想省稅費報低價(jià)被駁回
據業(yè)主方介紹，站前路42號二樓購入后一直用于出租，至出售前為止每月租金約為8萬(wàn)元，折合每平方米月租為79元左右。后來(lái)，該公司為處理資產(chǎn)，決定出售站前路42號。聯(lián)鴻公司與盈聯(lián)多公司于2012年6月7日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定15000元/m2，總價(jià)1652多萬(wàn)元，各付各稅，2012年7月31日前完成交易過(guò)戶(hù)。當時(shí)在中介代理人“指點(diǎn)”下，為減輕稅費，雙方于7月14日簽訂一份用于辦理網(wǎng)簽的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同約定的總成交價(jià)為1000萬(wàn)元，7月17日雙方及中介人員到房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。哪料，荔灣區地稅評估出來(lái)的價(jià)格比雙方的真實(shí)價(jià)格還要高，核定房屋計稅價(jià)為22000元/m2。

據盈聯(lián)多公司測算，盈聯(lián)多公司按照雙方合同約定15000元/m2計稅，交易稅費為310多萬(wàn)元；若按照稅務(wù)部門(mén)核定22000元/m2計稅，交易稅費為近700萬(wàn)元，多交稅費將近390萬(wàn)元。

纏訟兩年：評估價(jià)翻倍稅費貴過(guò)鋪價(jià)
據盈聯(lián)多公司代表律師鄔德介紹，評估價(jià)從1.5萬(wàn)元/m2飆升到2.2萬(wàn)元/m2后，雙方曾一度希望撤銷(xiāo)交易，用拍賣(mài)的方式來(lái)解決過(guò)戶(hù)問(wèn)題，不過(guò)由于拍賣(mài)會(huì )產(chǎn)生5%的傭金，雙方對增加的費用談不攏，故此一直未能就稅費爭議找到解決方案。隨后聯(lián)鴻公司起訴要求盈聯(lián)多履行合同并支付違約金，盈聯(lián)多公司反訴聯(lián)鴻公司希望解除合同。2012年底荔灣區人民法院一審判決公布，合同應繼續履行且業(yè)主方需支付違約金，隨后盈聯(lián)多公司不服一審判決而提起上訴，今年5月法院公布二審判決結果，除了違約金計算方式有所改變外，維持一審判決。今年8月，聯(lián)鴻公司向法院申請執行生效判決，單方辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續，地稅部門(mén)核定房屋計稅價(jià)格為56839.59元/m2，完稅的價(jià)款核定為6262多萬(wàn)元。據記者了解，本次交易所產(chǎn)生的稅費最重一項是由業(yè)主承擔的土地增值稅，按土地增值稅4級累進(jìn)稅率計算，增值額在200%以上，適用稅率為60%。這樣的話(huà)，本次交易應納土地增值稅就達2422萬(wàn)元，比交易價(jià)1652多萬(wàn)元還高。

鄔德律師認為，本次交易若按照稅務(wù)部門(mén)核定的價(jià)格完稅，將導致盈聯(lián)多公司及聯(lián)鴻公司嚴重虧本進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。

涉及商鋪：站前路42號二樓
面積：1101.8平方米

中介目前估價(jià)：約2萬(wàn)多元/m2

事件經(jīng)過(guò)：1995年盈聯(lián)多買(mǎi)下商鋪，購入成本約9000元/m2

2012年聯(lián)鴻欲買(mǎi)商鋪，與盈聯(lián)多約定15000元/m2，總價(jià)1652多萬(wàn)元，各付各稅；為減輕稅費，聯(lián)鴻與盈聯(lián)多簽訂一份用于辦理網(wǎng)簽的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定總成交價(jià)為1000萬(wàn)元；

地稅核定房屋計稅價(jià)為22000元/m2

（若按22000元/m2計稅，完稅的價(jià)款是2400多萬(wàn)元，比真實(shí)交易價(jià)多出770多萬(wàn)元）

2014年8月，地稅核定房屋計稅價(jià)格為56839.59元/m2，完稅的價(jià)款核定為6262多萬(wàn)元，比真實(shí)交易價(jià)多出4609多萬(wàn)元；

盈聯(lián)多和聯(lián)鴻希望按照第一次的地稅評估價(jià)2.2萬(wàn)元/m2進(jìn)行完稅過(guò)戶(hù)增值幅度達500% 適用60%稅率本次交易所產(chǎn)生的稅費最重一項是由業(yè)主承擔的土地增值稅。

增值額在200%以上，適用稅率60%，盈聯(lián)多19年前購入該物業(yè)成本為9000元/m2，稅局今年8月核定的評估價(jià)為5.6萬(wàn)元/m2，增值幅度達500%，故應適用60%的稅率。按增值額4609萬(wàn)元計算，增值額60%為2765萬(wàn)元，扣除上手購置成本35%后（相當于342萬(wàn)），應納土地增值稅達2422萬(wàn)元，比交易價(jià)1652多萬(wàn)元還高

本文關(guān)鍵詞： 1652萬(wàn), 賣(mài)鋪, 增值稅2422萬(wàn)

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