國辦發(fā)〔2016〕39號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》

國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)

國辦發(fā)〔2016〕39號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內容，是實(shí)現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。改革開(kāi)放以來(lái)，我國住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對加快改善城鎮居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場(chǎng)供應主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規范、法規制度不完善等問(wèn)題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)國務(wù)院同意，現提出以下意見(jiàn)。

一、總體要求

（一）指導思想。

全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì )以及中央城鎮化工作會(huì )議、中央城市工作會(huì )議精神，認真落實(shí)國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰略布局，牢固樹(shù)立和貫徹落實(shí)創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）發(fā)展目標。

到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規范、租賃關(guān)系穩定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動(dòng)實(shí)現城鎮居民住有所居的目標。

二、培育市場(chǎng)供應主體

（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。

充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調動(dòng)企業(yè)積極性，通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規?；?、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結構升級的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關(guān)規定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。

（四）鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。

支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

（五）規范住房租賃中介機構。

充分發(fā)揮中介機構作用，提供規范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機構依法經(jīng)營(yíng)、誠實(shí)守信、公平交易。

（六）支持和規范個(gè)人出租住房。

落實(shí)鼓勵個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個(gè)人依法出租自有住房。規范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。

三、鼓勵住房租賃消費

（七）完善住房租賃支持政策。

各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續。非本地戶(hù)籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫療等國家規定的基本公共服務(wù)。

（八）明確各方權利義務(wù)。

出租人應當按照相關(guān)法律法規和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無(wú)正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時(shí)繳納租金。

四、完善公共租賃住房

（九）推進(jìn)公租房貨幣化。

轉變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場(chǎng)租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補貼標準。

（十）提高公租房運營(yíng)保障能力。

鼓勵地方政府采取購買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì )資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化企業(yè)運營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮穩定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫生、青年教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。

五、支持租賃住房建設

（十一）鼓勵新建租賃住房。

各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開(kāi)展租賃住房建設。

（十二）允許改建房屋用于租賃。

允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價(jià)格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

六、加大政策支持力度

（十三）給予稅收優(yōu)惠。

對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人承租住房的租金支出，結合個(gè)人所得稅改革，統籌研究有關(guān)費用扣除問(wèn)題。

（十四）提供金融支持。

鼓勵金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

（十五）完善供地方式。

鼓勵地方政府盤(pán)活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。

七、加強住房租賃監管

（十六）健全法規制度。

完善住房租賃法律法規，明確當事人的權利義務(wù)，規范市場(chǎng)行為，穩定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度。

（十七）落實(shí)地方責任。

省級人民政府要加強本地區住房租賃市場(chǎng)管理，加強工作指導，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場(chǎng)管理負總責，要建立多部門(mén)聯(lián)合監管體制，明確職責分工，充分發(fā)揮街道、鄉鎮等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設住房租賃信息服務(wù)與監管平臺，推進(jìn)部門(mén)間信息共享。

（十八）加強行業(yè)管理。

住房城鄉建設部門(mén)負責住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調工作，要會(huì )同有關(guān)部門(mén)加強住房租賃市場(chǎng)監管，完善住房租賃企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。公安部門(mén)要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門(mén)要按照職責分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

各地區、各有關(guān)部門(mén)要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，加強組織領(lǐng)導，健全工作機制，做好宣傳引導，營(yíng)造良好環(huán)境。各地區要根據本意見(jiàn)，研究制定具體實(shí)施辦法，落實(shí)工作責任，確保各項工作有序推進(jìn)。住房城鄉建設部要會(huì )同有關(guān)部門(mén)對本意見(jiàn)落實(shí)情況進(jìn)行督促檢查。
 

國務(wù)院辦公廳

2016年5月17日

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