陜政辦發(fā)〔2020〕17號《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》

陜西省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)









陜政辦發(fā)〔2020〕17號

各設區市人民政府，省人民政府各工作部門(mén)、各直屬機構：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，完善我省建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)，經(jīng)省政府同意，現提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、目標任務(wù)

到2020年年底，全省初步建立起產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場(chǎng)；到2022年年底，全面建立一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場(chǎng)體系。

二、完善建設用地使用權轉讓規則

（一）明晰建設用地使用權轉讓條件。建設用地使用權轉讓?zhuān)毞袭a(chǎn)權明晰、來(lái)源合法等前置條件，并取得不動(dòng)產(chǎn)權（國有土地使用權）證書(shū)。

以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)谝婪ㄅ鷾实那疤嵯?，轉讓后用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳出讓價(jià)款，直接轉移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ幰幎ê统鲎尯贤s定的前提下，應保障其交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑧凑粘鲎尯贤s定開(kāi)發(fā)建設并已經(jīng)支付全部土地出讓價(jià)款；建設用地使用權轉讓不得損害公共利益和相關(guān)權利人合法權益。有條件的，可以探索對房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%的，按照“先投入后轉讓”原則，交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，辦理預告登記，待達到轉讓條件后，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。建設項目轉讓前未實(shí)施建設行為且未辦理規劃、建設手續的，可憑“預告登記證明”辦理項目規劃、建設等審批手續；建設項目轉讓前已辦理規劃建設手續的，建設用地使用權轉讓后，應在符合規劃的前提下，依法辦理項目規劃建設變更手續。轉讓工業(yè)用地的，受讓方擬建項目應符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及投資強度、環(huán)保、安全、稅收等相關(guān)要求。

以作價(jià)出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑓⒄找猿鲎尫绞饺〉玫慕ㄔO用地使用權轉讓有關(guān)規定辦理，不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股機關(guān)批準。轉讓后，權利性質(zhì)可保留為“作價(jià)出資或入股”方式，也可以根據權利人申請，直接變更為“出讓”方式。以作價(jià)出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)挥绊憞乙越ㄔO用地使用權作價(jià)出資（入股）在企業(yè)中原有的權益。轉讓后，受讓方取得的建設用地使用權與以出讓方式取得的權益相同，土地使用年限為原土地使用者的作價(jià)出資或入股的剩余年限。改變土地用途的須經(jīng)自然資源主管部門(mén)批準，補繳土地出讓價(jià)款差額。

（二）保障國有土地資產(chǎn)保值增值。國有企業(yè)或公有經(jīng)濟成分占主導地位的公司、企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設用地使用權應通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)進(jìn)行轉讓?zhuān)D讓合同中須明確建設用地使用權交易價(jià)格，低于標定地價(jià)20%（尚未制訂標定地價(jià)的地方，低于同時(shí)段同用途宗地市場(chǎng)交易均價(jià)）的，市、縣政府代表國家以其申報價(jià)格實(shí)施優(yōu)先購買(mǎi)。

（三）完善土地分割、合并轉讓政策。土地分割應符合條件，經(jīng)市、縣自然資源主管部門(mén)批準后，允許分割轉讓?zhuān)k理不動(dòng)產(chǎn)登記手續。建設用地使用權屬于同一權利人、用途相同且相鄰的，經(jīng)自然資源主管部門(mén)同意后可以合并，以合并前各宗土地的剩余年期綜合確定合宗后的土地使用年限，但不得超過(guò)該用途的法定最高年限。分割或合并后的土地容積率等規劃條件，由自然資源主管部門(mén)在批準分割、合并時(shí)予以明確，并報本級政府備案。對原出讓合同中明確約定“不得分割”的宗地，從其約定。不屬于閑置土地的一般經(jīng)營(yíng)性在建工程項目用地使用權轉讓?zhuān)涞厣辖ㄖ?、構筑物同時(shí)轉讓?zhuān)茏尫綉^續履行土地出讓合同中各項義務(wù)，未按約定續建和竣工的不得再次轉讓。

（四）實(shí)行差別化的稅收政策。市、縣政府可根據本地實(shí)際情況,在法律法規授權范圍內提出實(shí)施城鎮土地使用稅差別化政策的建議。

三、完善建設用地使用權出租制度

（五）有償方式取得的建設用地使用權出租。以有償方式取得建設用地使用權出租的，出租年限應小于原有償使用合同約定的剩余年期；改變用途的，按法律規定應重新簽訂建設用地使用權出讓合同，補繳土地出讓價(jià)款差額。

（六）劃撥方式取得的建設用地使用權出租。以劃撥方式取得建設用地使用權出租的，應上繳租金中所含土地收益并納入土地出讓收入管理。各市、縣要制定配套政策，明確主管、監管部門(mén)及其責任，規范出租程序，以標定地價(jià)（尚未制訂標定地價(jià)的地方，不得低于同時(shí)段同用途宗地市場(chǎng)交易均價(jià)）為參照制定土地收益的收繳標準，完善收繳方式，嚴格執行劃撥建設用地出租收益年度申報制度。

（七）營(yíng)造建設用地使用權出租環(huán)境。實(shí)行財政、住房城鄉建設、稅務(wù)、自然資源等部門(mén)協(xié)同配合的工作機制，健全巡查發(fā)現、舉報和查處機制。市、縣自然資源主管部門(mén)應為建設用地使用權出租提供信息發(fā)布的線(xiàn)下場(chǎng)所，滿(mǎn)足供需雙方交易鑒證服務(wù)需求。

四、完善建設用地使用權抵押機制

（八）劃撥方式取得的建設用地使用權抵押。以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權。劃撥土地抵押須取得不動(dòng)產(chǎn)權證，具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明。

劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)應優(yōu)先繳納土地出讓收入。不符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權可以轉為出讓土地使用權，并依據有關(guān)規定將拍賣(mài)所得價(jià)款補繳出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。劃撥土地抵押，其抵押價(jià)值應根據劃撥土地權益價(jià)格計算。劃撥土地地價(jià)可根據有關(guān)規定進(jìn)行科學(xué)合理評估。

（九）出讓、作價(jià)出資（入股）方式取得的建設用地使用權抵押。以出讓、作價(jià)出資（入股）方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。法律法規無(wú)特別規定、出讓合同無(wú)特別約定以及作價(jià)出資（入股）法律文件無(wú)特別規定的，不應限制其抵押。

（十）租賃方式取得的建設用地使用權抵押。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。

（十一）放寬對抵押權人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。

（十二）不同權能建設用地使用權的抵押條件。同一宗土地上，已預售、轉讓的房屋對應的建設用地使用權不得抵押，但不影響該宗地設定土地抵押權。在設定建設用地抵押權時(shí)，土地抵押的面積不包括已預售、轉讓的房屋所對應的土地使用權面積；已開(kāi)發(fā)建設的劃撥建設用地使用權，地上建（構）筑物應與劃撥建設用地使用權一并抵押。分層設立建設用地使用權的不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，應當遵循相關(guān)法律法規規定，不得妨礙、損害其他建設用地使用權的正常行使和權益，并在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)注明。

（十三）依法保障抵押權能。探索允許不以公益為目的的教育、醫療、衛生、養老等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償使用方式取得的建設用地使用權抵押融資，抵押融資時(shí)須取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)（國有土地使用權證書(shū)），抵押融資款項僅限于項目開(kāi)發(fā)建設及項目建成后運營(yíng)管理所需，不得為第三方提供擔保。在抵押權實(shí)現時(shí)，抵押權人及受讓方不得改變原不動(dòng)產(chǎn)用途，保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定，確保利益相關(guān)人權益不受損害。各市、縣要積極探索建立建設用地使用權抵押風(fēng)險提示和抵押資金監管機制，防控市場(chǎng)風(fēng)險，維護土地、金融市場(chǎng)秩序。

五、嚴格規范土地市場(chǎng)秩序

（十四）制定實(shí)施細則。各市、縣要按中央和我省相關(guān)文件精神要求，制訂本地區的實(shí)施細則，經(jīng)本級政府審議后發(fā)布實(shí)施，同時(shí)向上一級政府備案。

（十五）建立交易平臺。各市、縣自然資源主管部門(mén)要在現有的土地交易機構或平臺基礎上搭建城鄉統一的土地市場(chǎng)交易平臺，匯集土地二級市場(chǎng)交易信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)，大力推進(jìn)線(xiàn)上交易平臺和信息系統建設，也可依托公共資源交易平臺進(jìn)行交易。

（十六）完善交易規則。各地要依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規及國務(wù)院文件規定，制訂建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)交易規則、操作流程和規范文本。

（十七）規范交易流程。市、縣自然資源主管部門(mén)要結合實(shí)際建立“信息發(fā)布--達成意向--簽訂合同--合同備案--登記申請--交易監管”的操作流程，明確相關(guān)規則。交易雙方可以自行協(xié)商交易，也可委托平臺公開(kāi)交易。各部門(mén)要各司其職，積極配合交易流程各環(huán)節的工作，發(fā)揮政府的整體合力。

（十八）加強信息共享。各市、縣要建立涉地司法處置協(xié)同機制。加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設用地使用權轉移的案件，自然資源主管部門(mén)應該向法院提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務(wù)情況等。建立健全執行聯(lián)動(dòng)機制，司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易。國有資產(chǎn)監管機構對監管企業(yè)進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)，涉及建設用地使用權轉移的，在公開(kāi)交易前應征求自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)。

六、建立健全服務(wù)監管體系

（十九）提供高效便捷政務(wù)服務(wù)。各市、縣應在土地二級市場(chǎng)交易機構或平臺匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)辦事窗口，加強交易與登記、稅務(wù)等工作的銜接，實(shí)現交易檢核、登記一體化，提供一站式便捷、高效的服務(wù)。

（二十）重視培育規范中介組織。提高中介機構參與交易服務(wù)的積極性，建立土地二級市場(chǎng)評估、咨詢(xún)、法務(wù)、居間代理等中介機構庫，從機構庫中隨機抽取中介機構，建立公開(kāi)、公正、透明的中介服務(wù)秩序。采取綜合評價(jià)、績(jì)效考評等措施，建立考評及退出機制，對存在脫離土地市場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行價(jià)格評估謀取不正當利益等行為的，依照有關(guān)法律法規處理。

（二十一）加強土地市場(chǎng)監測監管。各級自然資源主管部門(mén)要完善監測監管信息系統，定期形成監測分析報告，綜合分析研判市場(chǎng)形勢，以落實(shí)地價(jià)公示制度為基礎發(fā)揮地價(jià)的宏觀(guān)調控作用，促進(jìn)低效用地開(kāi)發(fā)利用。落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地政策，以盤(pán)活存量建設用地為載體促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級，優(yōu)化土地利用結構，實(shí)現土地經(jīng)濟效益最大化。

（二十二）完善土地市場(chǎng)信用體系。從信息發(fā)布、合同簽訂、履約情況、土地資源利用效率等方面完善市場(chǎng)主體信用征詢(xún)，評價(jià)企業(yè)信用等級，推動(dòng)失信聯(lián)合懲戒。鼓勵市、縣創(chuàng )新機制，提高全省信用體系建設水平。

七、強力保障土地二級市場(chǎng)建設

（二十三）加強組織領(lǐng)導。市、縣兩級政府是完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)工作的責任主體。各市、縣要建立發(fā)展改革、財政、自然資源、住房城鄉建設、國有資產(chǎn)監管、市場(chǎng)監管、稅務(wù)、人民銀行、銀保監、金融監管等部門(mén)單位參與的工作協(xié)同機制，明確分工，落實(shí)責任，信息共享，形成“政府負責、部門(mén)協(xié)同、公眾參與、市場(chǎng)運作、公開(kāi)交易”的土地二級市場(chǎng)工作合力和運行體系。

（二十四）營(yíng)造社會(huì )氛圍。各地、各部門(mén)要加大宣傳引導力度，引導和約束建設用地使用權進(jìn)入有形市場(chǎng)和公共交易平臺依法公開(kāi)交易，防止和杜絕游離于監管范圍的“隱形交易”。充分尊重各方意愿和合法權益，提升土地二級市場(chǎng)監管和服務(wù)效能，促進(jìn)存量建設用地的盤(pán)活利用，提高節約集約用地水平。

（二十五）加強督導檢查。各地要在組織開(kāi)展好市本級完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)建設的同時(shí)，加強對所轄縣、區的督導檢查，確保該項工作在依法規范的軌道上健康運行、有序推進(jìn)。工作中要注意分類(lèi)指導，尊重客觀(guān)實(shí)際和基層創(chuàng )新、群眾意愿，建立健全激勵與容錯糾錯機制，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾偏。要切實(shí)加強對土地二級市場(chǎng)運行狀況的全程監管。

省自然資源廳等部門(mén)要結合法定職責和工作需要，加強業(yè)務(wù)培訓和檢查指導，履行對各地備案的實(shí)施方案進(jìn)行審查、對工作推進(jìn)狀況進(jìn)行檢查等職責，并對發(fā)現的問(wèn)題及時(shí)提出整改意見(jiàn)和建議。

（二十六）嚴格責任追究。對違反土地二級市場(chǎng)相關(guān)規定的地方政府和有關(guān)部門(mén)、單位以及責任人員嚴格實(shí)行責任追究，堅決打擊各種腐敗行為。

已經(jīng)依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，參照本意見(jiàn)執行。







 

陜西省人民政府辦公廳

2020年8月13日

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