國土資發(fā)〔2016〕191號《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》

國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知








國土資發(fā)〔2016〕191號

各省、自治區、直轄市國土資源主管部門(mén),新疆生產(chǎn)建設兵團國土資源局：

《國土資源部財政部住房和城鄉建設部農業(yè)部國家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2014〕101號）印發(fā)以來(lái)，各地采取切實(shí)措施，大力推進(jìn)農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作，取得了積極進(jìn)展。但同時(shí)也遇到了一些問(wèn)題，比如有的地方農村地籍調查工作基礎薄弱，難以有效支撐和保障農村房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記；有的地方只開(kāi)展宅基地、集體建設用地調查，沒(méi)有調查房屋及其他定著(zhù)物；個(gè)別地方不動(dòng)產(chǎn)統一登記發(fā)證后，仍然頒發(fā)老證；一些地方宅基地“一戶(hù)多宅”、超占面積等問(wèn)題比較嚴重，且時(shí)間跨度大，權源資料不全等，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的整體進(jìn)度。尤其是農村土地制度改革試點(diǎn)地區土地確權登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)。為進(jìn)一步加快農村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作，有效支撐農村土地制度改革，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、頒發(fā)統一的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。

目前全國所有的市、縣均已完成不動(dòng)產(chǎn)統一登記職責機構整合，除西藏的部分市、縣外，都已實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”。農村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動(dòng)產(chǎn)統一登記的重要內容，各地要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規范（試行）》等法規政策規定，頒發(fā)統一的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

二、因地制宜開(kāi)展房地一體的權籍調查。

各地要開(kāi)展房地一體的農村權籍調查，將農房等宅基地、集體建設用地上的定著(zhù)物納入工作范圍。對于已完成農村地籍調查的宅基地、集體建設用地，應進(jìn)一步核實(shí)完善地籍調查成果，補充開(kāi)展房屋調查，形成滿(mǎn)足登記要求的權籍調查成果。對于尚未開(kāi)展農村地籍調查的宅基地、集體建設用地，應采用總調查的模式，由縣級以上地方人民政府統一組織開(kāi)展房地一體的權籍調查。農村權籍調查不得收費，不得增加農民負擔。

農村權籍調查中的房屋調查要執行《農村地籍和房屋調查技術(shù)方案（試行）》有關(guān)要求。條件不具備的，可采用簡(jiǎn)便易行的調查方法，通過(guò)描述方式調查記錄房屋的權利人、建筑結構、層數等內容，實(shí)地指界并丈量房屋邊長(cháng)，簡(jiǎn)易計算房屋占地面積，形成滿(mǎn)足登記要求的權籍調查成果。對于新型農村社區或多（高）層多戶(hù)的，可通過(guò)實(shí)地丈量房屋邊長(cháng)和核實(shí)已有戶(hù)型圖等方式，計算房屋占地面積和建筑面積。

三、規范編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。

宅基地、集體建設用地和房屋等定著(zhù)物應一并劃定不動(dòng)產(chǎn)單元，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對于已完成宗地統一代碼編制的，應以宗地為基礎，補充房屋等定著(zhù)物信息，形成不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。對于未開(kāi)展宗地統一代碼編制或宗地統一代碼不完備的，可在地籍區（子區）劃分成果基礎上，充分利用已有的影像圖、地形圖等數據資料，通過(guò)坐落、界址點(diǎn)坐標等信息預判宗地或房屋位置，補充開(kāi)展權籍調查等方式，編制形成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼。

四、公示權屬調查結果。

縣級以上地方人民政府統一組織的宅基地、集體建設用地和房屋首次登記，權屬調查成果要在本集體經(jīng)濟組織范圍內公示。開(kāi)展農村房地一體權籍調查時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機構（國土資源主管部門(mén)）應將宅基地、集體建設用地和房屋的權屬調查結果送達農村集體經(jīng)濟組織，并要求在村民會(huì )議或村民代表會(huì )議上說(shuō)明，同時(shí)以張貼公告等形式公示權屬調查結果。對于外出務(wù)工人員較多的地區，可通過(guò)電話(huà)、微信等方式將權屬調查結果告知權利人及利害關(guān)系人。

五、結合實(shí)際依法處理“一戶(hù)多宅”問(wèn)題。

宅基地使用權應按照“一戶(hù)一宅”要求，原則上確權登記到“戶(hù)”。符合當地分戶(hù)建房條件未分戶(hù)，但未經(jīng)批準另行建房分開(kāi)居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規劃，經(jīng)本農民集體同意并公告無(wú)異議的，可按規定補辦有關(guān)用地手續后，依法予以確權登記；未分開(kāi)居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒(méi)有超過(guò)分戶(hù)后建房用地合計面積標準的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權登記。

六、分階段依法處理宅基地超面積問(wèn)題。

農民集體成員經(jīng)過(guò)批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的，按以下規定處理：1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當地規定面積標準，均按實(shí)際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過(guò)當地規定面積標準的，超過(guò)面積按國家和地方有關(guān)規定處理的結果予以確權登記。1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，農民集體成員建房占用的宅基地，符合規劃但超過(guò)當地面積標準的，在補辦相關(guān)用地手續后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書(shū)附記欄中注明。

歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過(guò)當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發(fā)生時(shí)對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。

七、依法確定非本農民集體成員合法取得的宅基地使用權。

非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷(xiāo)登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。

1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施前，非農業(yè)戶(hù)口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴大的，可按實(shí)際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農業(yè)戶(hù)口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過(guò)批準的面積在登記簿和權屬證書(shū)附記欄中注明。

八、依法維護農村婦女和進(jìn)城落戶(hù)農民的宅基地權益。

農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權屬證書(shū)上。農村婦女因婚嫁離開(kāi)原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時(shí)注銷(xiāo)其原宅基地使用權。

農民進(jìn)城落戶(hù)后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

九、分階段依法確定集體建設用地使用權。

1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業(yè)和公共設施，經(jīng)所在鄉（鎮）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉鎮企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經(jīng)所在農民集體同意，報鄉（鎮）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，鄉（鎮）村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉鎮企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權。

十、規范沒(méi)有土地權屬來(lái)源材料的宅基地、集體建設用地確權登記程序。

對于沒(méi)有權屬來(lái)源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會(huì )對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認后，公告30天無(wú)異議，并出具證明，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。

對于沒(méi)有權屬來(lái)源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經(jīng)所在農民集體同意，并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記。

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